大多數的人 先後順序是錯的
若是獨立車位
該區分所有權人 有絕對的權力去處分自有產權
而出租出去之後 除非該承租方 或是區分所有權人 沒有繳交管理費用
管理委員會 才有權利 [代 車道之全體共同所有權人 求償]
或 直接在區分所有權人大會上提出議案表決.
因為 管理委員會 乃所有區分所有權人之 委任代表
而 車道 是屬於所有區分所有權人之共同持有
不論是法定空地 共同持有 或者屋頂 中庭 非獨立產權之停車區域
皆非直屬於管委會
用車道去限制無法出租外人 只是跳過好幾個環節 的普世作法
若是上了簡易庭 還有可能因既定事實而勝訴
但若上了正常庭 則就靠證據和法條來評估了
但 我過去所看過的case
幾乎沒有一個管委會 是乾淨的
多多少少 會有一些不自覺情況下 觸犯的建管規章和民事刑事
至於丟垃圾 或是其他犯罪事實
一般都公寓大廈 都是直接對 該行為人(承租方)做出處分
但 事實上
是[管理委員會]要代[全體區分所有權人]對[該區分所有權人]提出和解方法
否則就是同時對[該區分所有權人]及[承租方]提出權利受損之求償
直接因為不滿 行為人(承租方) 而提出任何侵犯區分所有權人之權益
只是個偷懶 且有可能吃鱉的動作
分管協議 並不是將區分所有權人之權利 完全附權給管委會
管委會的任何決策
只要是與區分所有權人權益有關
皆需通區分所有權人大會決議通過 方可以實施
若管委會不論如何 都要限制外車出入的話
可以依照 [合法程序] 達成S大所說之目標
zax903 wrote:
若是獨立車位
該區分所有權人 有絕對的權力去處分自有產權
是的，可以賣於外人。但不表示可以脫離社區基於安全的管理措施。
zax903 wrote:
而出租出去之後 除非該承租方 或是區分所有權人 沒有繳交管理費用
管理委員會 才有權利 [代 車道之全體共同所有權人 求償]
或 直接在區分所有權人大會上提出議案表決.
沒繳管理費，就是求償一途，還要表決什麼？
管委會沒追繳欠費超過兩期，還可能涉及瀆職呢。
zax903 wrote:
因為 管理委員會 乃所有區分所有權人之 委任代表
而 車道 是屬於所有區分所有權人之共同持有
不論是法定空地 共同持有 或者屋頂 中庭 非獨立產權之停車區域
皆非直屬於管委會
除非規約另有規定，否則所有的公共空間和公設預設就是管委會在管的。
(管委會是被授權單位，不是代表，主委才是社區的對外代表)
規約若有訂定管理條例，那麼管委會就必需依條例執行管理，不能另訂違背
區權會決議或規約。(規約>區權會決議>管委會決議)
zax903 wrote:
分管協議 並不是將區分所有權人之權利 完全附權給管委會
管委會的任何決策
只要是與區分所有權人權益有關
皆需通區分所有權人大會決議通過 方可以實施
已經法有明文的東西除外。
看這一個案例：
http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/sep/13/today-so11.htm
zax903 wrote:
若是獨立車位
該區分所有權人 有絕對的權力去處分自有產權
sunyearhuang wrote:
是的，可以賣於外人。但不表示可以脫離社區基於安全的管理措施。
是的.
zax903 wrote:
而出租出去之後 除非該承租方 或是區分所有權人 沒有繳交管理費用
管理委員會 才有權利 [代 車道之全體共同所有權人 求償]
或 直接在區分所有權人大會上提出議案表決.
sunyearhuang wrote:
沒繳管理費，就是求償一途，還要表決什麼？
管委會沒追繳欠費超過兩期，還可能涉及瀆職呢。
表決[禁止車位外租 造成人員出入複雜 進而危及社區安全].
是的.
若是管委會提出之議案 造成區分所有權人權益受損 亦會被求償民刑不等
zax903 wrote:
因為 管理委員會 乃所有區分所有權人之 委任代表
而 車道 是屬於所有區分所有權人之共同持有
不論是法定空地 共同持有 或者屋頂 中庭 非獨立產權之停車區域
皆非直屬於管委會
sunyearhuang wrote:
除非規約另有規定，否則所有的公共空間和公設預設就是管委會在管的。
(管委會是被授權單位，不是代表，主委才是社區的對外代表)
規約若有訂定管理條例，那麼管委會就必需依條例執行管理，不能另訂違背
區權會決議或規約。(規約>區權會決議>管委會決議)
p.s.不好意思 單位&代表 我筆誤了 在此和大家說聲抱歉
合法通過之區分所有權人決議 大於現有規約 並大於管理委員會之決議
zax903 wrote:
分管協議 並不是將區分所有權人之權利 完全附權給管委會
管委會的任何決策
只要是與區分所有權人權益有關
皆需通區分所有權人大會決議通過 方可以實施
sunyearhuang wrote:
已經法有明文的東西除外。
看這一個案例：
http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/sep/13/today-so11.htm
是的.
該案例就是有按照所謂的 合法程序(區分所有權人大會決議) 來立案.
zax903 wrote:
合法通過之區分所有權人決議 大於現有規約 並大於管理委員會之決議
是筆誤嗎？規約效力大於區權會決議喔！
(規約的通過門檻大於一般決議)
zax903 wrote:
該案例就是有按照所謂的 合法程序(區分所有權人大會決議) 來立案.
該管委會說的是住戶大會，不是區權會(但也可能是口誤)。
無論如何，注意判決書管委勝訴的理由是：
法官認定管委會以「車位外租有安全疑慮」的決議合法
並不是住戶大會決議。
社區公共空間，公設的管理和使用，法律有規定從其規定->公寓大厦管理條例有規定從其規定->
規約有規定從其挸定->區分所有權人有決議從其決議->以上全無即授權管委會管理。
注意後面的決議或規定不能違背前面的決議或規定。
另外住戶大會的決議，只能做為管委會的(民意)參考，法律上管委會並非一定要遵循住戶大會決議。
(管委會是區權人授權單位，不是住戶授權單位)
這或許是判決書不說"住戶"以「車位外租有安全疑慮」的決議合法而是說
管委會以「車位外租有安全疑慮」的決議合法(法律認定權責在管委會不是住戶大會)。
管委會或許會口誤，但判決書是用字需要精準的文書。
zax903 wrote:
是的. 區分所有權人大會決議 高於 現有社區規約.
如此一來 規約才能夠進行制定或修訂.
你弄錯了喔。
區權會的議決門檻(幾分之幾為通過議案)可由規約規範之。
規約效力怎麼會低於區權會的議決？
如果區權會的決議是社區的法律，那麼規約就是社區的憲法。
請參閱營建署的Q&A的Q5說明:
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5
那規約是誰制定的？當然還是區權會。好像有點繞圈子...其實不會。
如果在以前憲法是由國民大會制制，而法律是在立法院制定的時代，可能很難理解。
但現在憲法和法律均在立法院制定，這情況就不應太難理解。
憲法是國家的根本大法，不應朝令夕改，所以實務上制訂憲法的門檻會高於法律制定的門檻。
同樣的規約也是社區的根本大法，所以實務上制訂規約的門檻會高於一般決議的門檻。
所以絕大部份的規約制定或修改會另立特別決議門檻(高於一般決議)。
區權會的一般決議和規約抵觸，無效(就如法律抵觸憲法，無效一樣)。
那如果用和特別決議的門檻來議決一項和規約抵觸的議案會怎樣？
還是無效！要通過一項和規約抵觸的議案，唯一的一條路就是修改規約(特別決議的門檻)。
規約修改過後才不會有抵觸的問題。
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