德國政府控制房價效果良好，我國政府應多參考，而非敷衍打蒼蠅不打老虎

《環球》雜志駐法蘭克福記者/郇公弟

目前，世界各國都注意到了房價平穩的重要性。
近年來，日本興起的“住居福祉學”，更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場而非投資市場的，國家經濟周期波動就比較小。


同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲，危機後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被讚為“房價十年不漲”的德國，則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。


據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。



---------分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：

其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。


實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。


其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。


其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一係列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規范。由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞于買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂于租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。


其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。


政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。


除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理范圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。


其六，“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。


其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對于炒房者而言可謂釜底抽薪。

其八，德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。


以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩，並非出于偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

來源：2010年3月16日出版的《環球》雜志 第6期