請問重劃區「分區」跟「地目」的區別 (第4頁)

VICCHEN2006

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31樓

2015-12-15 18:07

tdbigman wrote:
桃園航空城不是市地...(恕刪)

這只是個例子，通常重大公共建設周邊重劃區早就有人在卡位。

現在換市長，變數增加，這就是風險。

桃園3大重劃地價飆高

桃園航空城核心計畫、五楊高架橋拓寬、高鐵青埔站等重大交通建設利多，使得上述3個地區成為桃園農地交易最大集中地，其中，大園農地在航空城核心計畫拍板定案後，當地農地已從年初的每坪4萬元漲至6萬元；高鐵青埔特區因變更為住宅及商業用地，目前僅剩特區外圍農地還在炒作，目前價格每坪約11至12萬。另外，緊鄰中正藝文特區周遭的經國特區、中路計畫及小檜溪三大重劃區，也成為投資客及建商卡位的重點區域。

tdbigman

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32樓

2015-12-15 19:16

我的重點是，重劃的目的是整理區域內土地的劃分，

便於政府去建設道路，水電排水路燈等共共設施。

除非伴隨特定開發計畫，不然重劃的好處，通常會在增值稅，重劃比例，重劃費，工程受益費等被政府拿回去。

重劃區本來是工業區，重劃後還是工業區。

農業區重劃後還是農業區。

會有利潤，但不會很驚人。

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會有暴利，是必須經過都市計畫使用分區變更，或者特定區使用分區變更，

或者都市計畫通盤檢討後，

由比方工業區變商業區，或者農業區變住宅區，那才會是暴利。

這也是本主題的問題。

都市計畫使用分區上的住宅區，跟非都市計畫地區某一塊地，

地籍上地目同樣是建地，兩者差異很大。

桃園航空城等，重點不是重劃，而是都市計畫特定區的劃設。

lulalla

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33樓

2015-12-15 19:44

tdbigman wrote:
我的重點是，重劃的目的是整理區域內土地的劃分，
便於政府去建設道路，水電排水路燈等共共設施。
除非伴隨特定開發計畫，不然重劃的好處，通常會在增值稅，重劃比例，重劃費，工程受益費等被政府拿回去。
重劃區本來是工業區，重劃後還是工業區。
農業區重劃後還是農業區。
會有利潤，但不會很驚人。

最近時事焦點的內湖六期重劃區
重劃之前是農業區，重劃之後變成輕工業區
之前的都市計畫雖然通過了
但要等到重劃完成才實施
所以在重劃之前還是農業區，要買進要有自耕農資格

當然，現在已經修正農發條例
農民資格只要買入農地就自動取得了

有蠻多地方的都市計畫雖然已經通過
但是該土地還是維持禁限建
要等到重劃或開發完成才會變更它的使用分區
中南部很多自辦市地重劃就是在做這種事

lulalla

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34樓

2015-12-15 19:52

tdbigman wrote:
桃園航空城不是市地重劃。
重劃只是把土地重新分配，把零碎的土地整理完整劃分，然後增加必要的公共設施。有農業區重劃跟市地重劃兩種。
桃園航空城是一個複合的建設計畫，包含都市計畫、以及特定區計畫兩大部分。
桃園航空城已經脫離市地重劃的範圍。

以我粗淺的認知，這樣解釋不知道對不對：
市地重劃是本來的都市土地進行重劃

桃園航空城本來並不是都市土地
大多數土地不在任何都市計畫區之內
所以它不是市地重劃，它採用的是區段徵收
區段徵收在都市土地與非都市土地都可以採用
所以可以把小面積已經納入大園/果林都市計畫的土地一起劃入

採行區段徵收開發不一定要一起做都市計畫
早年經濟部工業局開發一些工業區
就沒有為工業區另外做都市計畫
比如說五股工業區一直都是非都市土地
但是現在為了避免爭議，通常大面積開發時會一併對該地區進行都市計畫

航空城就是準備採用區段徵收開發，並且一併進行新的都市計畫的開發區

這樣對嗎？

找透天大樓

找透天大樓
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35樓

2016-05-13 0:24

想問一個問題原市場用地被政府訂定成公共設施保留地
超過30年政府都未徵收我去申請使用分區上面寫要市地重劃去開發是否代表不會被區段徵收
又聽人說可直接變更回用地目就不需重劃也就不用捐公設可以直接蓋房子真有這樣的事嗎？不懂網路找沒案例這是可行還是沒這回事

EAPON

EAPON
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36樓

2016-05-13 11:04

找透天大樓 wrote:
想問一個問題原市場用地被政府訂定成公共設施保留地
超過30年政府都未徵收我去申請使用分區上面寫要市地重劃去開發是否代表不會被區段徵收
又聽人說可直接變更回用地目就不需重劃也就不用捐公設可以直接蓋房子真有這樣的事嗎？不懂網路找沒案例這是可行還是沒這回事

我想妳往路上找不到按例是因為妳抓不住問題的重點
所以方像沒對到因此才找不到

公共設施保留地其實也就只是政府依據都市計畫所劃定的一個分區狀態
基本上來說一樣可以做建設、使用
但是一旦政策執行尚需要徵用的時候
這塊地就是會被政府作為優先徵收使用

如果沒有徵收的話，基本上漢一般的土地在使用上沒有什麼太大的差別
比較大的差別是在於稅金上的問題

一般地價稅基本稅率是千分之十，採累進稅率計算(土地稅法第16條)
而公共設施保留地的話則是採千分之六的稅率課徵地價稅，而且不累進(土地稅法第19條)
再來就是，如果土地沒有使用又與使用中土地隔離開來的話則是免徵地價稅(土地稅法第19條)

如果這塊公共設施保留地又是屬於都市土地的話
在使用分區有註記徵收方式的話
那麼這塊土地移轉的時候可以申請不課徵土地增值稅(土地稅法第39條)
要注意的就是，不管經過幾次移轉，只要被政府解除了公共設施保留地後再移轉的話
就會根據第一次不課徵土地增時稅的教一線直開始計算土地漲價總數額課徵土地增值稅了

而你說的區段徵收則是政府真對一整個地區進行徵收、重劃、變更地目程需要用途後，再重新進行分配
概念上比較像是把土地重新整理過後
因為整理過後的土地會有所謂的增值
而就照增值後的價格等值的抵價地分配回給被徵收人
多出來的土地就是變為政府實施事業使用的土地(土地法第212條)

簡單的說，你本來有10坪的土地，每坪10萬，值100萬
區段徵收後重新規劃整理、變更使用分區後
土地有了增值空間，變成了每坪20萬，這時候被區段徵收的人一樣是分回100萬的土地回去
就是分回了5坪的土地
剩下的5坪土地就歸政府的
區段徵收的概念大概是這樣

而被政府劃定後會限制使用和建築的則是保留徵收
只是政府已經規劃好近期內要真對這塊土地做開發使用
但是又不是馬上，所以就是先公告這塊土地準備要做徵收
這時候土地就不能做移轉、建設使用，同時已經在使用中的話也要立即停止使用
保留期間是3年，超過又沒有向中央政府申請延期的話，就必須要解除保留徵收
但是延長期限最多不能超過五年(土地法第213條、第214條)

所以其實公共設施保留地一樣是可以建設使用的，只是如果政府需要徵收時
就會被優先徵收，如此而已

而只要是土地變更就是要繳回饋金，如果回饋金繳不出來就是切土地出來抵
這個在農業發展條例、平均地權條例都有規定到
這和徵收本身就沒有關係了