chiashin wrote:
大約是10年要換鋼...(恕刪)
是的新電梯使用八九年後鋼纜要換, 因為磨損到一定程度
至於電梯車箱等, 大約十五到十六年就該更新了, 以住宅大樓而言; 住商使用頻率更高可能與鋼纜同步更換
換電梯車廂有多貴要看, 知道電梯結構組成的話, 不見得要全部拆換, 十年前住過的地上十五層地下二層的電梯更換, 一車箱載重超過九百公斤以上的, 四部更換一開始開價逼近快五百萬, 經過從業住戶好心指點, 四部電梯更新降到三百多萬, 一樣好用
我只能說....
當委員實在好累
無給職開會不說
又要Survey廠商又要搞活動
還要被住戶質疑有沒有汙錢....
住戶沒看到事情全貌就四處質疑
有幾個靠夭很大聲的住戶就叫他們進來管委會
又推託忙不要當管理委員
其中有一兩個進來了以後才知道原來之前管委會投票決定的事情其實都是有所本
並非自己看到的這麼骯髒
所以....
在質疑管委會的決定之前，請先想想管理委員們為何會這樣決定
另關於財源的部分
個人覺得要是每個月都是赤字
就是增加管理費的時候了
kilin0617 wrote:
ETAG辨識系統，目前採用的大樓並不是很多，不解為何在遙控系統只使用5年的狀況下，要另外花錢購置。
Etag只要雙向管制(裝兩個發射器,進出場都用掃碼),而且廢止遙控器的話,是可以做到一位一車、誰的車何時進、何時出都一目了然的,真的是管理的好幫手;前提是管理員非冬烘先生,有能力操作PC,知道怎樣點開程式建檔(輸入etag條碼)、進出記錄資料滿時移置或刪除,以及會看記錄表格.
有Etag配合快速門,下坡道時完全不必分心找遙控器,直接往下開到門前早已升到定位了;車身通內過感應器就自動關閉,比人手按遙控方便不知凡幾.
麻煩的是很多社區為省錢找年紀大甚至腦筋不靈光的管理員好付最低薪資,這種新工具可能不但好處無法發揮還因人為因素造成住戶抱怨;另外就是部分居心叵測的住戶(家裡人多車多,本來就想插空子進來亂停的)會藉故講各種壞話(例如浪費啦、妨礙隱私啦、甚至官商勾結都出來...因為都叫Etag,就亂罵管委會"做遠通走狗"
)
kilin0617 wrote:
感謝，你的資訊很有...(恕刪)
當然十年前的更換費用水準
不等於現今的條件, 例如包括整合感應卡智慧化等, 加上累積到現在的物價指數
但根本問題在於管理基金的收費基礎為何是否得以在日常開支修繕後逐步結餘以供日後換大條的
老家的大樓社區民國78年成立, 收費方式是一坪20元, 營業一二樓收40元(二戶), 共約90戶, 每戶約42-54坪之間, 十五樓是樓中樓, 但真正的財務收費重心在停車位, 原規劃約四十多部標準車位, 但因為不夠用重新劃出到六十多個, 有分大小子母車位, 每年抽籤, 車位按大小子母收三千到五千元/月的樣子
到了換電梯時期管理基金也有近八九百萬結餘可供支應,
以上住家收費每坪水準是特例, 要是像現行車位多為自有頂多收清潔費者, 那每坪的管理費費基就是重點, 照理說一百八十戶若按權狀坪數收來推斷(假定都是三房室內約二十來坪+公設30%), 大約每坪在五十元之間(除非一開始就走飯店式管理那每坪收費應該要拉到六七十元以上), 一百八十戶若每戶權狀四十來坪大約每月可有近三十六萬以上的管理費收入, 平均每個月支出後至少要能結餘五六萬才安全+建商撥付移交的2%營造作為管理基金
至於您提的會有收支間短差, 所提的部份修繕到還好, ETAG新設應該是筆較大開支, 會讓管理基金一子掉了有感,此外日常的管理員與清潔"服務"這塊支出才是大條, 一般一百八十戶管理要作到豪華點, 二班制加一機動哨配一總幹事外加社區秘書包給好一點的物管的話一個月可能超過十五萬, 服務部份的支出可以探討合理性跟能否有檢討空間(當然若社區設計有多出入口者,恐怕管理員不是只有大廳配置, 部份出入口也配置而非監視器的話那就可觀了), 還沒算到清潔人員勒
只是若樣樣都不能省的話, 那真的只好考慮增加管理費
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