房地合一新制，為何短中期房價還是很難跌？

房地合一新制，為何短中期房價還是很難跌？
自去年十月以來，政府頻頻釋出「打炒房」訊號。殊不知，政策變成一杯走味的咖啡，抑制房市力道重於預期，市場將面臨嚴酷的考驗。

行政院於三月通過「房地合一稅」修法草案，並送交至立法院審議。假如審議進度順利，最快可能於今年七月一日起、與「實價登錄2.0」同時實施；若延宕的話，則可能會往後推遲到明年元月起上路。

不管上路時間在何時，房地合一稅新制箭在弦上，不得不發，上路只是時間早晚問題。

新制四變革　閉鎖期延長

房地合一稅新制改了什麼？總計有四大重點，第一是將「短期交易」的定義從二年延長至五年；凡售出持有未滿二年的房子，一律課徵獲利45%重稅，而出售持有二年以上、未滿五年的房屋，則課徵獲利35%。

新制第二個重點，則是把「預售屋視為房屋」、並納入房地合一稅課稅。不僅如此，根據財政部次長李慶華指出，預售屋持有時間從簽約日當天起算，持有五年內賣出課以重稅；若預售屋完工，預售階段持有時間歸零，交屋後持有時間再重新起算，五年內售出同樣須被重稅。
第三個重點，將把未上市櫃公司超過五十％以上的股權交易、且該公司股權價值有五成以上為不動產，這類公司會被視為「炒房公司」，亦需納入房地合一新制課稅。

第四，則是把建商排除在新制之外；如果是自己興建房屋的建商，房子屬於建商的產品，因此不納入新制課稅。但若建商盤下整個建案再出售，則須納入新制課稅。

立法有瑕疵　法理爭議多

新制將預售屋買賣納入課稅範圍，雖然有助於抑制投機炒作，但卻存在明顯的立法瑕疵。

首先，新制將預售屋定義為房子，但預售屋持有時間在交屋前後重覆起算，起算標準與一般房子不同，有違租稅公平性。有趣的是，官員陷入無法解釋的矛盾，因為若解釋「預售屋不是房子，所以蓋好後需重新起算持有時間」，就違背法條上將預售屋定義為房子的敘述。

其次，把預售屋定義為房子並不是不行，而是其他法律也應該將預售屋定義為房屋，因為不同法律約束同一個人、事、物時，定義若不一致，民間訴訟將會大亂，判決將取決於法官自由心證。

至目前為止，只有房地合一（即《所得稅法》）將預售屋視為房屋，但《民法》當中，預售屋卻不是房子，不能作為擔保品、抵押貸款等；換言之，預售屋必須負擔房屋的各項義務，所沒有房屋應有的權利，立法顯有粗糙之處。預售屋被定義為房屋會衍生什麼問題？例如地方政府可以循中央母法，合法對預售屋課徵房屋稅。

因而，若維持現況，預售屋交易獲利申報個人綜所稅，成屋交易獲利課徵房地合一稅，法理上較為合理。又或者，預售屋持有時間與成屋都只起算一次，也同樣課徵房地合一稅，那麼在租稅上較具公平性。

而以上討論內容均為法理上的合理性，與居住正義、預售屋該不該課房地合一稅無關。

打炒房變調　大老盼轉圜

房地合一稅新制修法草案仍在立法院審議當中，至截稿前朝野尚未有定案。不過，新制還在修法階段，此時該不該重手打房卻成為熱議焦點。

房地產投機炒作，向來備受詬病，因此政府打炒房獲得多數民眾支持。唯去年以來，國內房市景氣轉好，但大台北和桃園較少看到建案炒作痕跡，遭到官方稽查的投機炒作案例，多在新竹、台中與台南。但打房的大槌卻不分地區，不管有無炒作全都中獎，打炒房似乎已演化為打房。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全認為，政府一開始說「打炒房」，結果修法方向都是在「打房」，期盼政府房地合一稅不應加重課稅、且不應回溯至2016年，否則恐怕會傷及經濟發展。

楊玉全強調，這波房價上漲的原因是台商回流擴廠、和經濟成長所推升的結果。他建議，政府應廣建社會住宅來紓緩國人居住壓力，而不是一昧打擊建築產業。
不過，也有業者認為課徵重稅符合居住正義。正詠建設董事長林信郎直言，針對投機炒房課徵重稅合理，因為高房價環境對年輕人真的不公平，拚了一輩子恐難買房成家，但「快點蓋多一點社會住宅更重要」，因為房價就算跌二成、三成，年輕人仍難買房，可是政府至少要提供足夠的社會住宅，不能光說不練、口惠不實，這樣子永遠無法實現居住正義。

營造成本飆　淪茅山道士

「這一波房價上漲，主要是土地、營造成本雙升，以及政府防疫有成，和台灣經濟基本面表現不錯所帶動；而投機炒作的只有一小部份人，大部份建商都安份賣房子，但少數人犯錯卻懲罰所有人。」華固建設總經理洪嘉昇無奈的說，既然政府心意已定，業者也只能接受。

建商成本上漲、又到底漲了多少？首先是「測量、登記制度」改變，造成建商利潤遭到大幅度壓縮。我國近年登記制度的變革，一來是將「地下室測量登記由牆外緣起算改為牆心起算，建商利潤少約三％至五％；二來施行「雨遮不計坪、不計價」，利潤又少了三％至八％。

測量與登記制度的改變，確實改善了我國虛坪的問題，但同時也引發建商成本上升與利潤縮水的現象。

其次，則是土地價格大漲。由於建商必須買土地才能蓋房子，而去年來國內土地價格普遍上漲超過十％。不僅如此，營建工、料更出現全面飆漲的嚴峻情況，總營造成本已漲了約二成。

京城建設發言人周敬恆說：「我們一向支持政府政策，但現在不是業者不願意降價，是被成本卡死了，營造成本高漲的問題實在非常棘手。」
因全台出現缺工、料漲的狀況，目前各地都傳出有建案找不到工人、或者沒有營造廠願意報價的窘境。市場上更盛傳，某一建案全案完銷而業主開心將工程發包完後，帳目算一算竟驚覺倒虧數百萬元，喜事頓時變衰事。

洪嘉昇指出，土地和營建成本漲得太兇，每個建案毛利下滑到二十％；而一個建案從買地、規劃、動工到交屋入帳，平均需要約五年時間，平均每年年化報酬率僅約四％，建築產業已經淪為「毛三到四（茅山道士）」的慘業。他呼籲，政府應理性考量產業所面臨的難題，不要一下子推出太激烈的措施。

新制恐回溯　卻非真回溯

此外，「新制回溯至2016年」的可行性，則是新制另一個引起熱烈討論的條款。

中華民國不動產開發全聯會秘書長于俊明分析，制定法令不應溯及既往，比如有一位受刑人被處二年刑期，坐牢到最後一天，政府突然修法增加刑期至五年並回溯，該受刑人一覺醒來要被多關三年，「利息比本金還重」，法令不應至此。

「宏普總是正向支持政府立場，但希望政策公平一點。」宏普建設副總游武龍認為，新制若回溯至一六年，有違「信賴保護原則」，期盼政府能多斟酌。
內政部長徐國勇解釋，房地合一稅新制回溯屬於「不真正的回溯」，新制上路後的交易才會課稅。

財政部長蘇建榮澄清，無論房地合一新制在什麼時候完成立法，凡是一六年以後已經完成交易、或已課房地合一稅的房子，不會受到新制回溯影響。過去既有的交易在新制實施後，原則上不會有補稅的情況，所以不算真的回溯。
短中期房價　難跌有原因

最後，大部份購屋族最關心的，莫過於新制實施後，「房價會不會跌？」

周敬恆預估，新制施行後，房市交易可能呈現「價穩量縮」。事實上，大多數業者都秉持著這個觀點。游武龍也預期，新制上路後房價應該不會跌，因為目前剛性需求仍強，比較不會受到打炒房干擾。

難道，房價真的會穩如泰山嗎？洪嘉昇直言，除了有建商出現財務危機，否則要降價並不容易，主要是買土地貴、營造成本一直漲，而這兩項都不是建商可以控制的。

整體來說，房地合一新制上路之後，因為重稅閉鎖期從二年延長至五年，市場上供給量緊縮的機率偏高，價格或許跌不下去。然而，新制上路之前，很可能出現一波躲避重稅的委售潮，購屋族可以趁此良機多去看房子，或許有機會買到划算的物件！