台灣的未來 - 不該梭哈在房地產上

回看 2016 年, 台灣的房地產的實際情況讓很多投資客是趕緊倉皇逃命, 投資客互相割喉趕著下車的人性醜陋面屢見不鮮。 少數不見棺材不掉淚的, 除了會利用一些錯誤的媒體報導, 會利用實價豋入以看過去房產的 "增值" 額來拐騙下一隻白老鼠說目前正是修正, 下一波漲幅的拐點, 目前正是進場投資的好時機......就是急著找不到下一個替死鬼。

這一篇文章, 是寫給所有台灣人看的, 不管你是投客, 還是一般自住的人。

台灣過去十年間, 房地產漲了 3 倍 (或以上) 的主因, 主要是有鐵三角 (三個密不可分) 的因素, 少了任何一個, 房地產根本不可能泡沫化得如此厲害, 那就是無能政府的默許, 熱錢的流入, 跟百姓錯誤的觀念。 若要說還有一個主因, 那就是銀行也是幫兇。

已經有太多人罵過台灣的高房價, 我也不用在此再罵一次, 我要講的是, 台灣的房地產再不快速, 正確的修正, 那後果將是無人可承受之痛跟之重 (不管你是投客還是自住, 都, 一, 樣!!!!!)

有人說, 台灣的房價還有再飆漲的機會, 如果真是這樣, 承接到爛房子最後一手的人, 當你血本無歸時, 請不要跳樓自殺搏版面, 沒人會同情你的。

當有朋友跟我聊到, 到底現在 2017 年能不能買房子, 我只會反問他們一句話。 "請問你, 就算你有能力可以扛完 30 年的貸款, 這其中並不會犧牲你跟你家人該有的生活品質, 這房子再過 30 年後, 如果它已經超過 60 年了, 然, 後, 呢?"

到現在還是沒有人可以回答我這個問題。

台灣過去十年還能炒作房產, 有一個大家都沒去提到的原因, 就是這十年來的屋齡風險, 並不算高。 我們已一間房子平均正常的使用年限是 50 年來說好了, 十年前的房子差不多普遍屋齡都在 2x 年, 因此它並沒有結構上的問題風險, 也沒有老屋需要花大錢修繕的風險。 如今, 當我們看現在的房子屋齡都將近 40 年, 請問 30 年的房貸付清後, 這房子誰, 接, 手?

別天真的跟我說等都更! 你是建商, 也要算看看你要都更的收購成本吧? 一間台北的破公寓就算 1500 萬就好, 8 間 1 億 2000 萬, 其佔地面積有多大? 真要達到一個平衡值 (改建後要能賣到足夠的錢, 現金) 需要蓋多少樓? 屋坪要蓋多大? 那再賣要賣多少錢? 這是小學生都懂的基本算數.....

上述都是沒人願意去正視的問題, 可是這卻也是最恐怖, 最需要正視的價值問題。

除非你買全新的房子, 那你從今天開始算的往後 30 年還有機會脫手。

一台車老了, 不管賣了幾手, 到最後接手的人基本上都不會有太多怨言, 原因很簡單, 大家都知道這台車因為老了越賣越便宜, 當它已經沒有維修價值了, 就報廢掉就好。

但如果這台車越賣越貴, 試問會不會有傻子接手還接的很高興? 相信世界上沒有這種人 (除非專業買家, 是在收藏古董車, 也有能力去修復維修它)

房子, 卻跟車子又不完全一樣, 房子單價高, 維修成本也高, 老房子也有居住的品質問題跟結構安全問題。 那既然這樣, 台灣的房子為何沒有該有的正常的折舊率? 銀行為何沒有根據其折舊率來決定其合理的貸款額???

台灣到現在還是不願正視房地產的真實價值, 有能力的人, 社經地位比較高的人有能力 "囤房" 就囤房, 試問, 來個天災地震的, 你的資產剩甚麼? 還是你就打算萬一天災大不了擺爛讓銀行去倒楣承擔這一切?

台灣的政府, 請正視, 並主導房地產該有的真實價值。 房子該有其正常的折舊率 (年限與價值) 的算法, 買賣不該算公設比的錢, 土地不該只圖利給建商, 財團。

最重要的是, 正在看此篇文章的你, 我, 都該有正確的觀念, 否則這燙手的山芋一定早晚會燙到自己跟自己的親朋好友。