無殼族這幾年看學者研究分析房市的結論是很爽沒錯啦！不過有時不同的意見也要參考一下，試著往業者的角度看看，才不會偏頗呦～
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林清樑：不要用量價關係看待房市，鐵定會失真
作者：MyGoNews方暮晨
時間：2015-08-02
林清樑強調，把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性，鐵定會失真
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
國泰建設協理林清樑在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上表示，從業者角度、市場角度、經濟角度去切入房地產市場發展狀況，他指出2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出，房市成交量，在全台區域裡，大部分都是增加的狀態。「成交量放大，事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」他並強調，把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性。他指出，用價量這種東西去看房地產市場，鐵定會失真。
林清樑以房地產從業者角度來分析全台房地產狀況指出，他認為2015年第2季數據，的確看到價格上的變動，但是他強調：「台北豪宅市場與台北房地產市場，不能畫上等號。台北房地產市場也不能跟中南部房市或其他市場畫上等號。」
林清樑說，台北豪宅產品有其特殊性，但是，當一些外在環境變動，或稅務、經濟上的問題，會讓豪宅擁有者在整體財務、稅務考量下有所取捨或調整，可能會造成豪宅部分價格產生波動。還有一個重點，林清樑表示，「國泰全國房地產指數」整理研究對象是新的個案，沒有對於已推舊的個案再去做個別追蹤。所以，我們要看台北市豪宅個案價格變動的地點在什麼位置，如果僅僅是北市外圍豪宅價格變動，台北市中心豪宅價格「紋風不動」不可以就此判定豪宅價格出現下挫，「房地產業者判斷景氣與價格變化，這些區段條件因素都會加進其中，一起考量的。」
林清樑強調，2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出，房市成交量，在全台區域裡，大部分都是增加的狀態。這些數據是由市場上所有業者共同創造出來的數據，沒有辦法單一控制的，不可能建築業者在第1季大家溝通好，第2季大量推案讓成交量往上跑，所以「成交量放大，事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」這個成交量或許是代表民間的真正需求。「成交量代表實際上是有人去買房子，我想這個就是代表民間的需求，這個才是真的。」林清樑這麼表示著，
最近這一兩年來，市場常常會用「價量」同時去看房地產的市場，林清樑不以為然的表示，「把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性。」他指出，「股票是開放市場，跟房地產的封閉型市場，其實是不一樣的。」舉個例子，假設台北市的空地通通都開發完了，已經沒有新的個案出現了，那你說他的成交量，會很大嗎？應該不會吧。但是價格呢？會因為你的量縮了，所以價格往下掉嗎？我想也不會。所以，「用價量這種東西去看房地產市場，鐵定會失真。」也就是2014年很多專家或學者看不懂價量對比的房地產市場，其實就是這麼簡單一個道理。
至於下半年整個房地產，有選舉因素攪局，大多數民眾認為可能會有不利發展，林清樑舉實際案例說明，他指出，2014年是11月選舉，國泰建設2014年10月在土城推了「國泰金城」，銷售成績一樣相當好。國泰建設講究永續經營，所以對於一些非經濟的因素，尤其是政治因素等等，通常會把他當做是一個短期波動，房地產到最後還是會進入長期發展。所以，房地產業會認真看待這些非經濟因素的影響與短期衝擊，但是不會把他當做是一個主要的因素。
至於民眾關心的建商要不要降價？林清樑有個很簡單的說法，他指出，其實，建商是很單純的動物，他就是把成本(土地成本、營建成本、管銷成本、金融成本)加上合理利潤就是售價，這中間只要有一個環節降價，建商當然會反應，建商蓋房子是以「賣掉為前提」，不是蓋起來囤積資產的。以土地成本來說(這個是最大成本)，地主哪一個有佛心願意降價？地主不肯降價，要建商犧牲利潤降價，「我不曉得這個部份到底有多大的彈性。」林清樑很坦白的表示。
林清樑嘆口氣表示，如果你真的希望建商價格下降，就必須認清以下的事實，土地成本沒有辦法降價，那營建成本勢必得調降，所以，可能在往後的一兩年，不會看建商採用華麗建材，而是用比較樸實的建材，這樣才有降價的機會。但是，如果往後一兩年之內，看到的建材還是跟現在那麼富麗、華麗的話，消費者恐怕就得擔心，建商給這麼華麗的房子，又出現降價的行情，你反而應該要擔心，他到底省到哪裡去了，這個真的是需要特別去注意。
