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還在吵實坪制虛坪制的,真的不知道在吵什麼,搞清楚建築法規再來吵好嗎?

沉寂了一陣子,公設比、實坪制又出現了
好像有一隻無形的大手
不定期就出來惟恐天下不亂

先了解公設,什麼叫公設?
舉凡樓梯、電梯、車道、電氣間、消防水池、法定避難空間等等
這些在政府建築法規內明定要有的東西或大家共同使用的空間就叫公設
既然是大家一起使用,如樓梯、電梯
法規規定一定要有的,如消防水池、法定避難空間
你可以不要有嗎?
很顯然是不行,不然就請你自己去山中買塊地蓋自己的違章建築

然後,這些公設會占用多少空間呢?
根據時代的進步與歷史的教訓(一次次的火災、地震等)
樓梯要有多大(寬度、階梯高)
走道要有多寬
法定避難空間要多少
建案容納多少人要有多大的附屬設備
消防水池要有多大的容量也都一一定義
所以這些法定空間就一定會吃掉一定的坪數,而且只會越來越大不會越來越小
這也是公設比早期從20%一路攀升到現在超過30%原因

好啦,就正如同你做生意
成本20塊的東西你會賣25塊嗎?
當然不會啊!你一定要把你的人事管銷等等一併計算進去,可能要賣個30塊才會賺錢啊!
同理可證
這些公設不用算在成本裡面嗎?
當然要啊!這些公設所占掉的坪數所花費的建築材料當然要通通算在買家身上啊!

所以,實坪制、虛坪制根本就只是數學遊戲,被人拿來當作鬥爭挑撥的工具而已
一間房子42坪,另有公設18坪,建築連本帶利合計1500萬
用虛坪制,sales會告訴你,你買了60坪,公設比30%,每坪25萬,總價要1500萬
用實坪制,sales會告訴你,你買了42坪,每坪35.7萬,總價要1500萬,另有公設18坪
請問上述兩個哪裡不一樣?
除了表達方式不一樣
你認為換個說法就能有利消費者?
根本就是自欺欺人

至於虛坪制、實坪制哪個有利消費者?
說真的完全取決於消費者的心態與消費行為
膚淺與不懂的人只要看到氣派的大廳、游泳池
就認為這是建商蓋了我不要的東西要來黑我的錢
那你知道氣派的大廳是建商美化後的法定避難空間嗎?
游泳池是建商美化後的消防水池嗎?
這些其實都是建築法規所必要存在的東西
那,建商為什麼要美化這些東西?然後其實也變相推高了成本又轉嫁給消費者
一切其實都是消費者的需求啊!
誰不要一回家就看到美美的大廳?親友來多有面子!
誰不要幻想著樓下就有游泳池,假日就可以去游游泳跟小朋友玩玩水!
如果你家進建築物就只有個樸素的樓梯間,外面就只有個黑黑的水池
你可以接受嗎?
如果大部分的人都可以接受樸素的空間與純粹做消防水池使用的水池
那建商何樂而不為?
商人是不會做出不符合需求賣不掉的東西的啊!

大家想要推什麼制度,我們是民主國家,都可以!
虛坪制、實坪制說實在的我也沒什麼意見或偏好
因為看清楚了事件的本質
我認為這兩個制度除了數字遊戲外並沒有什麼兩樣
現在在吵實坪制除了用來鞭建商鞭政府搞鬥爭外
實在看不出來到底實質上可以帶來什麼更好的生活

2018-11-20 11:01 發佈

minhua0317 wrote:
沉寂了一陣子,公設...(恕刪)



實坪制人士如果還是想要有各種方便美觀的公設可以使用,
但是不希望建商計價賣,感覺這問題就永遠無解了

minhua0317 wrote:
所以,實坪制、虛坪制根本就只是數學遊戲,被人拿來當作鬥爭挑撥的工具而已
一間房子42坪,另有公設18坪,建築連本帶利合計1500萬
用虛坪制,sales會告訴你,你買了60坪,公設比30%,每坪25萬,總價要1500萬
用實坪制,sales會告訴你,你買了42坪,每坪35.7萬,總價要1500萬,另有公設18坪
請問上述兩個哪裡不一樣?
除了表達方式不一樣
你認為換個說法就能有利消費者?
根本就是自欺欺人


我自己有幾間
本來不想回應,對我是不利的
因為就是有差,,差多了

你舉的例子只是25萬跟35萬的區別,,在大台北感覺還好,,真的還好,,不痛不癢
以現在市價來算可是天差地遠

含公設都靠北貴了
不含公設每坪都要近百或破百萬了,,還只是中古屋
才會知道自己有多盤跟多凱
資產絕對縮水

既然總價沒差就全球同步就好
日本美國會比你台灣笨嗎

建商佔了便宜就莫莫賺,不要得便宜又賣乖,,稍為有腦子的都知道差多了
minhua0317 wrote:
沉寂了一陣子,公設...(恕刪)


實坪計價有什麼好怕的?

丟給市場機制處理就好了啊~

這樣不是更有加價賣的條件和環境?

怕啥!?
一直強調虛坪公設...
為什麼不買普通透天就好?
透天沒公設比的問題!懂嗎?
政府有給你選擇不要買虛坪大樓的權利
愛計較的就是適合買透天
普通透天沒泳池沒電梯沒管理室還免管理費
這些都免掉的透天肯定是比大樓的實坪單價便宜
結果一直叫還是想買大樓不想買透天
一直強調歐美國家的,我去美國加州 奧地利 捷克 這三個國家玩過
人家那地廣人稀,住透天佔了9成以上,
只有少數的商業大樓,誰在跟你住大樓?
阿都住透天那自然都沒有公設問題

我們台灣地狹人稠,大家都擠在一起要住大樓
雙北透天呢?太貴買不起就說阿!所以才退而求大樓是吧?
又或者愛上有管理室代收及垃圾集中隨時可丟的功能?
又或者喜歡上不走樓梯只搭電梯的感覺?
大樓的功能型比透天強太多了
結果還想跟透天這種無功能性的比價一樣
想改變政策的
我懷疑你就是很想買大樓
可是就是不甘願買太小間
去問問住六都外的朋友,
他住透天的,會在乎你講的公設比的問題嗎?
如果全部樓地板都要計容積
沒有建商會願意把大樓的公設比大於15%了
公設大多不計容積,沒土地成本,只有營建成本
和室內的實坪怎麼售價都依樣?
my_ways wrote:
如果全部樓地板都要...(恕刪)


還有更無良的
把原是車位的坪數灌到公設坪數的

當然價格也是一樣
夠黑心了吧

所以實坪計價才會過不了
A*Man wrote:
一直強調歐美國家的,我去美國加州 奧地利 捷克 這三個國家玩過
人家那地廣人稀,住透天佔了9成以上,
只有少數的商業大樓,誰在跟你住大樓?
阿都住透天那自然都沒有公設問題


實坪制/虛坪制和透天/大樓應該沒因果關係,不然日本也有很多大樓,為什麼他們是採用實坪制而不是虛坪制?
所以日本或其他國家的公設都比台灣"精實"呀

很多車位在規劃時都會被要求在旁邊都留一些不能用的剩餘空間,因為可以計價呀
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