最近很夯的新聞名詞，老實講很多人不知道「分區」跟「地目」是什麼，希望有高手能解說一下，嘉惠網友。
請儘量不要涉及真實案例，以免被回收，謝謝！
像是公共設施保留地、農業用地、耕地、工業用地、商業用地、第幾類住宅用地等等
而地目則是依據土地法第二條的土地分類再向下劃分的土地分類
概念上算是使用分區的前身，現在已經廢止使用了
所以其實只需要知道使用分區和使用地類別就行了
不管是使用分區還是使用地類別實務上都是統稱使用性質
泛指都市土地的使用分區、非都市土地的使用分區或已編定之使用地類別
都市計畫實施地區，土地才會有區分成工業用地、商業用地、住宅用地、機關用地、公共設施用地等等。概念上，分區是給你未來土地使用規範的依據。工業區的土地可以拿來興建工廠、住宅區則是作為住宅興建。你可以把它想成{未來}的標準。
至於地目，是土地地政機關，用來管理土地使用{現況}的依據。按照地目的不同，地政機關可以評定土地的公告現值、以及利用狀況。作為當前土地課稅、政府實施計畫等的依據。
一塊土地，只要上了地政機關的編號，一定有地目。比方是建地、既成道路用地、水利設施用地、農業用地、或者原始未開發狀況用地。
但，不一定會有使用分區，因為使用分區，必須是都市計畫實施地區才會有。但非都市計畫地區的政府，同樣可以為轄區土地，編定使用分區公告。或者這樣說，還沒有進入多樣性利用的地區，比方山林、農田地區，地方政府不需要過度管制土地使用限制。農地如果要蓋房子，就請按照農村發展條例對於農業設施、農舍的規範去做。但，如果你大規模違反既有使用狀況，比方在傳統農業平原上蓋工廠，其實政府也有點無可奈何，不信你到農村去看，各大小工廠，很多都蓋在農地上。這種行為，屬於法律模糊地帶，工廠不需向都市計畫單位、或者地政單位申請土地使用分區變更，只要去設立工廠營業登記，在一定型式下，就是合法使用。
土地使用分區的制定跟改變，需要報到內政部去。土地使用地目，則是地政單位自己管。但從民國八十八年以後，地目的標示就不再辦理登錄，都市計畫實施地區的土地，就依循其都市計畫使用分區的規範。八十九年九月之後，非都市計畫實施地區，如果已經完成土地使用編定者(可以看成是都市使用分區的簡化版)，也不再使用地目。但未實施都市計畫地區、且未完成土地使用編定者，則粗略記載為旱、建、田、道四大類。
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再談重劃。重劃的意義，就是整理重劃區域土地零散的狀況，以作為政府公共建設投入的依據。比方有人名下在此重劃區裡面有15筆土地，9筆地目是建地、3筆是原始未使用土地、3筆是道路。重劃的目的，就是把它的土地全部畫在一起，然後政府依照區域的需要，劃設計畫道路、計畫水渠設施用地、以及公園、機關等用地。
一般來說，重劃都有目的，一個區域，如果原本是農業區，重劃的目的，只是把零散的農地按所有人持份，去整理成一起，然後重新畫設產業道路、給排水渠道。如果原來的持份是農、林、墓、道、水等，整理後，給你的新土地，必然是農。鮮少會是其他。如果重劃後你拿到的新土地，還出現一堆不是農的土地，那這種重劃，就是亂搞。
同理，如果重劃地區是為了開發住宅、商業、工業等使用，必然最後給的是建地，而不是其他，不然就是亂搞。
舉例來說，重劃前的道路地目，重劃後那一塊還是道路嗎？這就不一定，有可能是、也有可能不是。這要看重劃計畫內容，未來新的計畫道路(徵收前)是否在那邊。很少有人重劃前後，還是拿同一塊土地的，除非剛好原本土地就是在一個相對優良區位、也符合計畫性土地使用的規範。如果一個人本來土地形狀是十邊形亂長，重劃後還是十邊形，甚至多於六邊形，那作重劃的人，就可以抓去鞭數十了。
很多人把重劃跟使用分區變更，當作一回事，這是概念上的錯誤。前者使該區域土地使用效率增加，原地主支付一部分重劃費用、損失部分土地比例，然後換取政府進行公共設施建設(如水、電、道路、路燈等)，讓地籍圖上亂長的土地，變成像是模擬城市那樣方方正正的樣子，這是重劃。重劃會讓土地價值上升，這是必然的，因為使用效率提高。政府則是徵收重劃費跟部分土地，來支付重劃的成本。
使用分區管制則是先行的，但因為歷史原因，台灣的使用分區管制的畫設政策，是很模糊的，這需要另開主題討論。但台灣的使用分區管制變更，則是暴利的。
簡單的說，都市使用分區管制的變更，是合議制的政策決定。比方某團體有一塊地，本來編為機關用地，只能用來蓋類似學校之類的公益設施，但賣給某財團後，財團發動政治影響力，讓審議委員會通過變更成商業用地。這就是暴利。
這樣的變更很多，如某財團把某工業用地，變更為商業用地，轉眼又變暴利。
使用分區管制，目的在於限制土地使用的模式，因為公共設施已經做好，如果本來是流過手指的血管，旁邊長出一根大腿，這條血管，絕對負擔不了大腿的營養需要。但是台灣的使用分區管制制度不嚴謹，住宅區裏面還是很多商業設施、工業區裡面蓋了很多住宅。諸如此類，狀況很多。所以說道變更，也很少人會覺得不可以，因此，有能力的，就會影響審議委員會的實施，輕易把低利用強度的土地，變更為高利用強度的土地分區。這是暴利之所在。
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小結：土地重劃，不一定是暴利的結果，因為政府會對重劃徵收部分差異性土地、重劃費、以及工程受益費。但如果重劃目的是大規模都市計畫需求，如桃園航空城；或者內湖科學園區計畫；或者大埔工業科學園區計畫，那就會是暴利。
但土地使用分區的變更，通常是暴利，因為政府不太會(通常理論上應該要)去徵收這個受益費，只會從土地增值稅上去收回這筆差價。但2005年後，土地增值稅稅率又減半，所以近來土地使用分區的變更，成了產官合作的好場域。
十八相送 wrote:
最近很夯的新聞名詞...(恕刪)
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