壓縮工資…造就德國就業奇蹟 (第2頁)

過鹹水

過鹹水
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66分

11樓

2012-09-26 16:01

安迪月亮 wrote:
政府或媒體又在幫企業...(恕刪)

這樣搞,會一堆人哇哇叫的...
其中包括我那教師退休現月領7萬多,一生當中沒繳過稅
很可悲的二伯

可愛小熊

可愛小熊
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70分

12樓

2012-09-26 16:03

Arch.Gabriel wrote:
這...你確定那些吵著要買房的人想看的是這個...?

"德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”"

這一篇大家可以研讀一下

德國憲法明確規定，“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。相關法律規定，對於因經濟收入低、民族和宗教信仰、孩子太多等原因導致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的職責。這些法律是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。

　　確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林牆倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以迅速解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住房，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。到2003年，德國各行業公司擁有住房超過260萬套。

　　“專款專用、以存定貸、利率固定、國家獎勵”的合同儲蓄住房金融模式，為穩定房價提供了金融制度保障。德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率，商業貸款期限平均為11年半。同時，政府還採取住房儲蓄獎金、僱員資金積累款、僱員儲蓄獎勵等措施，鼓勵居民參加住房儲蓄體系。這個模式運行較為穩健，大大降低了住房金融市場的風險，對房地產市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都隨利率波動出現大漲大跌的現象。

　　發達的房屋租賃市場，成為房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為40.9%，租賃住房率達到59.1%，特別是30歲以下年輕人的租房率高達91.2%。

這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對房地產價格的穩定起到了不可忽視的平衡作用。

　　福利住房政策。二戰後，為解決因戰爭造成的住房短缺問題，1950年，聯邦德國頒布了第一部住房建設法，促進福利住房建設。50年代，福利住房佔新建住房的70%，大大緩解了住房緊張狀況。儘管80年代以來，德國住房數量基本滿足市場需求，但政府一直沒有停止建設高質量的福利房。

　　獨特的合作建房、自建住房模式，打破開發商對房屋供應的壟斷，是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。德國政府對合作社建房提供長期低息貸款、借款保證、合理地價、稅收優惠、補貼租金等多種支持措施。通過鼓勵合作建房、自建住房，建立起多渠道的住房供應模式，擺脫了聽任房地產開發商任意定價的局面。