流浪小布 wrote:
nitu2009 就...(恕刪)
建議樓主可以請令妹自行評估看看目前是否算是房市高點.
另外, 如果不是自住兼投資, 單純就是解決住的問題, 個人也是會跟您有相同看法.
附帶一提的, 以令妹的條件, 在外商服務的機會會比一般台灣人來的高.
當然, 外派到其他亞洲地區也相對高. 或許多看看其他的區域, 或許會找到比台北更有緣份的房地產.
最後, 如果令妹不介意依賴老公的話, 嫁入豪門就不用擔心這個問題了 ... just kidding.
首先釐清幾點概念：
1.房價與租金關係。
2.關於：blessme所提『自由市場的商品，能成交都是有道理的。』
說明如下
第一點：房價與租金關係不是單純的線性關係，用租金來衡量房價會造成扭曲，關於這一點請參考下面的文章說明。
第二點：blessme所提『自由市場的商品，能成交都是有道理的。』 >> 這句話看似很有道理，但是套用在房地產市場上我只能說真的很有問題！
首先房地產市場真的是所謂的『自由市場』？另外房地產可以視為是『商品』？如果這二個前提都不存在，那麼『能成交都是有道理的。』這個結論我很存疑！？
關於房地產是否視為『商品』請參照下面的說明。
另外一點的是我想針對房地產被視為『自由市場』的所謂『自由』加以說明。
首先要談『自由』必須談資訊透明，有了公開透明的資訊才能說是買賣(市場)的自由。所以資訊的公開及透明才能確保市場『自由』的實現。
然而房地產市場的資訊透明？公開？
雖然近期政府推動房價公告確實讓這市場資訊透明了不少，但這也說明了這市場確實充斥著『極不透明』的現象。
以下再舉一些例子來說明，房地產是如何透明及公開的。
例一：政府花耗經費調查台北周邊山坡地危險地區，本來做為警示之用，但在利益團體的阻擾下，遲遲不敢公開這敏感的資訊。
例二：新屋購買者能否有充裕時間下瞭解契約的內容以做為購屋的決策？
例三：上次貓纜基座崩塌造成土石流，居民擔心房價下跌而故意不公布消息。
案例等等....，所以在這些複雜背後因素之下，請問這市場真的是所謂的『自由』？
參考文章(說明)：
房價 VS 租金
首先提出個人觀點：用『租金跟房價比例』來判斷『租金』合理性是有茫點的！
說明如下：
(1)要知道『租金』是否合理，首先我們要釐清『租金』的『成本結構』，這樣我們才能判斷『租金』是否貴？還是便宜？
(2)再者要瞭解『租金』的成本結構之前，我們也必須瞭解『房價』的成本結構。
由於大家對『房價』的成本結構搞不清楚，所以自然對『租金』也搞不懂了，而濫用『租金跟房價比例』來判斷『租金』更是讓大家對『租金』搞得迷迷糊糊。
首先來說明何謂『成本』？
舉例來說(基本假設，由於利率過低不考慮利率因素)：
假設今天我買了一個八百元的東西，用了二年之後再轉賣給他人五百，請問這東西二年來的成本是多少？八百？五百？？？
答案其實是三百，就是用進價成本八百減去剩餘價值五百就是這二年的成本三百，這二年的成本是三百，所以只要這東西這二年能夠創造出三百的價值那就不算賠錢。
再來說明『房價』的成本結構：
一般房價成本可分為三部分：建造成本＋土地成本＋管理行銷。
再來講到房價不能不談到『土地』這種商品，把『土地』視為是商品是一件很奇怪的事，因為很多的商品原則不適用在這種商品上。
(1)首先，幾乎所有的商品都會折舊，只有『土地』這種怪喀不會，因為『土地』真正的價值是土地所創造出來的空間(使用價值)，而這樣的價值不會因為時間折損而消失。
(2)再來，所有的商品有量價關係，就是可以以量制價，一般商品生產越多價格越便宜，但是土地數量是固定(除非重大災變)而所能創造的使用空間也是受限的(除非改變容積率)，所以量價的邏輯關係並不太適用這『土地』這種商品上。
(3)房屋之所以稱為『不動產』就是因為他不能被移動，而這代表甚麼意義？？？意義就是一般商品(動產)可以做價值比較，因為功效可以相互取代，但是很抱歉因為『房屋』是不能"動"的產品，所以『房地產』的價值比較是不太有意義的，這也跟一般商品很不同的。
(4)由於土地數量固定不變，再加上公共建設的投資與土地開發後土地數量的減少，導致土地具有保質與增值的效益，這跟一般商品大量製造後造成價格降低又有點不太適用。
(5)『土地』的本身價值與周邊關連性極大，也就是說『土地』所產生的價值很多都是因為周邊區域發展而來(公共建設投資、交通建設、商圈發展等等)，所以『土地』價值是社會發展創造出來，這也就是為何 國父主張土地漲價歸公的道理，因為土地的增值不是因為個人的努力，而是隨著社會大眾的發展而增加，所以這一點又跟一般商品不同囉！
所以基於以上多項理由，個人認為把『土地』視為是商品是一件很奇怪的事，不知各位看官意下如何？
說了一堆，來個期中結論：大家對『租金』搞不懂是因為對『房價』搞不懂，而大家對『房價』搞不懂，是因為對『土地』搞不懂，所以......兇手抓到了 >> 真正作怪的就是『土地』囉！
因為『土地』被視為一種商品，但是又不適用一般商品法則，所以『土地』變成為財團、建商、投資客炒作的標的。
再來個期中結論：『房價』怪象背後作怪的就是『土地』！
現在回歸『租金』主體，請大家再複習以上的觀念課題，現以舉例說明『租本』的計算，來解析『租金』的定價標準為何？
先來個基本假設，由於目前極低利率環境，再加上利率計算有點複雜，所以這裡的案例暫時不將利率因素考慮進去。
案例：假設今天投資房屋來租房
房價900萬 = 房屋造價(30坪，每坪造價10萬＝300萬)＋土地(500萬)＋管理行銷(100萬)，房屋使用(租用)年限30年
30年後房屋拆掉，剩餘土地價值500萬(不考慮土地30年後增值)，所以30年的租屋成本是400萬
每月租金成本 = 400萬/30年/10月(每年假設實際租用10月) = 1.333萬，也就是說每用租金只要1.333萬就不算賠本。
如果是自住，則以每年12月計算，成本只需要1.11萬，所以自(長)住應該是要比租屋划算，而這些都還不計算土地漲價的價值，而且記住房價的漲幅幾乎都是土地增值所造成的！
經過以上攏長的說明，大家是否對『租金』與『房價』關係有更深入的認知？
由以上的分析個人得出：租金與地價的關連小，而房價與地價的關連大，所以用租金與房價相比較容易落入地價的陷阱而被搞迷糊了，故租金與房價脫離，尤其是高房價的環境，因為高房價是主要是因為高地價，而租金與地價的關連小，所以造成租金與房價的背離。
以上是小弟個人對『租金』與『房價』的見解！
房市溫度跟人體體溫一樣，過熱就會燒壞腦子，過冷就會失溫往生，維持正常溫度才是健康的狀態。
內文搜尋
從 APP 打開
X