we543543 wrote:
以前地產落難，跑三點半的時候，不要說營造成本，
土地成本也沒意義，有現金就好。)
一個漲價不看成本的東西,開始跌的時候也不會看成本滴.
耶!? 對了,好像炒房集團口中的台灣房市不在其中.....
Aygen wr
舉個實務例子(台北市 商或住土地):
土地取得成本600萬/坪(這應該還算是低估了)，
01高手多,小弟不多說~
...(恕刪)
土地一坪600萬，建商講的您當真，只有畸零地才可能有這種價。想想，台北市老公寓隨便都有10坪，沒賣個6000萬，豈只賠售，連房子都免錢送人。
都更更慘，1坪換1坪，你出10坪地6000萬，建商幫您蓋個50坪最多只花750萬，瘋了。建商也賺翻了。
1坪地在市區蓋個5坪（含不計容積部分），建商是生意人，一定用市價標準議價，好的地早被養走了，那個建商用天價買。一般建商買地都是用老板名義買，低價買，高價賣給公司，這是土地貴的真實原因，且只繳土地増值稅。當交屋賣給客戶也用這一招，土地轉移高價，房屋便宜賣，一樣繳土地増值稅。可以了解嗎！！
Jungilin wrote:
土地一坪600萬，建...(恕刪)
或許討厭建商之前先查查資料或新聞吧
好過自己猜測或是道聽塗說，如果是非專業也不需要特意「加強語氣」
不懂就不懂，不需要裝法國（裝懂）
當然台北市也有低價地，像我手邊就有一塊在萬華，地主叫價150萬／坪
目前我知道興富發有興趣....
所以土地這東西，看的還是地點！
不能用「台北市=600萬」這樣的概念來「以偏概全」
信義計畫區素地，拆算每坪土地單價八二三萬元
實價登錄信義區地每坪飆700萬2014/05/02
Mobile01的會員水準真是與日俱下.......
Jungilin wrote:
土地一坪600萬，建商講的您當真，只有畸零地才可能有這種價。想想，台北市老公寓隨便都有10坪，沒賣個6000萬，豈只賠售，連房子都免錢送人。
都更更慘，1坪換1坪，你出10坪地6000萬，建商幫您蓋個50坪最多只花750萬，瘋了。建商也賺翻了。
1坪地在市區蓋個5坪（含不計容積部分），建商是生意人，一定用市價標準議價，好的地早被養走了，那個建商用天價買。一般建商買地都是用老板名義買，低價買，高價賣給公司，這是土地貴的真實原因，且只繳土地増值稅。當交屋賣給客戶也用這一招，土地轉移高價，房屋便宜賣，一樣繳土地増值稅。可以了解嗎！！
您好,小弟回應一下:
1.土地一坪600萬，建商講的您當真，只有畸零地才可能有這種價。想想，台北市老公寓隨便都有10坪，沒賣個6000萬，豈只賠售，連房子都免錢送人?
回:土地600萬很常見,當然土地價格跟街廓完整、容積率和地段等有關係,詳情已有版友有連結,小弟不贅述,您若仍然不相信,請自行上內政部實假登錄網站查詢。
老公寓的土地持分確實隨便都有10坪左右,但是畢竟是未經整合的土地,街廓不票亮,整合不易,加上多半是在住宅區,容積率只有225%~300%,建商買了還要自行花一堆時間去整合,也許搞個十年八年還不見得有機會整合完成。
加上現在都更或合建沒有100%同意根本無法進行,自然不會有好價錢,甚至應該說建商根本不太願意去碰這樣的土地;如果今天是整合好的整片老公寓(合建或都更),價錢就如您所說的,只要地段好,賣個6000萬房子在送你也是有可能。
註:老舊公寓確實只有土地值錢,土地會增值,房屋確是只有殘值,每年都一直在折舊。
註:所謂的畸零地是指零星土地,可能只有0.X或是0.0X坪,那種土地一般也不會有高價,如果是道路用地大部分就是等徵收而已,如果是建地就看建商願不願意收,就算要收大部分也不會用市價收。
2.都更更慘，1坪換1坪，你出10坪地6000萬，建商幫您蓋個50坪最多只花750萬，瘋了。建商也賺翻了?
回:都市更新所謂的一坪換一坪是郝市長所推出的"四五樓老舊公寓專案",要申請必須滿足某些必要條件(不贅述,請自查),不是每個案子都能申請,所以都更並非每個案子都能一坪換一坪,甚至大部分都做不到一坪換一坪(室內坪換室內坪)!!分回的多少還是要看容積率跟容積獎勵的限制,周圍巷寬限制也有關係!!別被新聞媒體面誤導。
另外都市更新條例裡面已載明:"建商只能透過權利變換取得所提列的成本!簡單點說就是投入多少拿回多少!"根本沒有所謂的賺翻。
再來就是沒有100%同意整合,根本沒辦法進行下去,以前定的多數決(都市更新條例第36條)公權力強拆,現在也已形同虛設,政府不會再替建商執行公權力,轉由法院代為執行,所以要搞都更,根本就是高風險,低投報!也因此現在大部分的建商都不願意碰都更這塊!現在搞都更根本苦哈哈!
3.1坪地在市區蓋個5坪（含不計容積部分），建商是生意人，一定用市價標準議價，好的地早被養走了，那個建商用天價買。一般建商買地都是用老板名義買，低價買，高價賣給公司，這是土地貴的真實原因，且只繳土地増值稅。當交屋賣給客戶也用這一招，土地轉移高價，房屋便宜賣，一樣繳土地増值稅。可以了解嗎！！
回:我完全同意您這段,您所言基本上完全正確,但最後的房屋移轉部分,小弟指正一下:買賣確實會拆算土地和房屋分開計價,也會有土地增值稅和契稅的產生,契稅的規定是"房屋坪定現值的6%",基本上沒多少錢,少到可以忽略,但是現在"實價課稅"即將上路,未來會是怎麼樣的光景,讓我們在看下去吧!
以上
建築虫 wrote:
分享得很棒
以我研究幾家建設公司的營建部門的估價統計（營建外包的建設公司不算在內）
通常樓層會是一個主要的基準
以三X建設而言
他們光是估價統計表就厚厚的百餘頁
分門別類將各種樓層數、各種構造物、並將建材依低中高分出五種等級
並配合興建區位提供一個造價基準
我覺得那樣才是最詳細的
也是我見過最強大的估價預算概念
前年敝人前公司設計八里最高那件完工
十九層RC造據營造端表示一坪造價不到十萬
我相信這樣的造價所產生的品質，放進信義區是無人問津的
現公司在萬華有一件，十三層RC造價就來到十四萬餘！
所以這種東西天差地遠，我們能抓的就是一個「概值」
做PCM都抓不準了，何況是非管理端的外人呢？...(恕刪)
+1
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