樂居網的地價成本反推房價計算公式是不是有問題?

請教懂得大神們解惑，網路上下班經濟學網站出現從土地單價可以推算房屋每坪的單價，如下

速算公式：

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價

［（106萬 ÷ 240% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 54.8萬
照上面的計算方式來看............

1:假設是土地一坪100萬 / 住三225% / 1.6 +(營造成本一坪20萬) x 1.35 = 約64.5萬元
以後建商蓋完就是一坪賣64.5萬

可是問題來了..........
如果同樣一坪100萬土地，變成是商一的360%容積，
100萬 / 360% / 1.6 + (營造成本一坪20萬) x 1.35 = 504374元

不適普遍都說商業區比較值錢嗎? 怎麼商業區房價會比住宅區低呢?
請專業的幫解惑.........感謝!!