管委會是否有權阻止屋主將車位外租 (第14頁)

Ace.H
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131樓

2013-11-24 17:52

seanwu33 wrote:
公益和私權限制的平衡大家都懂，也許質疑的部分主要是在於這樣的手段是否確實能夠達到效果(有證據顯示車位外租影響安全？有證據顯示限制車位外租可以有效防止心懷不軌者進入社區？)。假使可以，那麼房子是不是也應該限制外租？...(恕刪)

為維社區安全限制車位外租是否合於公利迼大於私利，每個社區不一樣，有爭議可由法院判決。
我只是就社區是否可禁止可通往社區內之車車位外租之問題，從法的觀點是可以的(但個案不同，不是絕對的可以)。
至於房屋外租和好人壞人等等，你都說"公益和私權限制的平衡大家都懂"，所以我就不用再解釋一次了吧？
討論應該只限於"可禁止可通往社區內之車位外租"是否合於公益和私權限制的平衡，而不是無限上綱到其它事情。
基本的合法性應是OK(但仍需視個案而定)，也有判例供參考。所以就合法性應該不用討論了。
如果要討論的是"禁止可通往社區內之車位外租"的合理性，就不要擴及無涉公共事物或本身就有法律規範的事務(如平等權)。
老實說，合理性的討論也夠多了，再討論常常是像唱片跳針回到曾討論過的問題。
我只能說，規約禁止車位外租的社區並不少見。我還沒見過官方的解釋說不可以的。
但對此有意見的區權人，可提司法裁判來救濟，這是人民的權利。
如果官司失利，也還是可以來01訴說不滿，這是網民的權利

seanwu33

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132樓

2013-11-24 20:21

sunyearhuang wrote:
為維社區安全限制車位...(恕刪)

所以如同你說的,可以禁外租,但還要看個案的限制是否合理.那麼是什麽(可能)造成個案結果差異?

我不知道財產權有没有明文,只是感覺那條線不好處理.

任何考量都要有事實基礎,否則把文字本身(例如安全兩字)無限上綱,只是平白降低效率,甚至不當限制權利.

至於你幾次提到的判決的事,我個人非常感謝你的專業意見.

順便提個小疑間,一個律師/法官在無法個案審酌時會不會告訴客户/原告,他没見過贏的案子,可以不用費心了?或者,會不會放棄去影響/變更法律見解的機會?

Ace.H

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133樓

2013-11-24 22:48

seanwu33 wrote:
所以如同你說的,可以禁外租,但還要看個案的限制是否合理.那麼是什麽(可能)造成個案結果差異

曾有一段時間，地下室可以是主建物，買了地下室就和其它樓層一樣是有區分所有權的。
這時期的公寓大厦是有可能只買地下室(車位)而成為區分所權人。這種地下室若當做車位要外賣或外租，光用社區安全來禁止，在法律上就很難站得住腳(因為它所有人的權利和其它層所有人是一樣的)。
現在有所謂的獎停車位，而這些車位獎勵商有容積上的優惠是要供公眾使用的，但因法規的"公眾"前少了"不特定"三個字修飾(不曉得是不是故意的)，所以有了"所有權人亦不應排除於公眾之外"的解釋空間。所以建商就鑽這個漏洞把獎勵車位當增設車位賣給區分所有權人，且照樣賺容積獎勵。這些獎勵車位的結構和使用常和社區空間是沒有區隔的。
這種車位外賣或外租就有了法律上的爭議性，因為車位的法律背景就是獨產權(但非該社區之區分所有權)可以獨立買賣，當然也可以出租，但它又和社區連通造成社區安全疑慮。所以這種車位外租或外賣常引發爭議而打訴訟的結果是互有輸贏。
以上只是舉例，車位在法律上的地位演化，實在很複雜，還有法官本身的見解和心證。
無論如何，政府和法律都是比較對社區安全傾斜的，要買賣或出租社區地下車位，最好三思。

seanwu33 wrote:
一個律師/法官在無法個案審酌時會不會告訴客户/原告,他没見過贏的案子,可以不用費心了?或者,會不會放棄去影響/變更法律見解的機會?

律師一般是喜歡訴訟的(那是它的飯碗)，頂多會說贏的機會不大吧，很少會說沒機會。
至於法官，正常的話應該要參考法條，判例和兩造所提的論述，會不會改變？
法官本就不應該有定見所以談不上改不改變(見解也要依雙方論述而來)，但也許有法官一開始就有定見吧。
另外判例對法官的影響很大。只要判例沒什麼大瑕疵，常會援例判決。
不然，一樣的案子，昨天判贏，今天判輸。法律的公正性將置於何地？
所以有判例的案子，當事人可作為是否訴訟的有力參考。

seanwu33

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134樓

2013-11-25 0:32

留空間給大家討論還是能產生一些共識的。

(我一知半解所以用語不會正確請見諒)
1.合法的「停車位外租禁止」是對所有權的限制。國家對人民權利的限制要明文且合憲，因為絕大多數人民無法選擇國家也無法與國家相抗。規約對權利的限制呢？只要明文而不需要合乎某種價值體系？顯然這種限制還是要有正當理由的，這理由正當與否誰說了算？很不幸我們沒有睿智大法官來處理這種問題，所以界線不容易定。雖說通常我們可以選擇其他社區，但我們在與社區公權力的對抗上卻可能更弱勢。就社會現實來看，只能說，社區的自我要求與社會的發展與包容度有關。傾向、慣行與文明不一定同方向。

2.也許當初立法過程中有討論到，但有沒有從文義上可以看出禁止單獨移轉包含禁止某種利用？這好像也不是舉重明輕？

3.前面網友曾質疑而被避談的，是「非建物所有權人之車位承租人進入社區與社區安全的關聯性」，或者具體些，「非建物所有權人之車位承租人進入社區與建物承租人進入社區對安全性影響之差異」。或者容我再跳針一次，通案來說，有何證據證明車位外租必然增加危險且存在消弭此種危險的不經濟？

4.另一項被避談的是目前似乎還未有人能夠掌握板主個案的所有具體事實(我承認我懶沒看全部，有錯我先道歉)，所以我問誰會在事實不明確的前提下得到結論。這和是否好訟(好律師不少，不需要用"它"吧)無關，而和三段論法有關，即便是法官也無法無事實而適用法律。

當然，衡平一下，上述的質疑的價值也許和噴噴口水差不多，真實生活中個案事實也許不會有太大歧異，實務上法官也許不給爭論的機會，所以我同意即便爭取，贏的機會也許不大，要買賣或出租社區地下車位，最好三思(贊同)。不過，就已經發生的，不爭取就沒機會(不質疑就沒真理？)。網友質疑的不是貼出來的法條，不是判決的存在，而是規約這樣禁止對不對，好不好的問題。

我個人覺得，不懂法律是沒學過，但沒學過不一定沒有法感沒有邏輯，畢竟法律只是社會生活的延伸。實務見解可能改變，質疑一下無妨。即便是判例還是有可能廢棄，判決就更別說了。

MING510

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135樓

2013-11-25 1:03

實際上社區停車場目前的情形是..政府規劃社區的[獎勵停車位]可以讓外來車輛作停車用途..收取租金..要管理作為收費的停車場...但實際的情形是社區全部不給外來的車輛停車位..[獎勵停車位]行同虛設...變相成為建商的既得利益.買賣..所以連法規規定都沒人遵守..現實點就是..社區車位不給外人停車啦..[從88年法規就有規定要給鄰近外人車輛停車]..[內政部]去年已廢除[獎勵停車位]條款在此]...所以租車位給不是所有權人的人停車..事實根本就行不通...
法律規定如下..「獎勵停車位」依「台灣省建築物增設室內停車空間鼓勵要點」須對外開放公眾使用，與法定停車位[排除他人使用不同]。
而法定停車位[排除他人使用]就是不能租用..只有所有權人能使用..關係到避難空間的停車空間的問題..

seanwu33

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136樓

2013-11-25 1:51

:
而法定停車位[排除他人使用]就是不能租用..只有所有權人能使用..關係到避難空間的停車空間的問題...(恕刪)

公寓大廈管理條例第7條是有提到不能約定專用的情形，但應是指區分所有權人可否專用的問題。如果確定可以由區分所有權人專用的，像是法定停車位，就不是第7條的問題，而是第23的問題。那麼區分所有權人的專用內容應該就必須要用規約來限制，可以參考營建署網頁

所謂排除他人使用應該是指法定停車位才可以排除他人使用，但不等於必須排除他人使用。依照上述網頁的問答，目前應該是沒有法令限制外租的。

shadowjon

shadowjon
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137樓

2013-11-25 11:35

之前有提出,用租屋約來行租車位的方式
有網友提到,這是假租屋真租車,有違法之虞
可是想了想,到底這樣是違了哪條法?還是沒得到明確的說明
可否請瞭解的人再說清楚點?

今天的法律,有規定,租屋一定要去住嗎?
還是有規定租屋一定要把戶籍牽入?
若有,請問是哪個法條?

若無,那今天屋主和租車位的A,打的合約
清楚的載明,把屋內的某間房租給A,同時附停車位
而A很清楚,自己就是租車位的,根本不會去住,只會去停車
這樣違法了嗎?

以法來說,A是租屋,只是沒去住,這樣不行嗎?
租約很清楚,稅也照繳,請問違法點在哪?

對於租車位會影響社區安全,但租屋卻沒問題
不曉得立點在哪?個人看來,兩者是差不多的

Ace.H

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138樓

2013-11-25 12:19

to:seanwu33
"而法定停車位[排除他人使用]就是不能租用..."這句話不是我說的，煩請更正

seanwu33 wrote:
1.合法的「停車位外租禁止」是對所有權的限制。國家對人民權利的限制要明文且合憲

第 15 條 (生存權、工作權及財產權)
人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。
這一條是保障

第 23 條 (基本人權之限制)
以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持
社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。
這一條是保障也是在所列的條件下對財產權是可以限制的明文規定

如果你說的要限制的明細，如車位外租等等，那麼不論憲法或法律都會變成巨大無比的怪物。
而且時代一直演變，新舊事務一直演變，法律沒辦法這樣搞，憲法更不用說了。
那怎麼辦？釋憲和司法的判決天秤就是平等原則，公平原則和比例原則。
本討論串，有網友提出之社區並無干涉車位外租權利之理由1：
所有人得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉之民法
社區並無干涉車位外租權利之理由2:
社區(區權會或管委會)的權利不能無限上綱。否則難道也可以表決通過住戶得信什麼宗教？
從窄角度去看論述，似乎言之成理，但理由1忽略了憲法第23條對財產權(基本人權)所做的限制。
社區(區權會或管委會)的權利不能無限上綱，是對的，但同樣財產權也不能無限上綱。
這其間的拿捏就是公平原則，平等原則和比例原則。
例如：
社區訂下某一戶不淮養狗，這就是違反了平等原則。
社區訂定管理費姓黃的月繳2000元，姓張的只需500元，這就是違反了公平原則。
社區是否可對公設車位對使用人訂定收費標準？當然可以！
但這個例子，管委會就吃了敗仗：
http://www.chinatimes.com/newspapers/20130905000437-260107
吃敗仗的原因不是管委會無權訂定，而是規定違反了比例原則。
同樣的，有關車位的問題，所有人當然有他的受保障的財產權，那社區是否可就其涉公共事務對其限制？
只要是合乎公平，平等和比例就可以。當然符不符合雙方有時會有爭議，有爭議就是訴訟，敗訴一方不服可再上訴，再不服就是申請釋憲。釋憲再敗就只能摸摸摸鼻子了認了。

seanwu33 wrote:
網友質疑的不是貼出來的法條，不是判決的存在，而是規約這樣禁止對不對，好不好的問題。

法律問題應該夠清楚了(樓主要的是法律)，至於好不好或對不對，就公說公有理，婆說婆有理。
至少說它不對的人只用民法：所有人得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉
這一點來論述是不夠的。
例如：
政府為重大建設而徵收了土地，會侵害土地所有權人之財產權，但受害者事實上也在享受徵收別人土地的好處。
犧牲享受，享受犧牲，這是天秤兩端的平衡。
如果財產權的保障是絕對的排除干涉，那麼很多的建設就無法進行，受害的公眾也包括主張財產所有的絕對權利者。

Ace.H

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139樓

2013-11-25 12:36

shadowjon wrote:
之前有提出,用租屋約來行租車位的方式
有網友提到,這是假租屋真租車,有違法之虞
可是想了想,到底這樣是違了哪條法?還是沒得到明確的說明
可否請瞭解的人再說清楚點?
今天的法律,有規定,租屋一定要去住嗎?
還是有規定租屋一定要把戶籍牽入?
若有,請問是哪個法條?

規定車位不後給非居住戶使用，那麼你提的"假"租屋，既然為假，就已違反規定了，不是嗎。還要找什麼法條？
你的意思應該是怎麼認定是假租屋真租車位吧？
我前面已經有回答過了，回答不只一次(因為老有人提相同的問題)我先找一篇給你，其它的麻煩自己查看：
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=3648745&p=12#47342795
至於攻防之間，你提一招，我提如何破，你再提下一招，我再來破。這樣子討論是沒完沒了的。
這裡的討論應限於社區管是否有權限制車位外租，討論的是有沒有權而不是如何防弊。
如果有社區有相關規定對防弊有疑問，可就個案說明仔細用pm給我，我或可給一些建議。

MING510

MING510
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418分

140樓

2013-11-25 12:42

租屋是不用遷戶籍的..不過要報流動戶口..警察會隨時來臨檢查戶口..為什麼如此麻煩..也就是社區安全..你住透天厝..隨管你租車位給別人呢..因為這是社區..生活共同體..必須有[住戶規約規範]..道理在此..不是限制私人權力..義務總該藎一些吧..義務.權力.這是相對的..社區有的人去住透天厝..沒多久又搬回社區.問他原因說.住透天沒幾天就遭小偷光臨..還是搬回來較安全...