許多人不想將老屋都更很正常吧?!

hmzanny wrote:
許多人不想將老屋都更很正常吧?!

hmzanny wrote:
許多人不想將老屋都更很正常吧?!


不論原屋主的房子是透天還是公寓，若都更採用重蓋的方式將會面臨以下損失：

1.土地所有權的坪數會下降－特別是透天厝拆除後改建大樓的情況，對屋主而言損失的土地所有權會更多，一般來說建坪60坪的透天，土地所有權常見的是二十幾坪以上，但是同樣建坪的大樓公寓，持有的土地坪數通常不超過10坪。另外通常都更重建的房子戶數會比老公寓多，意味著對老公寓的屋主而言，分得的土地持份會變小。屋體價值會時間下降，但土地不會，所以若要長期持有，這樣的操作恐是不利的（試想，若25年前您在市區買了地坪25坪建坪60坪，當時屋齡15年以上的中古透天，和在相近地段買了建坪60，土地持分4~7坪的新建公寓，您會發現，今日前者的價格比後者更高，資料來源：永慶房屋)

2.居住空間變小－不論原本屋主持有的是公寓還是透天，通常在都更重蓋之後，分回權狀上的建坪和實際居住的坪數都會變小，加上新房子公設比通常比老房子高，這會加劇這種問題

3.店面問題－通常臨路透天或公寓一樓可以做為店面，不論是自己做生意或是出租給別人都是很有價值事情，但若在都更重建後，不論重建的是大樓還是社區型透天厝，原屋主是否能分到臨路店面，以及分到的店面的位置與格局是否有比以前好都是個大問題

4.管理費損失－老公寓及老透天通常管理費低或者根本沒有管理費，都更後新建的房子不論是大樓或是社區型透天，管理費明顯會高得多，等於會造成日後管理費負擔

5.不同屋齡的問題－如果您去過一些都市的老城區走走，很就會發現，即便是同一排臨路的房子，這些房子都是新舊有別，也許兩棟日治時期平房隔壁是一棟民國70年代的透天厝，接著是民國80年代的公寓，往前走又是光復初期的房子，下一棟是2年前屋主自行重蓋的透天厝。若要重蓋，老屋的屋主或許有意願，但是許多民國80年代之後的屋子，屋況大多不會太差，有些屋主甚至才重新完成拉皮、裝潢、補強的工程，讓他們把房子拆掉重蓋，估計他們很難接受，且拆掉這些不算老或經過整理的屋子理由也不充分，但若不將這些房子納入，就很難整理出方正的建築格局，這也是個問題

6.土地利用權的問題－公寓大樓的土地是住戶持分，而透天厝以及獨棟別墅則是獨享權狀上的建地，因此後者不論是日後整修房屋，或者是重建新房都比較方便，甚至我遇過有人買下自家隔壁的已腐朽的平房後，拆掉房子並把原本的土地改建成私人小花園，但若是加入都更後房子成為大樓，那麼屋體和土地就會變成共有，便會失去日後整修、重蓋的自主權。在老公寓方面，許多空間可能早已協調好誰能使用，例如通過協調，有些屋主可以專門使用地下室，有些則是被允專門許使用天臺，但房子都更重蓋後，格局改變，又得重新協調空間的利用。對於原本可以使用這些空間的住戶而言，他們將面臨新房子蓋好後在新屋裡能使用的空間變小的威脅。

綜合以上，有些人總愛抱怨為何許多老屋的屋主不願加入都更？主要是因為他們將在都更後面臨一系列的損害和不便，特別是地坪、建坪、實際可用空間縮水、可能失去店面的問題，還有房子已經完成整修或屋齡不夠大卻被要求加入都更案的問題特別關鍵，而對於建商而言，他們想賺錢，除非住戶自行出錢重蓋，否則建商很難給出盡如人願的條件，如果利益喬不攏，都更得過程就會變得很難看，或是直接取消計畫。

我認為其實不是不能解決，政府首先可以加大補助屋主對房屋採行結構補強、拉皮、整修的方式進行都更，並盡量避免重蓋，或者加大補助，便於民眾在自己的建地上重蓋房屋。

若非要重蓋成大樓，在建商認為這片地段升值潛力強，大可用高於市價的價錢向住戶買入。
或者在確保原住戶在權狀上都能持有一樣的建坪、地坪、使用空間、店面的前提下，在大樓蓋好以後將屋主份配完剩下的部分，以地上權住宅的形式出售，如此一來原屋主不會失去自己原本的土地及建坪，還能向新住戶收取土地使用費、建商也能透過賣地上權住宅賺到錢，新住戶也能用相對低的價格買到安身立命之所，可謂之三贏的局面。