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泰國曼谷房地產投資置產可行性評估（好宅老編泰國考察）

好宅攻略の老編 · 2023-08-04T08:32:31+08:00

#老編泰國房市觀察自用需求 ~ OK！！投資考量 ~ 完全不建議！！想了解原因的朋友，就繼續看下去 ~老編跨國房地產涉略甚多，每個國家的風俗民情、政策法規、經濟情勢，均和房地產走勢極度有關，購置不動產千萬不能只看價格、投報率，就一廂情願給他買下去！房地產畢竟是不動產，交易有它的難度與相對較高的費用，持有成本亦同。因此，跨國房產都具有「取得容易，變現很難」的共同點！先來聊聊泰國房市政策重點 ~#對外國人限制多、門檻高。貸款利率：外國人房貸利率8%+，當地人3-4.5%視個人條件。光這一點評估，泰國房市外國人無法藉由財務槓桿放大投報率，因為貸款後持有不動產的時間成本太高。當然，有些專業的朋友一定會馬上反應，我從台灣貸款再現金買進泰國房地產，就會有相對高的出租投報率，這一點老編是認同的。確實，泰國好物件的投報率，很容易就有7%以上的年化投報毛利，但若扣除較高的代管費用、持有成本、與隱含跨國投資的匯率、行情、資訊相對不熟悉等各項風險，老編建議 ~ 不如把錢乖乖買入第一金、合庫做長期置產，殖利率漂亮又相對穩健！外國人的購房限制：1. 不能持有完整比例的土地產權，且最多只能49%。因此，外國人只能購買大樓型產品，不能購買國內剛性需求主流的透天型產品。因此，外國人能買的是流動性較低，且限制較多的大樓產品。老編常說 ~ 投資不動產流動性是關鍵！2. 泰國曼谷雖然國際化程度高，但一個大樓樓盤外國人最多只能持有49%。換句話說，國際化的曼谷、國際化的大樓設計與公設規劃、國際化的行情，也必須要有51%的本地人願意買單 ~ 這才是增值潛力的關鍵！再來聊聊當地的風土民情 ~#透天產品自住剛需絕對主流大樓型多為成家立業前單身所購置或租賃，因此，大樓型社區多為一房規劃，且非交易主流。流動性最強的都在曼谷城區週邊車程1小時內的郊區透天，類似雙北的衛星桃園市，台灣因土地有限，所以大樓需求是主流，但在泰國土地多需求自然回歸到更宜居角尺度的透天。偏偏受限政府法規的限制，外國人不能買流動性最高的產品。#泰國房地產不具備金融商品的特性老編常說 ~ 在台灣房地產是金融商品也是民生必需品。但在泰國，這句話完全不適用。觀察泰國近20年房屋價格走勢，房屋的價格僅平均上漲140%，不包含房屋折舊率。房價漲幅接近通膨速度。在泰國，房地產就僅是民生必需品！泰國曼谷物價接近台灣、國際化的程度比台灣高、人口超過七千萬，經濟活力不輸台灣。觀察其消費環境、宜居尺度也非常適合退休族群。因上述環節點，老編打消了置產想法，但開始認真考慮小孩子是否要送到曼谷遊學唸書？#國際化的都市具有國際化的視野#相對能培養更具國際競爭力的未來好宅老編簡介：房地產研究長達20年，現為 ~ FB粉絲團「好宅攻略の桃園」的主編！期待您的追蹤與分享！