當土地所有人或名字出現在土地文件(例如土地所有權契據或 NS.3 或 NS.3 Kor. 或 NS.3 Kor. )中的人去世，該土地將成為遺產，將透過法定權利或亡者的遺囑傳遞給亡者的繼承人。
在泰國，《民商法》第 1629 條所概述的法定繼承人的定義是遺產分配的基礎。此法律架構依等級順序優先考慮直系親屬和親屬。
法定繼承人或法定繼承人有6類。各類優先繼承權如下：
- 後代(孩子、孫子、曾孫、姪女)
- 雙親
- 親生的兄弟姊妹
- 有一半血緣關係的兄弟姊妹
- 祖父母及外祖父母
- 叔叔舅舅、姑姑阿姨
在世的配偶被視為法定繼承人，有權與所有6類法定繼承人一起繼承。根據第1629條，亡者的一半遺產應先給予在世的配偶，剩餘遺產則按比例分配給其他繼承人。若較前優先繼承人仍健在，下一類繼承人無權繼承，但子女和父母除外，其繼承權受法律保護，不得取消繼承資格。
然而，根據其他親屬的存在和具體情況，在世配偶的權利可能會大不相同。例如，如果亡者有前次婚姻所生的孩子或其他合法受扶養人，分配給在世配偶的份額可能會相應調整，可能會減少其權利。
有權繼承土地的人必須在擁有土地所有權契據的情況下向省土地辦公室或省土地辦公室分支機構申請土地繼承轉讓登記NS.3 Kor和區土地辦公室。在擁有 NS.3、NS.3 Kor. 文件的情況下，如果在內政部已宣布取消地區長官關於執行土地法的權力和職責的任何地區，無論該土地是地契NS.3 或NS.3 Kor .、NS.3 Kor.，您都必須在該土地所在的省土地辦公室或省土地辦公室分支機構申請登記。
繼承登記必須提交的證據是：
- 所有權契據或使用證書
- 身分證
- 房屋登記
- 亡者過世的證據，例如死亡證明
- 遺囑(如有)
如果申請人以配偶身分要求繼承，必須有合法婚姻的證明。
如果申請人是亡者的父親，必須有與亡者母親的結婚證書或子女認可的證據。
如果收養子女請求繼承，應出示收養登記證明。
如果遺產繼承發生爭議，必須提出妥協協議或最終判決。
如果有幾個人共同享有繼承權，其中一些人已經去世，必須有該位繼承人過世的證據。
請注意，泰國的法定繼承人可以選擇擔任遺產執行人、或在法院同意和批准的情況下指定非繼承人為遺產執行人。這項程序對於維護亡者的最終願望是不可或缺，並受到司法系統的嚴格監督。此外，此程序確保繼承人遵守泰國法律，從而保護所有相關方的利益並維護遺產管理程序的完整性。
如果是遺產執行人，必須提交的證據是：
- 法院命令或法院判決或指定申請人為執行人的遺囑
- 亡者的死亡證明
- 遺囑執行人的房屋登記及身分證
- 土地所有權契據或使用證明
註冊費:
- 申請費：每塊5泰銖
- 繼承公告費：每塊地10泰銖
- 繼承執行人登記費：每塊50泰銖
- 繼承轉讓登記費：根據資產評估價值的2%
如果父母與後代、配偶之間轉讓遺產，土地轉讓費按資產評估價值的0.5%徵收。
我們應該也了解泰國遺產稅法。《2015泰國遺產稅法》於2016年2月1日生效，在此之前收到的遺產可不被課稅。
遺產稅是針對繼承可課稅資產情況下進行稅收，例如不動產和銀行存款，但須超過1億泰銖。如繼承人為被繼承人後代，則適用於5％的稅率；其他情況則適用於10％的稅率。
非泰國公民居住在泰國根據移民法也適用這則規定。
請注意，外國人在泰國繼承土地面臨嚴格的法律條件。根據《泰國土地法》第 93 條，“作為法定繼承人透過繼承獲得土地的外國人，經內政部長許可，可以擁有該土地的所有權。但土地總面積不得超過第87條規定的面積”。
根據這項立法，外國人只有在被承認為合法繼承人的情況下才能繼承獲得部長特別許可的土地。此外，《泰國土地法》還根據指定用途對外國人可以擁有的土地數量進行限制。例如，住宅和商業用地的上限為 1 萊，而工業用地的上限為 10 萊。第 94 條補充說明，外國人非法獲得的所有土地將在監管機構規定的時間內(通常為一年)處置。
另一方面，公寓的繼承遵循《公寓法》。與土地繼承一樣，如果外國人被視為法定繼承人或在遺囑中被指定，可以繼承公寓。根據第19/7 條，繼承人必須在取得公寓所有權之日起 60 天內以書面通知主管官員。然而，如第19/2 條所述，外國人可以集體擁有此類公寓不超過所有單元總面積49%單元的所有權。不符合這些要求的外國人必須在一年內處置此單位。
因此，對於「外國人能否繼承泰國的土地」這個問題，作為法定繼承人的答案是肯定的，但他不能登記土地的所有權，因為不會獲得許可。根據現行法律，他必須在合理期限內(最多一年)將土地出售給泰國國民。如果外國人未能處置土地，土地部門局長有權處置土地，並保留扣除任何扣除或稅款之前銷售價格 5% 的費用。
如果您無法獨自處理事情
如果發生導致您無法管理事情的事件，例如導致您無法做出決定的醫療狀況，透過授權書(POA)向他人授予權力是一種選擇。這允許授予權力的人(委託人)指定某人代表他們管理事務。
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