預售屋平轉換約也被禁，形同「把賭徒全關進廁所」？!

預售屋平轉換約也被禁，形同「把賭徒全關進廁所」？!
內行人揭真相：建商獲最大利益

2022-05-15 17:30
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好房網News記者王惠琳／綜合報導
內政部祭出一連串打炒房政策，其中禁止預售屋換約轉售一度傳出建商有意爭取「平轉無獲利換約」可鬆綁，遭內政部政務次長花敬群嚴正否認。在PTT「home-sale」房地產討論板上也引發熱議。買房賣房真相大追擊
一般來說，預售屋銷售會分為潛銷期、正式開賣、銷售後期，潛銷期多半是VIP客戶或投機客優先卡位搶低價，此時簽約的成交單價往往最便宜，等到正式開賣後價格調漲第一波，建商根據銷售狀況與市況，可能會「封盤」等蓋好後再繼續賣，價格又會再調漲第二波，甚至部分建案還會封盤第二次，調漲第三波。

預售屋換約全面禁止，預期將對投機客帶來不小影響，但內行人卻指出，建商在這波禁換約政策中其實是最大受益者。示意圖／pixabay
專家表示，紅單簽約陷阱多，提醒民眾要更加謹慎小心。圖／pixabay
內行網友點出，買房子絕大多數人都是缺頭期款，而不是貸款，若是購買換約，除了得支付「換約價—原始成交價」的現金差價，還得再準備交屋款、裝潢費，全都得用現金支付，一棟房子的頭期款最高可以到達4成，對買方來說負擔過重，也因此預售屋轉讓價格一直會因為現金問題而被壓制。


舉例來說，潛銷期一坪26-27萬的房子，投機客換約價可能落在30-31萬，單坪現金價差就要3萬元以上。但對封盤後希望根據市場行情來調整售價的建商來說，投機客換約才是真正漲價的絆腳石，儘管建商希望調漲單價到每坪34-35萬，消費者卻會用30萬的換約價來跟建商議價，讓建商難處理，「對大多數平穩經營的建商而言，最好就是封光光，他們超杜爛這些轉單的在破壞市場行情」。

雖然多數建商必然支持預售屋轉讓被封盡，但為何仍有部分建商會期待可以平轉？

內行人直言，通常是大坪數物件或是建商的客戶投機性太高，若無法平轉，後面可能會有違約問題，就會產生糾紛，「尤其豪宅很多都還在做AB約，逼緊了投機客把AB約事件曝光，兩邊抱著一起死」。



內行人表示，預售屋因為只需要10%訂金就可以開出極高槓桿，轉讓交易又簡單，不影響自己持有戶數、無需綁貸款，因此吸引許多投機客賭徒，「但預售是最早漲也是最早停漲的東西，預售是先鋒，拿肉身去開路，要跌預售一定先跌，並且會跌最多」，此次內政部封殺換約就形同是「把賭徒全關進廁所」，也替建商搬開漲價絆腳石，成為最大獲益者。