營建大老點名4都泡沫化疑慮引炸鍋，同業批「根本是外行話」！張欣民：10現象判斷房市泡沫化

最近上市的營建股王愛山林董事長祝文宇公開點名，桃園、台中、台南與高雄，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，且有泡沫化的疑慮。此話一出，馬上在市場上炸鍋，引來同業的反彈，有大老級的業者跳出來「嚴正駁斥」、「強烈表達不滿」，資深在地業者毫不客氣、直指這「根本是外行話」。

泡沫化一說引來同業大反彈

愛山林是營建上市公司，是國內名氣響噹噹的大代銷，連年蟬聯10大代銷，今年股價更是一飛沖天，一舉成為營建類股的股王，如此背景之董事長，一席泡沫化的言論，竟然引來「根本是外行話」的批評，一點情面都不留，這在國內營建業界還真的很少見（另一個賣房子的行業倒是常見)。

為什麼有特定地區被點名泡沫化，業者的反彈會這麼大？主要是泡沫化的嚴重程度及殺傷力太大了！泡沫化三個字已經好幾年沒出現在房市及媒體上了，但卻是業界最擔心、最不願看到的市場景象，在這之前有業者提出爛尾樓一說，為什麼就沒有同業跳出來嚴正抗議呢？因為爛尾樓只是泡沫化的諸多市場現象之一，其影響層面還沒有泡沫化這麼大。

接下來泡沫化，可能會跟之前的爛尾樓一樣，不時的就會再跑出來佔據媒體版面。先不要管上述4地會不會泡沫化，讓我們先來看看房市泡沫化之後，會出現哪些可能又可怕的現象？

1.建案停擺不開工

這是房市泡沫化的初期症狀，建案預售階段銷售不佳，前有工料成本大漲，後有銀行雨天收傘，這類建商此時不是到處調頭寸，就是趕緊將手上建案找人接手，若無人伸出援手又盤不去，建案只好停擺，根本無力開工。



2.建商陷入倒閉潮

假設有些建商在前一關都過不了，就會進入到建商倒閉潮的階段，這就是台北市不動產開發公會理事長陳勝宏在今年3月間的大膽「預判」，8、9月恐掀建商倒閉潮。事實上，台灣上一波房市泡沫化，甚至有不少知名的建設公司都不支倒地呢！



3.爛尾樓此起彼落

假如真的有建商倒閉潮，也就意味著這建商手上建案「頭已經洗一半」，在資金斷鏈下，接著必然就是出現爛尾樓囉！如業者的預言，8、9月恐掀建商倒閉潮，那爛尾樓出現的時間點就會在第四季，或是明年吧！

4.斷頭戶爆量

從購屋者的角度來看，在目前升息循環之下，有些人在預售階段可能沒預估到升息後還款壓力，或是最近投資股票失利，吃掉了部分自備款，此時將手上房子自我斷頭的勢必會大幅增加。



5.空屋增、點燈率低

即使是進入空頭，但還是有些有實力的建商，會將房子蓋好蓋滿，但因銷售率極低，就會出現越來越多的空屋，新社區晚上點燈率高低，會是驗證空屋率的最簡單方法。



6.鬼城現象再現

上述空屋社區若是同時大量出現在特定重劃區，這就是所謂的鬼城現象，「林淡三」就曾因推案風起雲湧，嚴重供過於求，一度被市場封為鬼城，下一輪的鬼城得主會是誰呢？



7.銀行逾放比攀升

建商房子賣不掉、民眾房貸繳不起，初期會成為承作銀行的壞帳，造成銀行逾放比率的增加，接下來就是將這些抵押品聲請拍賣囉！



8.法拍屋激增

法拍屋是房市景氣的反指標，一旦法拍屋大增，就意味著房市泡沫正式破滅，還好在央行及金管會全力信用管控之下，短期間內還看不到此一現象。

9.量縮價跌

房市泡沫化最後的結果就是量縮價跌，最近很多業者都說，因為種種原因，房價不會下跌，但房價跌不跌不是業者說了算，而是市場說了算，房市真的泡沫化，房價不跌就會是另一個「日本房市神話」！



10.開始新一輪救市行動

這就是房市的景氣循環，一旦空頭房市可能衝擊到整體金融體系的穩定，政府就不得不出手救房市，阿扁政府2000~2003年的諸多救市措施，就是基於這樣的考量！