LOUIS2133 wrote:
做股票最基本原則 ...(恕刪)
很棒的原則
我自己參考一下
回頭來檢視自己的進出原則
說不訂真的如L大所講的
三黑在進~咬也不多
superchoas wrote:
把我自己研究分享一下...(恕刪)
恩....
12000坪是地目變更前還沒捐地的面積
而且容積還有很多規定,土城這張建照早就出來查一下建照或公司的新聞就可以知道了好嗎
公司的說法(http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=2184cb83-1cf4-426e-96b8-b884af25dbc3):
宏璟規劃，土城案7棟大樓的總建坪約為4.5萬多坪，其中，商場部份有5千多建坪、住宅2.5萬坪、停車場
1.5萬坪(一部分是商場的車位)
比對一下建照樓層面積和公設比推估一下住宅權狀應該是2.3萬到2.4萬坪
假設2.4萬坪住宅面積假設一坪50萬=120億
45萬=108億
40萬=96億
車位算800個(每戶搭一車位)車位照建照看應該是有平面有機械
平均一個算120萬乘800個車位=9.6億
120加9.6=129.6 再乘0.8=103.68 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利25.68億
108加9.6=117.6 再乘0.8=94.08 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利16.08億
96加9.6=105.6 再乘0.8=84.48 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利6.48億
(建築成本是公司合建契約所載)
其實最怕的是附近大同兩三千戶的建案和皇翔最近開賣700戶的大案
大同的地點還比較好,一下那麼多戶數要很快clean有點困難
而且業界熟的一定知道這個案子要五十萬一坪很快clean是不太可能的
以現在的景氣40到45萬比較有可能以平均數算賺11.28億
再扣一下管銷(建案銷售額1.5%)1.32億 還有利息錢(利率2.XX參考該公司年報)
最後純利應該在7到8億 換算eps 2塊 到 3塊
當然如果房地產狂飆或者是下跌以上估計當然不成立
要貢獻eps20
再來查一下公司新聞
宏璟建設掏空案
1989年2月21日，土城市台橡電子廠因污染遭到地方抗爭，準備遷廠。這些土地原屬工業用地，知道有機會變更地目後，經宏璟建設監察人胡炘居中介紹，張虔生以個人名義，向台橡公司購買13筆土地，總金額14億7千萬，折合每坪14萬。
但張虔生個人只出資3億2千萬，1992年6月20日，其母宏璟建設董事長姚張宏影召開董事會，將公司持有的聖保羅建設、大統畜牧、嘉新畜牧、永光華金屬、鳳林、僑泰、宏總建設等股票及上海商銀的商業本票，交由張虔生，向花旗銀行台北分行融資擔保，借貸所得匯入張虔生戶頭。6月26日，張虔生與台橡公司簽約，買下土地。11月，姚張宏影再度召開董事會，以每坪28萬的價格，向張虔生購買其中一半的土地，共掏空公司19億3761萬。
老話一句 大家自己判斷
如果真的最後全部賣光光 只能賺2元
我現在自己開一家小公司 買空賣空做貿易 eps隨便都超過5元
今年賣個廠辦 就賺 2-3元
那養地20年 只能賺2-3元 不就誤會一場 ?
或是有....我不敢說
當然我不能排除您是對的
我再傻 我也不會長期重壓一家 eps只有2元的公司 因為絕對不值得
真的誤會一場 明天我會全部出清 謝謝啦
hsin007 wrote:
恩....12000...(恕刪)
感謝您的指教。
沒錯你說的全對，只有一個地方錯了，住宅區總坪數24000坪，
我多次電訪公司詢問的結果至少是3萬坪以上，
如果照你說的淨利只有11多億，最後EPS只有2~3
你是公司你會幹這種蠢事嗎？投入將近80億只為了賺那麼一點，
我最討厭說服別人，你如果認為你的算法合理就信你那套吧。
對於房價多寡，在下也最後註明，如果你認為不到那個價，你可以自行打折。
這點每個人看法不同，不多做討論，相信你自己。
再者說張董之前掏空案吧
沒錯，這是一個疑慮，
也就是為什麼宏璟淨值如此高股價還趴在那。
也是讓人有利可圖的機會。
如果你對張虔生沒信心，我倒是會建議不要碰。
自行判斷風險跟報酬。
如果你的言論造成股價下跌，我會很感激你，越便宜空間越大。感謝你的意見。
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