大家好:
小弟於去年底完成新屋交屋,對於管理費有些疑問,請來請教各位先進看法,事情過程如下:
1.在簽約時,建商已經告知交屋時會預收六個月的管理費。
2.在區權會時,建商向住戶說明,經過估算目前管理費將會入不敷出,所以提議調高管理費,但因投票未達門檻,所以維持原來管理費,當中區權會說明社區經費大約有900萬左右(預收管理費+管理基金+公共基金)。
3.在管委會成立迄今約2個月,也還沒點交公設,就不斷的向住戶說明管理費不足。
4.日前物業說明因每個月虧損所以建議開始向住戶收取管理費用（目前交屋約三個月／公設未完成點交）。
疑問:
1.為何目前支出費用都還沒有報價及議價,管委會的財報也還沒出來,而現在建商/物業/管委就不斷想提高管理費?我的想法應該先觀察社區的支出能否節省支出,至少半年或是一年後真的沒辦法,再調高管理費這樣不是比較合理嗎?為何三方的態度這麼積極的想調高管理費?社區的經費也還有約900萬左右,有這麼急迫需要調高嗎?
2.因暫收款項已經預繳六個月的管理費了,從交屋起算也不過三個月,這樣管委會可以開始向住戶收取管理費嗎?
3.請問預繳管理費六個月的起算是按照住戶交屋完成起算六個月還是公設完成點交開始?
希望有先進可以為小弟解惑,謝謝!
2022-01-05 12:39 發佈
0413 wrote:
疑問:
1.為何目前支出費用都還沒有報價及議價,管委會的財報也還沒出來,而現在建商/物業/管委就不斷想提高管理費?我的想法應該先觀察社區的支出能否節省支出,至少半年或是一年後真的沒辦法,再調高管理費這樣不是比較合理嗎?為何三方的態度這麼積極的想調高管理費?社區的經費也還有約900萬左右,有這麼急迫需要調高嗎?
2.因暫收款項已經預繳六個月的管理費了,從交屋起算也不過三個月,這樣管委會可以開始向住戶收取管理費嗎?
3.請問預繳管理費六個月的起算是按照住戶交屋完成起算六個月還是公設完成點交開始?
希望有先進可以為小弟解惑,謝謝!
１. 很多東西有經驗的人一看就知道了, 有幾台電梯, 要幾個管理員, 幾個打掃阿姨, 公電要多少.....錢夠不夠你看看每個月貼在電梯的支出不就知道了, 建商跟你收的六個月是暫抓的公共基金, 實際的管理費是管委會提出經過區權會表決通過才算數, 另外區權會一般一年才開一次, 現在不提什麼時候提?
2. 區權會通過就可以收
3. 交屋給你開始算
1.看建商提撥給社區的管理基金金額是否達到法定標準？
2.每月支出的各細項金額是否有異常？
3.每月的物業管理費有多少？因為如果還在建商的成屋售屋階段，為了維持賣相，通常會有很多不必要的支出。若覺得太多，可刪減物業管理員人數(通常24小時的一點/哨要有3人輪班)，不需要秘書；或者找其他物業(保全)公司來報價(比價)。
4.停用不必要的公共設施(泳池、交誼廳、健身房...)；在安全合理照明內，減少公共區域的燈數；有些偏遠社區還有接駁車，就要考慮看時段減少班次。
嚴格上來說，如果還在建商銷售成屋階段，一些大建商都會很闊氣的自己承擔所有的公共支出半年到一年，並輔導社區召開區分所有權人會議後成立管委會，然後再依約定退出(由社區自己承擔支出)，等召開管委會時就可以依我上面提的第3,4點重新檢視停用非必要的支出，這時就可以計算每戶要繳的管理費多少才合理了！
0413 wrote:
謝謝回覆
不過如您所言，那當初建商所估算的管理費也是經過計算的，目前的預估費用也是建商所提供，就不應該在交屋後立刻調高管理費。就目前管理費已經是略高於鄰近大樓，對了，還有管委會目前沒有公佈任何支出唷。
另外所提預收管理費六個月這是有載明在建商的收據裡面，並非公共基金，公共基金是由建商所另外提撥一筆，納入管委會。
再次感謝分享，謝謝。
提高管理費肯定是你們管委會提的, 不是建商提的
管委會成立後, 建商會代管幫未交屋的房子並繳管理費, 所以越低他越划算
至於管委會幹嘛提高管理費, 當然是錢不夠!!!!
管委會可以提案提高管理費你也可以提案管理費打五折, 看區權會怎麼表決
為什麼有的社區請美女主任, 外牆年年洗, 地板天天拖, 植栽周周整理, 有的社區保安只請白天, 還是70歲的老伯伯, 大廳省電不開燈, 公設不能用, 東西壞了也沒錢修, 花園像雜草堆一樣
這是你的社區, 要怎麼維護是你們願意出多少錢決定的
要不要分享下你們現在一坪多少, 要漲到多少, 社區有幾戶??
每個區域不同，好似台北基本上所得高，土地取得不易戶數少，但會要求飯店管理是基本的，所以一般新建案管理費會設定在一坪150左右
但如果你買的區域不是很都會，所得少，加上住戶少，一般訴求以有管理員為主，一坪40左右，如果要飯店管理，一坪可能要拉高到100
一般建商為了門面好看，會先請飯店管理，相對的如果空屋太多，那建商也要付相對的管理費，
一般而言，管理費扣款，由管委會成立時開始計算，在這之前都算建商的，
小型社區300戶內，飯店管理，基本一坪100戶數越少越貴....以正常計算飯店式管理，一個月基本款就60萬了，戶數越多越貴，像我社區光物管費用就要90幾萬
戶數多的好處，好比600戶平均分攤下管理費一坪不過70元...但如果300戶管理費就要拉到100，150戶200都有可能，也只是收支平衡罷了
起始預收6個月管理費設定，是建商設定的，之後管委會會看需求自行設定，但臺灣人共識取得不易，你要調漲一堆人肯定出來靠北，至於預收6個月的開銷單據，只要第一屆管委會不是建商把持（第一屆建商因為空屋仍是社區最大戶有絕對的干預權，大建商通常會放棄參與管委會運作，但小建商就....），由管委會出面要就可以了，不過形式也很簡單，看大項還是物管費為主，
買大型社區，說真的很吃建商的規模，大建商比較不會錙銖必較那幾萬塊，通常管委會爭取下會默默吞了，畢竟單據...你要多細就有多細，要毛，連張衛生紙也能貓，對建商而言太麻煩了,所以多數管委會成立前管理費都由建商自己吞
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