都更蟑螂再現

近日拜讀了陳建一先生”做到「防災型都更」請先把「都更蟑螂」拿掉” 的 報導，
發現繼續吞食危老都更，一手換一手抄高房價的禍手。
文林苑事件後，政府沒有學會何謂居住正義，假藉防災型都更，沒有導正、竟敢鬆綁，因為危老政策放寬，放任小建商如雨後春筍般冒出來，因為政府的德政缺乏配套措施及風險管理。造成各種亂象叢生，在此列舉幾項容易產生弊端的範例供讀者參考：

1) 目前中央和各地方政府，積極推動都更和危老改建，不
小建商為了爭食大餅，紛紛讓利，讓地主取得更好的分回
條件，藉以獲得地主青睞。不過雙北老屋改建協會理事長
、品嘉建設創辦人胡偉良表示，建商願意給地主愈多的分
回，就代表建案的成本愈高，萬一日後因為價格因素銷售
不順利，恐怕部分案件將淪為「爛尾樓」。

2) 小建商整合小型社區後再轉賣給其他大建商從中獲取轉賣
的利益。目前因缺工建材上漲，造成沒有建商接手。

3) 小建商要求土地融資, 小建商因為資金不足，要求地主們
拿土地來融資，以供小建商支付工程款，雖然美其名會做
土地信託，但前期工程款通通由土融支付，發生建商倒閉
時，雖然有續建機制但地主需支付前期工程款於營造廠。
松下國賓就是明顯惡例。

4) 小建商通常以協議合建方式簽私契，而不走有公權力介
入的權利變換的模式，造成地主求助無門。

在目前中央政策打房，一個資本額只有一千萬的小建商來做五十億元的
都更視若無睹，政府的腳步永遠是慢半拍。
預計危老改建熱度過後會造就許多「爛尾樓」社會問題。
為了避免悲劇重演，建議如下方案。

第一：因為政府帶頭都更，放出許多利多，譲有規模建商
喜愛公辦都更， 更甚於需要長時間經營的私辦都更案。是
否可立法鼓勵有規模的建商多多經營私人社區的都更或危
老，以避免因為小建商造成的弊端。本社區就深受小建商
利用人頭戶插旗，在資訊不對稱的情況下，逼迫地主們簽
不合理的協議。

第二：因為私人社區爭取有規模的建商困難，造成劣幣驅
逐良幣，讓小建商趁虛而入，小建商用釣魚方式或其它誘
因先插旗社區，再用個個擊破方式來逼迫住戶們簽約，因
為小建商無法支付工程配合款30～40%，小建商逼迫住戶
用土地融資，當然這是一個自由經濟巿場，協議由雙方同
意即可，因資訊不對稱下，小地主很難對抗小建商的誘惑
及其椿腳的處處逼人。
建議立法合建案需要由多少比例需由建商出資，避免小建
商亂開支票做無本生意造成「爛尾樓」。