willback wrote:
你薪水不到那個位置，...(恕刪)
房價大約除以7。1500萬房價是要給年薪200萬的人買的。
工作20-25年，拿7年的薪資買房屋。
年輕人沒有工作沒有希望是因為不曉得能持續工作多久？
就連目前認為一般職業保障最好的醫師也可能一夕沒工作。可能是特例，但不會輪到你嗎？
willback wrote:
你薪水不到那個位置，你去貸到那麼高? 你以為承擔的銀行就會給過?
1500萬是這個政策的上限，不是一定就會給一個無力負擔的人，是給能承受的人一個由國家作保的機制。
就跟薪水不到四萬，可以買雙B一樣，諸位會怎樣想?
看你的內容，我猜你最近應該沒買房，所以不知道現在的遊戲規則。
銀行確實會去審核，每個人的還款的能力，
但審核方式，是以建物價值及一個人還款能力來做審核。
一個人還款能力如何審核？
銀行會將客戶的每日進項扣除，該員必要生活開支，每月固定扣除支出(如車貸、信用卡)。
重點來了，但這樣扣除後，能夠買房的人其實不多。
為了開這個後門，
政府強制要公股銀行將房貸開放至40年。
為何要這樣做？
為得就是要壓下每個月還款金額，這樣每個月還款的金額就會下降。
但試想65歲以上至75歲以上，走路就開始有問題，每個月還要有4萬以上的進項，別開玩笑了，為什麼銀行還會開放呢？這些呆帳等以後爆了再說了，等爆了，目前在職的這些人，早就退休，剩下的問題，留給下一代解決。
joizli wrote:
但試想65歲以上至75歲以上，走路就開始有問題，每個月還要有4萬以上的進項
你這不就前後矛盾了，你自己說銀行會審核，審核結果不放貸，因為扣除了能買房的人不多。那這樣不就先排除沒有資格之人。
房貸的基礎，主要還是房屋價值，如果還不出房貸，依照目前所得資訊，10年的閉鎖期，40歲買，還不出貸款可能是10年不能賣，是否會有細部政策出爐不知道，但照你說 65-75歲時才出問題，試問能不能賣掉?
joizli wrote:
為了開這個後門，
政府強制要公股銀行將房貸開放至40年。
為何要這樣做？
為得就是要壓下每個月還款金額，這樣每個月還款的金額就會下降。
但試想65歲以上至75歲以上，走路就開始有問題，每個月還要有4萬以上的進項，別開玩笑了，為什麼銀行還會開放呢？這些呆帳等以後爆了再說了，等爆了，目前在職的這些人，早就退休，剩下的問題，留給下一代解決。
你這個完全外行人的看法
一個已經繳了30年的40年房貸, 就算不考慮房子30年增值(貨幣30年貶值), 起碼也會是淨值近7成的正資產
以全額貸1500萬的例子來講, 30年後就算房屋沒增值還是1500萬, 但貸款只剩不到500萬, 整體淨值1000萬以上
哪會有甚麼處理問題
到時候就算真的沒收入, 這1000萬淨值不管是賣掉或是申請以房養老, 都夠你吃20年了
房貸其實有2/3是強制儲蓄, 只是不存銀行不存貨幣, 而是存在房屋實體上面
這些儲蓄你老年可以拿出來花的, 好嗎?
joizli wrote:
我是不是外行，不重要
但這觀念完全錯誤，單純買方一廂情願的想法，
銀行不會管你的淨值有多少？銀行只管它的債權有無受到滿足，
只要若借貸人每個月房貸金額未能按期支付，
銀行就是要將你的抵押物拍賣，以抵償債務，若抵押物最慘到四拍，可能會打到五折。
換句話說，借貸人的所有物可能會被賤賣，若賤賣後所得價金，仍無法支付債務，銀行會再跟借貸人持續追討。
既然聊到這，我就再補充一點，若流程走到法拍這個境界，通常借貸人的財務已經百孔千瘡，能借都借了，能欠的都欠了，那還有什麼以房養老、儲蓄，別開玩笑了。
正因為你外行, 所以你對於有淨值的資產該怎麼處理完全狀況外, 所以才會有這篇讓人啼笑皆非的文章
一間價值1500萬的房子, 你繳了30年貸款剩不到500萬, 淨值一千多萬
這時候你因故失去繼續繳貸款的能力, 你該怎麼做? 甚麼都不做?
等著三期未支付加上三個月催告, 大約半年後被法拍??
如果你是車禍變成植物人, 才會放著半年時間都不處理吧
只要你人還清醒, 你發現你付不出來的那個月就該處理了, 不是嗎?
其實一千多萬淨資產有太多處理方法, 我這邊隨便舉兩個
第一個方法, 先把房子拿去市場賣賣看, 在進入強制執行程序前, 你最少有三個多月的時間可以賣賣看
如果順利賣掉, 你繳清剩餘不到500萬的貸款, 剩餘1000多萬夠你去租房子+生活費, 再活20年
如果發現不好賣的話, 趕快辦理以房養老代償舊貸款
以房養老成數七成, 你可以貸1050萬, 代償500萬, 剩餘550萬分20領一個月大概可以有兩萬生活費, 但房子就可以繼續住
之前我跟一位將軍遺孀買房
她就是老公死了幾年, 財務撐不下去, 所以先拿房子去抵押借800萬
然後一邊靠那800萬生活, 一邊賣房子, 最後三千多萬成交再去清償800萬借款
剩餘兩千多萬她去附近租一間兩房大樓, 打算靠這兩千萬度過餘生
房子是金融機構認定的最佳抵押品
只要手上有高淨額的房子, 要借錢出來到底有甚麼困難?
為什麼你會認為你只能傻傻在原地發呆半年等著房子被法拍?
正因為房子其實很好處理, 所以台灣房貸違約率只有萬分之四
會進入法拍的, 幾乎都是因為其他債務搞太大, 連房子賠進去都不夠, 才會進法拍
你單純只有剩不到1/3房貸的房子, 其實是很好處理的
外行、狀況外、不知道該怎麼處理債務, 就不要發文誤導大家, 好嗎?
IBIZA0408 wrote:
如果發現不好賣的話, 趕快辦理以房養老代償舊貸款
以房養老成數七成, 你可以貸1050萬, 代償500萬, 剩餘550萬分20領一個月大概可以有兩萬生活費, 但房子就可以繼續住
之前我跟一位將軍遺孀買房
她就是老公死了幾年, 財務撐不下去, 所以先拿房子去抵押借800萬
然後一邊靠那800萬生活, 一邊賣房子, 最後三千多萬成交再去清償800萬借款
剩餘兩千多萬她去附近租一間兩房大樓, 打算靠這兩千萬度過餘生
不曉得將軍遺孀的房子怎樣，理論上應該是很好的房。
我公公以前在銀行放貸，他說老舊大樓基本上貸不了款，土地持份小，人多口雜環境不好都更困難，在銀行眼中根本不值錢。
如果是透天平房擁有大片土地所有權，才能這樣玩。
IBIZA0408 wrote:
正因為你外行, 所以...(恕刪)
請不要離題
這篇討論的主題
1.還款能力
2.若未還款房貸的通則，並非如何避免的方法
我文中早已表明，會走到法拍這個階段，屋主已經傾其所有力量，仍無法依約按時還款。
借款->按期還款->未按期還款->法拍。
這流程就是一個抵押權通則，並非例外，我不知道你到底想質疑什麼？
人類就不是犯錯，檢討，再犯同樣的錯。
2008年金融風暴的發生，銀行未招攬新客戶，降低放款們款，提高放款成數，規避頭期款，延長寬限期(出自次級房貸風暴對全球經濟之影響一文)
就以上內容，是不是很熟悉，就是目前侯所提出的政見。
人要有底線，歷史已發生過慘劇，才過了十幾年就忘記痛，還要再提這個。
附帶一提當年2008年金融風暴發生時，並非你想賣房就可以賣的了，多少人因此跑路。
你文中開花所舉這種不動產逆向抵押貸款，只是如何規避法拍這個流程，若無法完成設定，則會被法拍，對於制度提出時，請把限制條件講清楚，不然網友還以為任何人都可依照這個通則，走這個流程。這種流程是這幾年才出現的，而且目前只有少數銀行在近2、3年才接受房屋仍有貸款，可以設定不動產逆向抵押貸款。且資格設定人的資格(如年齡)受到限制。特別注意，不是任何人都可以做如此的設定。
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