LGgirl wrote:
1.那文中這位朋友...(恕刪)
做決策不能忽略生存者偏差的影響，一成自備款，貸九成，房價漲三倍，這是全台灣的普遍現象嗎? 有超過一半機會可以用這樣的條件持有物件嗎? 以及得到這樣的漲幅嗎?
我前面的試算有提到，房地產投資，感覺賺比較多，那是因為使用了房貸這樣的"融資"方式投資，用一塊錢，操作3塊錢的標的，你頭期款一成，那是用一塊錢去槓桿操作10塊錢的生意，如果期間利率上升，讓繳息壓力逼著投資者出脫房子，是有像股票這樣好進好出嗎? 以0050來說，你持有個1000萬元的部位，在日均量5000~8000張的成交量，4~5億元的規模下，五分鐘、十分鐘就消化掉了。但如果是房子，在正常房市交易下，少說也要磨蹭個三到六個月才能完成交易。
但要是在市場出現狀況，整個變成買方市場，房市交易量很容易急縮，這時不是要大拍賣才能出場，要不然就是要有足夠的底氣，熬過這一段低谷。對自備款只能付一成去買房子的人來說，底氣不足，管你房價漲多少，房貸還沒繳完，房子你只是掛名而已，很容易變法拍屋，那損失可就會相當慘重。
另外說投資房產，可以有房租收入，但別忘了，我前面的試算當中，如果計入股價價差的資本利得，股市得到的整體回報，相對於房產，是有明顯的風險溢價的，而且還沒動用到融資去槓桿操作。用這部分的風險溢價去租房子是足夠的。再來就是買房子，房價包含了地價和房屋兩部分，地價長期是只漲不跌的沒錯，但是房子讓你住個30~50年，是需要拆掉重蓋，是有重置成本的，以現在一坪7~10萬的行情來說，重建25坪的房子，就需要花250萬，三十年後通膨算你兩倍就好，房價沒漲500萬，那也不算有賺到，而且，就算房價真的有漲五百萬，但只要重建後，你要繼續住，那你是必須掏出五百萬的現金，或者再貸款五百萬來支付這重建費用的，房價再怎麼漲，對你來說只是紙上財富。但對租屋者來說，房子有小問題，房東負責處理，房子爛到不能住了，換間房子租就好。
再者，房子買了之後，對於找工作來說，就有種狗被拴住的感覺，變相的限制了自己工作選擇。總而言之，沒有事情是十全十美的，如果有某種規劃、投資，讓你覺得有百利而無一害，穩賺不賠的，那肯定是你漏掉考慮什麼條件了。
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