台灣目前約有750多萬戶，
假設 每戶 擁有 房產平均 為 1.2房產，
那麼 有入住的房子 約有 750萬*1.2 =900萬房。
若以自住 40年 才換屋 的 需求來計算，
900萬戶 除以 40 年=22.5萬戶，
若不扣除 自地自建、自地重建 的 房子 ，
台灣房產每年之剛性 需求 不會超過 22.5萬間房，
所以 以去年 總交易 24.5萬筆來看，
確實是 貼近 剛性需求之 數字。
就此 觀之： 投資客 確實 是退散的差不多 了。
ugogy wrote:
剛需不是這樣算的，要考慮價格
價格降低，需求增加，此為需求曲線
供給減少，供給曲線左移
事實上剛需得數字差不多 但少子化的情況下 還會再慢慢減少
當然市場主要看看供需原則
現在房價這麼高 除了剛需的 投資已經紛紛絕跡了 成交量會慢慢趨近剛需數字
等房價到相對低點 就會有換房需求(改大坪數) 或是投資需求的量出現
到此時才會比剛需的量多些
從1998年到2014年 多頭了12年 漲了200~300%多
現在才剛開始下修 慢慢緩跌 我看要房價還要下修到原本高點3~5成左右
(大約近1998年左右的行情) 才會有比較大的需求量出來囉
所以有人說 不如一次修正到位 會比較好
否則學日本那樣 緩跌才更可怕...
人口數最多的是現在剛進入40歲的這個世代, 每年都還有40幾萬人, 進入40歲, 有能力買房的也都買的差不多了
買房主力大多都是30-40歲這個年齡段
現在20-40歲這個世代的人口數, 因為比現在40歲這個年齡層, 平均每年少10萬人, 每年還有30萬人上下
以夫妻2人買一間來計算
未來20年的剛性需求, 比起現在平均一年至少少5萬棟
再之後20年, 現在0-20歲這個年齡段, 人口數急劇減少, 平均一年只有20萬人上下, 剛性需求會比起現在平均一年少10萬棟
現在40-50歲這個世代, 因為人口基數最大, 工作不好找, 競爭最激烈, 平均2-3個人養1個退休老人, 但後繼無人, 將來誰養這個世代的人?
現在0-20歲這個世代, 差不多到時一個人都可繼承1~2棟房屋
0-20歲是幸福的, 因為人口數大量減少, 工作會比現在好找, 繼承的家產會是最多
0-20歲是痛苦的, 因為人口數大量減少, 平均1個人要養2~3個退休老人, 退休年金若不改到時大概都破產光了吧?
有的老人後繼無人
一個人都可以繼承1~2棟房屋
所以子孫滿堂的老人, 一折收一排無誤
後繼無人的老人 一折賣一戶剛剛好
saya wrote:
引言 2017-02-21 11:09 by saya
由台灣人口金字塔分佈圖可以發現
人口數最多的是現在剛進入40歲的這個世代, 每年都還有40幾萬人, 進入40歲, 有能力買房的也都買的差不多了
買房主力大多都是30-40歲這個年齡段
現在20-40歲這個世代的人口數, 因為比現在40歲這個年齡層, 平均每年少10萬人, 每年還有30萬人上下
以夫妻2人買一間來計算
未來20年的剛性需求, 比起現在平均一年至少少5萬棟
再之後20年, 人口數急劇減少, 剛性需求會比起現在平均一年少10萬棟
現在40-50歲這個世代, 因為人口基數最大, 工作不好找, 競爭最激烈, 平均2-3個人養1個退休老人, 但後繼無人, 將來誰養這個世代的人?
現在0-20歲這個世代, 差不多到時一個人都可繼承1~2棟房屋
0-20歲是幸福的, 因為人口數大量減少, 工作會比現在好找, 繼承的家產會是最多
0-20歲是痛苦的, 因為人口數大量減少, 平均1個人要養2~3個退休老人, 退休年金若不改到時大概都破產光了吧?
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