新北祭容獎換社宅 後續問題多
【文/住展房屋網】因高房價問題而風起雲湧的社會住宅,成為近年來北台三都首長相當積極推動的政策之一;不過相較於北市及桃園多為單純覓地籌資自建,新北市興辦公宅的招數則很多,當然說穿了,這是缺乏經費而搞出來的非正統模式。像稍早採BOT辦社宅,就由於當中近七成量體被得標商拿走,被民團批為山寨社宅。
無獨有偶,小英政府倡議推動社宅,除了自建外,也拋出包租代管及容積獎勵兩大方式,不過前者其實只是鼓勵民間閒置房屋釋出(招租),嚴格來說和公共住宅並不相同;至於透過容積獎勵方式鼓勵民間(建商)捐贈,基於一般民眾對社宅仍存有過去國宅的既定負面印象,當然也被認為是立意良善但曲高和寡。
不過這套透過容獎鼓勵捐贈(社宅)的模式,似乎已經達陣。因為根據住展房屋網企研室了解,近年在新北市重劃區大舉推案的茂德機構,近期幾個線上銷售中建案,確實都有部分量體為社會住宅;這包含位江翠北側重劃區的「歡喜市」、新店央北重劃區首案「波爾多」,較早的還有五股洲子洋特區「新大直」。
過去建案中部分戶數規劃為社宅,大多是在地目變更案中會看到,如目前銷售中,位板橋、新莊及樹林交界處(溪崑地區)的「超級城市」系列。該案基地為工業區變更(原為大豐紙廠),因此除捐地外,另也捐出其中一棟做為社宅。
透過容積獎勵捐贈者則稍有不同;以「歡喜市」為例,不是將社宅放在一棟獨立建物,而是規劃在二至四樓(二、三樓整層及四樓一半量體)。不過,未來出入動線是和一般住戶共用,還是另立獨立動線,目前還無法確知;畢竟雖此規劃可從該案提供的銷售平面圖上清楚看到,但根據住展房屋網企研室所知,銷售單位基本上是三緘其口,對此一資訊採低調處理。
如此取得社宅的方式,基本上和BOT類似,其實就是政府缺錢或缺地;但或許有人會有疑問,對於社會住宅,目前社會仍普遍有負面印象。如此這般,怎有建商願意參與?這樣豈不是讓建案更難賣?
不過如同其他容積獎勵,建商其實也賺很大!原來,按照去年中修正通過的(新北市)自治條例設計,建商申請此項獎勵,只需提供其中一半(樓地板面積)給政府當社宅即可,另一半當然是建商全拿。就以最高可拿30%(容積獎勵)來說,等於淨賺15%,對建商來說,何樂而不為?況且只要銷售端時不主動提及,大概也不會有購屋客會刻意去詢問或發現此事,等交屋後才發現已來不及。(以「歡」案來說,確實在銷售平面圖上標示,所以不算隱瞞資訊)
不過讓建商賺暴利還事小,後續問題還有政府免費送(建商)容積拿回社宅,看似功德圓滿,但日後要如何管理?社區管委會運作時,政府及公宅承租戶的角色又是什麼?這些問題,都還有待官方做進一步釋疑。
住展房屋網企研室更認為,討論這項政策是否合宜,還需回歸容積制度本身。畢竟容積不是真的不用錢,樓地板面積增加後,進出該區域人數,勢必比原本都市計劃預設的更多;換言之,政府大方放送容積後,造成的將是更龐大的交通及公共建設需求;這部分,政府準備好了嗎?
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買房除了地點外買鄰也是很重點,所謂千金買房萬金買鄰,買房要破盤價,代價就是請你來兼人格者,天下果然沒有白吃的午餐
自由時報 2016-10-21
〔記者蕭婷方/台北報導〕立法院內政委員會昨初審通過部分住宅法修正草案,會中針對社會住宅出租弱勢比例達共識,未來各縣、市轄區範圍內將保留卅%社會住宅給具經濟或社會弱勢者
朝野立委昨達共識,將經濟或社會弱勢身分歸納成十二項,包含低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、於寄養家庭或安置中心結束安置無法返家之未滿二十五歲者、六十五歲以上老人、受家暴或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、患免疫缺乏症候群者、原住民、災民、遊民以及主管機關認定者。
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現在網路上搶當道德人士者眾,道德網紅也最容易被讚爆
建商推內含社會宅的案子或許可以把這十二項社宅戶資格當利多賣點
說不定引爆道德網紅搶購來開箱也說不定喔
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