1.管委會的權限範圍？
2.公寓大廈管理條例中，專有部分、共用部分、約定專有部分及約定共用部分之法律定義：
第 3 條 本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
第 4 條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
第 5 條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
補充最高行政法院90年度判字第2084號判決：
公寓大廈之住戶即區分所有權人利用其專有部分，不得有妨害建築物之正常使用之行為，為首開法條所規定。所謂妨害建築物之正常使用係指未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用而言。本件系
爭公寓大廈原告區分所有權中專有部分室內於原建造設計時並無夾層之設 置，原告應依無夾層之原有設計空間為「正常使用」，始符合該房屋建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式。乃原告竟擅自設置夾層，其所為
之利用，即不能謂無妨害建築物之正常使用。被告本主管機關之職責，對原告科處罰鍰四萬元，揆諸首開說明，並無違誤。至於原告主張各節，經查公寓大廈管理條例第五條立法意旨，乃在於保障公寓大廈之正常使用，與建築法規對於違建方面之規範係保護建物正常建造，並不相同。原告在其公寓大廈室內設置夾層，在建築法規方面之處理，並不排除公寓大廈管 理條例對於違法使用之處罰，二者不可混而為一。
3.關於第8條第1項適用範圍：僅限於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，那陽台算是專有部分，亦或共用部分？若為共用部分，那陽台修繕、清潔、維修，管委會是否要負責，若非共用部分為專有部分，那就無有第八條第1項之適用。
補充台灣高等法台中分院民事庭93年度上字第204號判決：
公寓大廈管理條例第八條之有關「設置廣告物或其他類似之行為」規定，並未包括系爭冷氣主機之設置至明。至公寓大廈管理條例第三條第四款亦僅就公寓「共用部分」定義，為立法解釋，無關乎系爭冷氣主機之裝置。 是上訴人主張，依公寓大廈管理條例第三條第四款、第八條第一項意旨， 可知大樓「外牆」之「共同部分」，在無區分所有權人決議之情形下，自不得設置系爭冷氣主機云云，顯有誤會。
發文單位：內政部
發文字號：（86）台內營字第8605098號
發文日期：民國 86 年 6 月 27 日
資料來源：台北市政府公報 86 年秋字第 19 期 11 頁
相關法條：公寓大廈管理條例 第 8 條 ( 84.06.28 )
要旨：為公寓大廈建築物一樓外牆鐵捲門，加設玻璃門窗，是否屬公寓大廈管理條例第八條規定之變更外牆面行為。
主旨：為公寓大廈建築物一樓外牆鐵捲門，加設玻璃門窗，是否屬公寓大廈管理條例第八條規定之變更外牆面行為，須經區分所有權人會議決議案，復請查照。
說明：
一 復貴局本（八十六）年六月十八日北市工建字第八六三○六二○二○○號函。
二 公寓大廈一樓外牆鐵捲門內側，加設玻璃門窗，如該門窗係位於專有部分範圍內，且未有妨害或變更或破壞主要構造應非屬公寓大廈管理條例第八條規定之變更外牆面行為，毋需經由區分所有權人會議之決議。
發文單位：內政部營建署
發文字號：九十營署建管字第926462號
發文日期：民國 90 年 4 月 6 日
資料來源：臺北市建築管理處
相關法條：公寓大廈管理條例 第 15、8 條 ( 89.04.26 )
要旨：於公寓大廈 1 樓外牆鐵捲門內側加設玻璃門窗，如該門窗位於專有部分範圍內，且未妨害或變更或破壞主要構造，則非屬公寓大廈管理條例第8條規定之變更外牆面行為
主旨：有關公寓大廈管理條例第八執行疑義案，復如說明，請 查照。
說明：一、復奉交下 貴局九十年二月二十日北市工建字第九○四二三八九五○○號函。
二、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」、「住戶應依使用執照所載用途
及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」公寓大廈管理條例第八條及第十五條業已分別明定，另按公寓大廈一樓外牆鐵捲門內側，加設玻璃門窗，如該門窗係位於專有部分範圍內，且未有妨害或變更或破壞主要構造，應非屬前開條例第八條規定之變更外牆面行為，毋需經由區分所有權人會議之決議，前經本部八十六年六月二十七日台（八六）內營字第八六○五○九八號函釋有案。本案公寓大廈一樓住戶為房屋分戶使用擬增編門牌為二戶之需要，於建築物外牆面加設獨立出入口，是否涉及公寓大廈管理條例第八條規定，請逕依前開規定本於職權認定辦理。
正 本：臺北市政府工務局
副 本：本署建築管理組（二份）
從上可知，若為專有部分，無第八條之適用，比較好玩的是，一般陽台外推問題，政府原則上認為這是事實認定問題，原則只要是專有部分改變，有符合建築法規，申請建照，毋需經由區分所有權人會議之決議。
4.關於第23條之約定專有部分及約定共用部分，非經載明於規約者，不生效力：同樣陽台必須被認定是約定專有或約定共用，且載明規約才生效力，問題是該陽台應該不是約定專有或約定共用。
綜上析陳，該陽台內面，應該屬專有部分，非共用部分，管委會無權限就此主張管理權限，有人主張違反消防法規、建築法規，那應該屬於消防局、建設局的權限，並非管委會可以逕行拆除，若強行拆除，將生民、刑事責任。
另就憲法上就財產權利之保障，以外觀此理由限制財產權使用恐難通過憲法第23條之審查。
以上個人淺見，提供參考。
1589 wrote:
終於看完全部的文章，...(恕刪)
本來若社區公約沒規定，管委會就不會去拆除。
但是，管委會還是可以給予警告，要求拆除。如果你置之不理，管委會就會向相關單位告發。這時候，依狀況可能不但要拆除，還要罰款。
1589 wrote:
3.關於第8條第1項適用範圍：僅限於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，那陽台算是專有部分，亦或共用部分？若為共用部分，那陽台修繕、清潔、維修，管委會是否要負責，若非共用部分為專有部分，那就無有第八條第1項之適用。
陽台也是有外牆面的，這一部分不是專有的，是受約束的。也就是陽台裡面是專有的，陽台外牆面是共用的。如果真要裝鐵窗，請裝在陽台內。
1589 wrote:
二 公寓大廈一樓外牆鐵捲門內側，加設玻璃門窗，如該門窗係位於專有部分範圍內，且未有妨害或變更或破壞主要構造應非屬公寓大廈管理條例第八條規定之變更外牆面行為，毋需經由區分所有權人會議之決議。
這裡再次強調，裝在內側。
1589 wrote:
陽台的外牆面，應該就是外牆。
但是要注意版主的支架是設在陽台內牆面。管委會不得擴權管理，主張拆除，亦不得在規約中要求禁止架設。
你要不要再去看一次！？看一下鐵絲和下方女兒牆的相對位置？板主是直接裝在牆的側面。一般而言，外牆開口的側面依然被視為外牆面。
1589 wrote:
不知這個說法是習慣？...(恕刪)
這是敝社區物業管理公司的律師提供的說法。其實也很合理，因為這個開口的側面，是外觀上很容易看到的，否則你可乾脆把開口周圍的磁磚、顏色、材質、樣式都任意修改。依該律師的說法，女兒牆裡面的就是你自己管了。
1589 wrote:
外窗台，豈不都是外牆面？一些老式公寓，以陽台為玄關之建築物，其牆面全部變成外牆面？
(1) 老式公寓應該多數沒有社區公約吧? 這種情況，只要不違法的範圍下，你甚至改顏色也沒人管吧？
(2) 開口的內部是專有的，所以陽台內的牆（也就是陽台與室內的那道隔牆）是專有的。所以工作陽台裡的牆你可以裝掛勾吊衣服是你的自由。
(3) 至於非開口型的陽台，一般建案中非工作陽台的那些陽台的牆面，我就不知道了。
pyh wrote:
這是敝社區物業管理公司的律師提供的說法。
我大概知道他的想法及說法，陽台的女兒牆，他採最裡面的線作為分際線。這是最沒有爭議的說法。但是女兒牆是立體的，是有厚度的，為何採最裡面，這是最不利所有權人的論點？若從權狀面積上的記載及比對建築圖的計算點，是不合理的(因為陽台面積減少)，除滴水線說外，尚有牆壁厚度一半的劃分法，目前實務上對相鄰的牆壁是採厚度一半說。但對陽台有採滴水線說，尚未看到採最裡面的說法。但是對一個物管公司的律師而言，如此說法是最安全的說法，比較不會替物管公司製造爭議，我相信當訴訟角色一變換，他會告訴你另一套說法。
另外，從版主所提供的照片，其陽台造型，比較特殊，是不能單憑照片上女兒牆去認定界線，必須就現場事實去認定，但是版主有說：「隱形鐵窗全都安裝在滴水線之內,絕對沒有超出建築物」，通常滴水線內，會退至權狀所載面積內，也比較可能不踰越厚度一半，我就此而認定版主的使用範圍，並未越界。
又，「隱形鐵窗」會被歸類到防盜設施，還是安全設備？我如果是版主的辯護律師，我會主張「安全設備」，因為安全設備與外觀，在法律上評價衡量時，是大於外觀。此時只要法官採信其為安全設備，第八條之問題，就被破解。
pyh wrote:
老式公寓應該多數沒有社區公約吧? 這種情況，只要不違法的範圍下，你甚至改顏色也沒人管吧？
老式公寓，還是有管委會，不然公共設施的維修，要如何進行？像我住的社區，就是老式公寓(126戶，地下2層停車場)，不僅有健全的管委會，甚至將公共用電部分，斥資申請獨立電表，由管理費(每坪45元)去支出，無須由住戶所繳電費中分攤公共電費。管委會對於公共空間的管理，十分盡責。而且我的社區採滴水線作為公用與專有之分界點，於921地震修復外牆磁磚工程費用分攤計算，提供參考。
allen_liu wrote:
第八條 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
請問.. 樓主的隱形鐵窗,算是有做在第八條的例舉的範圍嗎??
因為隱形鐵窗應該可以算是鐵鋁窗的類似之行為. 剩下只有設置地點是否合法的問題了....
公寓大廈管理條例第8條的重點,不在於鐵鋁窗,而在於不屬專有之部分!
所謂的公寓大廈周圍上下,是"整棟"公寓大廈的周圍上下,"內牆面"還是可以裝一般的鐵窗。
因為內牆已是專有部份,只用公寓大廈管理條例第8條,也無法約束一般"鐵窗"裝在陽台"內牆"!
但若你要刊廣告紅字條,就不能貼在你公寓的外牆上!
刊廣告紅字條已受到公寓大廈管理條例規範,不需要規約即受到約束。
因內牆的部份屬於專有,
而能夠約束"內牆專有部份"不能裝鐵窗的法規,是依公寓大廈管理條例第15條和23條的住戶開會制定的規約,
當規約上白紙黑字寫不可裝什麼東西,即使是裝在你住宅裡面屬於專用部份,還是不能裝!
若規約上有寫不能裝窗簾、冷氣室外機....,雖然都是裝在你私人專用地區,同樣也不能裝!!
而規約必須要所有權人會議才能制定,寫在規約上的才有約束力,並不是管委會少數幾人開會就算了!
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第 15 條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
第23條:
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
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重點 :
陽台「外牆」非屬專有部份是屬於共用的,若無規約同意,本來就不能貼廣告、裝鐵窗或近似的東西。
陽台「內牆」專有部份,能否裝鐵窗、鋁窗、隱形鐵窗、窗簾、室外機、放盆栽....必須要看規約。
因為規約是可以管到私人專用的部份!
若所有權人會議後,規約載明不能用哪套沙發、床、馬桶、燈飾...,你同樣都不能用!!
因住戶會議才能制定"私人專用"部份的規約,也必需多數住戶達成共識才行!沒那麼簡單,也不會太誇張!
業代殺手,斷人財路!
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