預售屋建商在合約中載明: 管委會未成立前建商有權使用管理基金

小弟在幫家人review預售屋合約時，看到本份合約內有下列條款

1. 自使用執照取得後至移交給管委會期間，建商有權動用管理基金支付水、電及管理費用等支付使用於本棟大樓內的所有費用
2. 建商(或其代銷公司)有權於社區外牆設置任何以銷售為目的的廣告物
3. 銷售期間內社區所有公設、梯廳、中庭等均可提供予建商(或其代銷公司)無償使用，買方不得異議

這些條目在之前印象所及的幾份合約中從無見過

想請教各位這樣算是合理嗎?
1. 使照至移交給管委期間，應該是建商和代銷公司用最多吧? 這其中的水電管理居然全部都由住戶支付?
2. 一般住戶不得任意變更外觀部份，而建商自己卻可以『為銷售而得變更』？州官放火嗎？
3.已經點交卻又被展示弄壞或是為銷售而提供給外人使用 (如健身室與兒童遊戲室) 這樣也無償?