家住社區的頂樓,今年3.4月就報修頂樓公共平台漏水,一直問總幹事進度,結果,上個月公告會先修漏水嚴重的二戶,其他個案逐案討論,問題是家裡滲水處逐漸擴大巳有黑霉點,另一間整個裝璜木製邊條都滲水變色,釘子處也都漏出锈水,今天決定先行找防水廠商來看,並去電請管委會人員出席,不是推說沒空或休假,後來主委說廠商是要經過公開招標,問題是公開招標也要來看狀況才可以報價進行吧?,主委還說推說管理經費不夠,頂樓修繕的金額太大,要先處理其他公設漏水比較便宜的,有這種道理嗎?公共設施的修繕不是應該優先處理會直接影響到住戶住家安全與權益的嗎?怎會是以便宜的先優先處理,地下室漏水要先處理,頂樓的住戶就活該倒楣嗎?頂樓平台是開放空間,也是提供住戶曬衣場所,為何管委會可以不積極作為,我該怎麼處理呢?可以自己修理,扣扺管理費嗎?我該怎麼做呢?請各位先進知道相關法律或處理過類似狀況的可以告知!感恩!!
1)折抵管理費，管委會有這權限？
2)不繳管理費，管委會可以向法院申請催告。
3)修繕頂樓漏水，若要管委會運用公共基金修繕，
也要蓋社區規約的規定，有的社區在一定額度以上修繕是要報區分大會同意，
公共基金也未必是管委會自己說可以動用就可以用的，
所以要看貴社區的規約有無類似規定。
戶數少確實錢也少，最快的方式就是自己花錢修。
可以參考臺灣台北地方法院100年度訴1958號的判決，
其摘錄理由中有敘明並不是管委會說要修就可以修，
還要看金額多寡有無逾越管委會之權限：
(一)按公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之
拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之
；所生費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔。此條所謂「區分所有權人會議之決議」
，因共用部分為組成公寓大廈之分子，而「公寓大廈之重大
修繕或改良」，係屬應依同條例第31條所定區分所有權人會
議決議事項之一，即應有區分所有權人三分之二以上及其區
分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三
以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以
上之同意，作成決議，始可為之。又管理委員會之職務，應
執行區分所有權人會議決議事項，同條例第36條第1款亦有
明文。再者，內政部營建署88年5月6日88營署建字第9592號
函就公寓大廈管理條例第11條及第36條第2款有關重大修繕
及一般改良疑義，函示：「按共用部分、約定共用部分之修
繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，另按共
用部分及其相關施工拆除、重大修繕或改良，應依區分所有
權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第十條第二項及第
十一條業已明定，又管理委員會之職務，應執行區分所有權
人會議決議事項，同條例第三十四條第七款業有規定，是有
關『重大』或『一般』修繕、維護及改良之認定，應依區分
所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應由區分所有權人
會議中議決」等語。綜上，可知公寓大廈管理條例第36條第
2款有關管理委員會「共有及共用部分之清潔、維護、修繕
及一般改良」之職務，並不包括共用部分及其相關設施之拆
除、重大修繕或改良在內，此部分依公寓大廈管理條例第11
條第1項之規定，應由區分所有權人會議決議行之，合先敘
明。
(二)再按「上河圖社區財務收支管理使用辦法」第3條規定：「
、非常態支出：…四、特殊重大提案金額在新臺幣肆拾伍
萬元以上，除召開區分所有權人大會外，可採『公投』方式
，以過半人數同意即可執行發包採購，帶成案需經五分之一
住戶連署或管委會提案討論通過方能付諸執行」等語明確，
有兩造不爭執之「上河圖社區財務收支管理使用辦法」附卷
足憑（見本院卷第72至74頁），是以被告核決金額權限係以
45萬元為限，凡超過45萬元之提案即應由區分所有權人大會
決議，或採『公投』方式即經區分所有權人過半數同意，始
即可執行。原告自承系爭10號29樓之2建物及系爭12號29樓
之3建物屋頂平台及外牆修復至不漏水狀態之費用約為80萬
元，有原告起訴狀（見100年度店調字第76號卷第3頁）及估
價單（見100年度店調字第76號卷第16、17頁）附卷足憑，
已逾被告核決權限45萬元之金額限制，顯非屬一般修繕或改
良之處理，而屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，揆諸前開
說明，即應依公寓大廈管理條例第11條第1項之規定，由區
分所有權人會議決議行之，被告管理委員會就此並無決議之
權限，亦非其所得擅自為之。準此，原告主張被告應依公寓
大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第2項及第
36條第2款之規定，將系爭10號29樓之2建物及系爭12號29樓
之3建物屋頂平台及外牆修復至不漏水之狀態，於法有違，
不應准許。
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