胡偉良／房地產的景氣週期

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胡偉良／房地產的景氣週期
房地產本來就是個週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期下來大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。
那麼現在是在什麼階段呢？
回溯過去的30年，我們可以概略的把1990～2003年這段期間劃歸為衰退期，這段期間中，因為建商趕在容積率實施前大量搶建，造成很長時期的供過於求，房價長期處在停滯狀態，直到2003年房市才重新進入復甦期，並逐步步向繁榮。
2008年 金融風暴爆發，房價暴跌，但2009年又快速反彈；2011年開始，房市交易量大幅衰退，但房價依然居高不下，呈現「價量背離的矛盾狀況」，高昂的房價已經讓一般民眾沒有能力追漲。
直到2015年在房地合一稅制下，房市過熱現象正式結束，房價開始下跌，房市進入衰退階段。
綜上所述，可以看得出來，其實房地產週期並不是很容易明確的界定，畢竟，房價攸關國計民生，當中夾雜著太多的政府政策干預，所以並不是很容易就能正確的理解。這就需要有更專業、深入的分析和理解。
抓對進場時機，財富自動增值
像2010年前進場買房的大致都是穩賺不賠，並且是愈早買賺愈多，而2011年以後買房的則是愈晚買套愈久；反之，2011～2015年則是賣房的好時機。2015～2020年房市走向衰退（交易量、房價皆跌），又是買房的好時機，尤其2015～2017時房價最低，2020年房市重新走向復甦，加上全球貨幣大放水，房價快速飆漲，這時又是進場的好時機；2021 年政府啓動嚴苛的打房措施，2022年下半年起，交易量開始大幅減少，這時又是一個怎麼樣的狀況呢？
我必須說，疫情對全球經濟及房市週期投入了震憾彈，甚至可能改變週期現狀。
綜合當前的狀況來判斷，我會說現在能會是下一波剛需自住進場的好時機，理由是隨復甦期而來的需求還是存在的，所以縱然政府大力打房，並透過各種方式（像金融管制措施、稅制、甚至限制轉讓）把投機需求趕出市場，但受限於地價、營造成本的制約，房價下跌的空間是很小的，而因為需求依舊存在，因此而房價仍不致於潰敗崩盤。
另一方面來看，疫情、當前的高房價、不利炒作的政府政策，有可能因此改變了房市的景氣循環，日後房價暴漲的局面可將不再復見能。
房市週期已經變化，慎選建案才是王道
政府對房市的各種政策管制和壓抑，對這波的房價壓抑確實發揮了作用，說政府這些政策是打假球是不正確的。如果不是政府的各項政策干預和管制措施，2020年這波的房市復甦週期和危老都更帶來的房價上漲肯定會將房價拱上天際。
近期受興建成本上漲的預售屋很難大幅降價是個不爭的事實，在預售屋面臨成本劣勢的情況下，好建商會藉拉高建築規格來拉開與較低成本的成屋競爭，因此，選擇預售屋做為購屋標的時，這一類具備較高建築規格、建材水準、施工品質的建案才會是優選。