你覺得房價會漲？還是會跌？

當仲介時，十個客戶會有十二個問到這個問題。雖然總是盡其所能的去分析，但內心的os經常是：知道會漲會跌我還需要做仲介嗎？

這個問題的困難度，差不多跟你買彩券時問老闆：你覺得今天大樂透會開幾號？是相同的等級。

網路上很多分析房價漲跌的文章，從人口結構、租金、房價所得比、空屋比最近連少女時代都出來了，各式的圖表公式分析得頭頭是道，但對於台灣的房價卻總算不出個正確答案。這邊試著分享自己實務上觀察到的一些心得與大家討論，也許能讓看熱鬧的人多少看得懂門道，少為房事煩心，多為家庭打拼。

影響房價的因素很多，從格局、方位、樓層，到建商、地段、政府政策、世界經濟脈動。但「決定」房價的因素最終只有一個，就是「供給與需求」。不過這裡若用空屋比來討論供給與需求，會有點隔靴搔癢。精確一點的說：供給是指市場上有要賣的房子，需求是市場上要買房子的人。

而這樣的分法，也僅是把靴子脫下來，真要搔到癢處，還有好幾層襪子。以供給的房子來說，200萬/坪的房子有她的客戶群，50萬/坪的房子有她的客戶群，沒電梯的老舊公寓有她的客戶群，配車庫的管理大樓有她的客戶群。許多討論把這些房子全部綁在一起，其結果的參考價值其實不高。

舉個例子：假設某區舊公寓房價成交行情是45~50萬/坪，現在有100個舊公寓物件在市場上銷售，而市場上有30組想買舊公寓的買方在找房子。以供需法則來看，這30組買方應該很容易用較低的行情買到房子。

但當你再去細問買方們的需求時，發現這30組買方都只想買公寓3樓。結果100間公寓中，只剩10間是3樓，若再把格局方正、採光佳、近捷運、無嫌惡設施等條件加進去，你會發現符合這30組買方所要的「公寓」產品在市場上可能就那麼一間。在供需法則的篩選下，這一間很有機會成交在50萬/坪，甚至更高的行情上。

於是很快的市場上就會有「某區公寓房價站穩5字頭」的資訊，或甚至「某區老舊公寓再創天價」等嚇死人不償命的標題。殊不知這僅僅只是特例。但如果市場上買房子的人沒有減少，這個特例很快就會變成常例，因為這個「條件很好的公寓三樓」會變成「某區舊公寓」的成交行情。而在仲介「有憑有據」的介紹下，某區老舊公寓的行情就會一步一步地往上爬。

假設這個例子看得懂的話(請原諒小弟文筆實在不佳，想到甚麼寫甚麼，但有時又想到甚麼寫不出甚麼…=,=|||)，應該比較可以理解，房價的漲跌不只要看地域性，更要分產品性。好比「某區豪宅250萬/坪創新高」跟「某區的電梯大樓」行情其實不應該有直接相關的，你有聽過HONDA的業務跟你說過Lamborghini一台2500萬，我這台不到他的二十分之一，很便宜耶！不會有人因為這樣的說法而買下去吧？

都是車子大家不會覺得一樣，但在討論房價時，很多人卻會通通包在一起討論，這是我比較想不通的地方。

所以如果你是正準備買房賣房，想知道房價會漲會跌？其實自己做點功課搞不好預測的比名嘴還準。看看你想買的產品到底有多少人跟你搶，對方有多少銀彈？想預測房價何時跌，想想甚麼樣的情況發生，會讓這樣的產品變多，或這樣的買方變少。重點是將你想要的產品定位準確再準確，別去看「台北市房價如何如何」，別去管「某區豪宅如何如何」那都跟你沒關係，你只要知道誰在跟你搶！

個人覺得房價的漲跌只是個「果」，而造成這個果的「因」非常之多，小至個人所得，大至政府政策，更包括社會風俗國家景氣。常常看板上很多人希望房價下跌，雖然小弟內心也真誠的希望有個負擔得起的合理房價，畢竟年過三十沒房沒車實在感覺有點廢。但如看得穿這因果關係，面對那些真的可以影響房價下跌的「因」時，反而會覺得這樣的「因」還是不要發生的好。

不知道這樣的文章能否對一些人有所幫助，很多東西想寫不知怎麼起頭，看來腦袋需要再放空一點才行，祝大家都能買到自己理想的房子，邁向幸福的人生。