目前家人在新北看上一個新建案 約三年，戶數少單純 20戶，一層兩戶雙拼10層樓高左右。兩隻電梯
一戶大約80坪左右，目前1坪100元，一個月大約收$8000
每一戶的屋價大約在3000萬~4000萬左右
由於還沒有正式購買入住，看不到詳細的管委會明細報表。
已經爬文過這種戶數型超小的案子的優缺點如下
- 優點: 出入單純
缺點:
- 養護起來很吃力，現在大約16萬/月的收入，但是保全已經砍到只有日班 (晚上則沒有保全)
- 不確定這種預算是否可以維護往後的大樓維修，現在還算新大樓。十年後電梯要汰換，有錢嗎？
- 已經看到外牆有青苔，估計從來沒洗過外牆(不清楚清洗一次多少錢)
目前想跟目前想跟請教鄉民，
目前管理費，一個月只有16萬左右
要維持基地200多坪，平面式地下停車場，兩隻客梯 1隻貨梯在後梯廳(兩戶共用)，雙拼的20戶建案。
只請一個日班(估7萬/月)，扣掉水電消耗估3萬/月 ，清潔 3萬/月 這樣一個月也只能在盈餘3萬，完全不知道要遇到大樓需要大保養該怎麼維運？
相信在『台北市』也會有這種都更的小建案(矮大樓 華廈 20戶左右)，
想請教這類似的建案是怎麼樣去維護？
拉高管理費當然是一個方法， 一坪150, 200 大概可以把收入拉到30萬/月。不過在新北這區域，小弟不太看好現有住戶會同意。
所以類似的小建案大概最基礎要多少收入一個月才能維持一個長久的運作?
之前甚至看過大安區都市更新後 只有10戶上下 想了解這樣的建案，怎麼去運作 通常會維持哪些人員？
任何建議跟想法都非常感謝！
批歐西 wrote:
目前家人在新北看上一(恕刪)
依照你描述的社區大小
1.社區營運含水電雜支，日夜班2班保全+清潔+總幹事，約22萬/月。
2.外牆清洗，每次5-10萬。
3.電梯更換，每台約300-500萬，依電梯好壞，壽命約20-30年。
4.頂樓防水工程，約50-100萬，每20年需考量。
5.停車場照明、養護工程，約50萬，每20年需考量
6.外牆拉皮工程？？
約100萬，30年以上可考量。
7.其他雜七雜八：揚水馬達、化糞池、消防設備、資源回收區，大概每10年要花一筆錢，初估50萬。
這樣你知道你們社區要收多少管理費才是充裕嗎？
20年後，你們要存1000萬以上經費，
1000萬/240月=4.2萬
所以每月建議有27萬以上收入。
而且我估的是當前的物價指數，
未來更難以估算。
建議管理費要收到180元/坪以上，
100元/坪，只能維持最爛營運狀態⋯⋯
這樣的社區到30年後，
原本是電梯大樓，但因為沒錢換電梯變成公寓的例子，我也看過好幾例。
如果你是高樓層的住戶，你要特別注意社區維護經費的問題。
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