superchoas wrote:
再說 宏璟土城案
早年宏璟財報上土城土地面積約為2萬平方公尺(更正)
當初張虔生用卑劣手段賣回給宏璟約為每坪28萬
(有興趣知道的人可以google宏璟掏空,今年初還有節目介紹)
大家可以算算土城案約可獲利多少...
宏璟後續的案子都採先建後售，
絕對不可能有集中一年入帳的狀況
所以期待一年爆發到EPS 10的人可以先下預約單離開了
這的確是宏璟最大的問題，雖然說，
土城占地約達1.2萬坪的新案，該案總銷媒體估約130~140億元，但是
張虔生的那一半土地如何作價是最大的問題
在正常的營建公司，此案肯定大賺，但是如果張虔生敢再搞一次，
要作到虧損也不是不可能的
如果張虔生土地一坪作價100萬，此案成本約:
66E+ 宏璟土地成本17.8E+ 土建成本36E (12萬一坪＊3萬坪)=120E
那是有賺10元的實力，但是如果張虔生一坪要作價120萬，宏璟就只能打平，
如果再高，宏璟就要虧錢了
這個帳要怎麼作，有很大的空間，當然也可以用總利潤均分的方式，總之空間很大
但是張虔生的信用不佳，所以宏璟股價低於淨值也是常理
總利潤均分的話:
宏璟可分65E - 18E 土地成本-18E土建成本= 29E
(宏璟股本是27E)
到99年時金融風暴緩和時 決定要蓋了 當時處於金融風暴剛起來 土地是相對低檔 缺錢或傻瓜才會賣
那就用一個折衷方式 用分的 我宏璟我來蓋我來出力 但我要分八成 張董分兩成 這樣房地產往上跑的時候大家都不吃虧
張董六千坪土地的市價約多少? 目前旁邊重劃區,重劃前約每坪約四五十萬 假設是每坪是45萬好了,六千坪約27億
若宏璟土城案售價140億好了 張董兩成約28億 ,但張董這六千坪是商業地會比住宅區貴(因為還要捐地所以六千坪也是重劃前的概念)
就是張董現在土地拿出來賣 與宏璟合作開發的利益相比較不會差很多,但如果張董在100年以當時土地的市價賣給宏璟 他就會少賺很多. 如果不用這種分配的方式 搞不好土城案到現在都不會建
所以單純就好 不了解不信任就別投資了 大家都很累
翻我之前的文章 我就是在13-14第一次進場100張 後來漲到19元沒出掉 在慢性盤跌的過程 慢慢一張張出掉
準備等 15元 再來接 可惜 15.8 變成地板價
我才在 7月 重新整理資金 再花 100多萬來投入 參加 除息
如果一切那麼好 早就應該 回到淨值了
有疑慮 很正常
張董的個性 是有機會就會大作一場 還是小鼻子小眼睛 股價10多元就滿足 ..我不清楚
他創立的集團 也許有人不認同 但終究膽識 是高於一般人的
我也不是在捧LP
因為投入比較多的資金 所以只要回到淨值 我就OK了
我相信 絕大多數人 討論自己持有的股票 都是在盡量誇大 本益比喊越高越好 最好變成本夢比
討論別人的股票 都變成用最壞的情況 來分析
這種心態 我覺得都很正常
但我敢說 我買這檔股票的目標價 很卑微
在公司合法經營 無背信 遵守法律的前提下
我有強烈的信心 絕對會來到
當然 如果假設前提 不存在 違法亂紀 那還談什麼分析 與持有 當然是全部出清 上法院告了
今天大家都看到 5檔賣壓非常重 如果全部下移 絕對是跌停板的
但目前成交量 縮到100張
想賣的 就應該賣啊 掛在上面做什麼
我告訴朋友 千萬今天不要買 消化上面賣壓 不應是散戶做的事 謝謝
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