今年房市熱騰騰，熱區更是首推台中。但若細究結構會發現，台中這一波低總價市場牽動的買盤，主要拉高的是蛋白區的溫度，這對於一向在高價地段推出高價產品的豪宅建商，其實是風向改變的訊號；因此手腳快的豪宅建商，早已擬定轉型策略，以因應未來 發展趨勢。
交易量六都第一 北部建商搶插旗
台中市場有多熱？有三個數字可以證明。首先，信義房價指數創高。台中市從2018年開始，指數漲幅穩坐各縣市之冠，到了2019 年，房價頻創新高，拉開與各縣市的距離，截至2020年第3季的最新數字，台中市指數高達344.62，高於亞軍桃園市的329.40，以及季軍新北市的318.46，明顯遙遙領先。
第二，交易量只增不減。根據6都地政局公布10月買賣移轉棟數，唯有台中市的買氣維持，移轉4,894棟，月增0.6％，其餘5都的10月成交量皆比9月低。
第三，上市櫃建商買地火力全開，傾全力重壓台中。根據信義全球資產統計，6都上市櫃建商前3季累計土地交易金額達835億元，其中台中市的交易金額高達287億元，超車台北市228億元，以及新北市的136億元。
更有諸多北部建商進軍台中市，好比興富發、遠雄、國泰、冠德與長虹，都進場買地插旗，連素有「林口王」之稱的亞昕國際也在台中成立外縣市的第一家分公司，積極布局未來推案。
台中土地也因此漲勢凶猛。光是最貴的台中7期土地，前3季就成交超過300億元。此外，像國泰建設插旗的11期，及13、14期、 北屯機廠特區、水湳經貿園區等不少熱門重劃區，2020年以來土地價格漲幅超過5成，創下區域新高價交易更時有所聞。
如此熱況，業者不約而同指出，未來台中新推案的單價將全面站上4字頭，熱門重劃區更上看6字頭。但這一波買盤結構卻已與過去 大不相同。萬群地產總經理謝坤成表示，此波台中豪宅建商轉型有3大趨勢：第一，重豪宅變輕豪宅。意指豪宅坪數輕量化，過去主推大坪數豪宅的建商如聯聚、寶輝、精銳，都相繼轉向百坪內的中坪數產品。
以「聯聚瑞安大廈」來說，規畫55至65坪含標配，每戶總價3,800萬元至5,000萬元，每坪單價60萬至75萬元；「寶輝Sky Tower」規畫70與90坪，是寶輝在7期內唯一小於百坪的產品，每戶總價4,500萬元起，一推出反應熱烈，目前都已接近完銷。
第二，毛胚屋退燒，訴求基本標配。因為非豪宅住戶需要的是便利，最好能直接入住，不比大豪宅需要個性化自己雕琢。第三，陸 續採用子品牌推案。如聯聚旗下的「理仁建設」，以及寶璽建設二代主導的新品牌「睿嚮建設」。
小家庭結構興起 坪數縮小成趨勢
當中最值得一提的是，公認豪宅一哥聯聚建設的轉變。成立26年來，聯聚沒有跨出台中7期，以新古典外觀、坪數規格、外牆燈光設計等引領建築潮流，甚至率先規畫出一層一戶、一戶300坪的超大坪數。一位建築同業說，許多其他地區的建商老闆會買聯聚二手屋，藉此觀摩設計風格，走一趟竹北，就可以看到極似「聯聚方庭大廈」、「聯聚信義大廈」等等的相仿建物。
但2020年成了聯聚的轉型關鍵年。聯聚建設總經理王于娟觀察，自聯聚第一棟推出的「聯聚和平大廈」，消費者逐漸年長，二代長大了，從以前的200多坪三代同堂，到各自出外打拼自立門戶，二代需要的住居不用像父母住的空間一樣大，因應現代人的人口結構，不婚不生、小家庭等模式，於是聯聚思考轉變。
王于娟表示，由於近年低總價市場趨勢興起，必須控制總價，「未來聯聚不會再推出逾百餘坪的房子」。也因此，預計2021年完工的「聯聚瑞和大廈」，極可能是聯聚逾200坪超豪宅的絕響（坪數規畫為169至338坪），備受市場矚目。
而正在線上預售的「聯聚瑞安大廈」，甫推出就熱銷8成，吸引換屋族、企業二代、中高階主管購入，以及一次買2戶，自己和小孩 分別一戶，讓兩代之間保有適當的親密距離，並且會附上標配，不再以毛胚屋方式銷售。
建商創立子品牌 延續豪宅DNA
王于娟說，聯聚近期準備以子品牌「理仁建設」推案，理仁這名稱早在15年前註冊，當初想法很簡單，出了7期就用理仁推案，但一直沒有找到理想土地；直到日前買下台灣大道另一側、達新工業創辦人之一的起家厝別墅和幹部宿舍，共1,200多坪土地，才總算如願。
新案「理仁柏舍」主推45坪、每坪55萬元至65萬元，每戶總價在2,300萬至3,000萬元，鎖定年輕台商企業主、都會新貴等，外界盛傳是聯聚集團建築史上入手門檻最低的一次。
王于娟比喻，理仁建築團隊是聯聚產品規畫的原班人馬，DNA是一樣的，讓過去聽過聯聚卻無緣買下豪宅的人有機會感受聯聚。至 於理仁的下一案，不排除任何可能，如離開台中等，不過王于娟感嘆：「寶地難尋，價格飛漲，仍在積極覓地中」。
聯聚看好近年台商回流、低利率湧入房市的資金，抓緊腳步推案，聯聚建設董事長江韋侖指出，聯聚2020年起已備妥5年共1,000億元推案計畫；2021年確定進場，包括總銷120億元、位於老虎城購物中心後方的「聯聚中匯」商辦大樓，以及完工的「聯聚瑞和大廈」。王于娟透露，「聯聚中匯」的商辦坪數也會同步走向輕量化；2019年交屋、聯聚的首件商辦「聯聚中雍」，一戶225坪、一層2戶共450坪，也將成絕版，取而代之是100坪左右的商辦產品。
當過去相對保守的市場龍頭也加速調整步伐，聯聚的轉型策略，已成為台中房市重要的觀察指標。
