cv31707 wrote:
該抵制的是國內高的嚇...(恕刪)
如果你不介意住青年旅舍
台北多的是一晚600~700一床位的 而且是合法的
peterboulong wrote:
日租說真的也不能都怪業者
因為要合法的門檻真的很高
...(恕刪)
這個觀念怪怪的........
如果門檻高，是應該偷偷弄，還是應該先出來爭取修改法條???
如果出事了，是要誰負責????怎麼負責????
同樣地，開店的門檻很高，所以擺地攤也不能怪業者???
mtsui wrote:
這個觀念怪怪的......(恕刪)
你提到地攤，那就不得不提一下之前又被北市府拿出來用的某連公子的政見，就是開放攤商用悠遊卡，同時也能抓住他們的稅收這種做法
現行的安全標準及殘障設備的要求需要投入大量的財力才有可能達成
就理想上當然是以最高標準去做是最好的
但理想永遠只是理想而已
你也要考慮到實際上很多業者是沒有這個財力去做或是他的房子先天條件上就很難達到這種高標
所以他們會轉成所謂的非法日租，而且因為是非法了，所以很多連最基本的安全如滅火器或是偵煙什麼的也都不做了
政府當然可以去抓 但風頭一過照樣會再出來 永遠抓不完，因為airbnb已經把這個市場做出來了
那為什麼一定要只能在"最高標準"和"非法民宿"中間選一個？
為何不能定一個中間標準，鼓勵那些禁不完的非法民宿轉型成政府可以掌控的合法業者？
peterboulong wrote:
你提到地攤，那就不得不提一下之前又被北市府拿出來用的某連公子的政見，就是開放攤商用悠遊卡，同時也能抓住他們的稅收這種做法
...(恕刪)
插開個話題...使用悠遊卡的是合法的攤商的還是在擺地攤跑警察的非法攤商????你能把這兩個混在一起談也不容易了....
peterboulong wrote:
你也要考慮到實際上很多業者是沒有這個財力去做或是他的房子先天條件上就很難達到這種高標
所以他們會轉成所謂的非法日租，而且因為是非法了，所以很多連最基本的安全如滅火器或是偵煙什麼的也都不做了
政府當然可以去抓 但風頭一過照樣會再出來 永遠抓不完，因為airbnb已經把這個市場做出來了
那為什麼一定要只能在"最高標準"和"非法民宿"中間選一個？
為何不能定一個中間標準，鼓勵那些禁不完的非法民宿轉型成政府可以掌控的合法業者？
...(恕刪)
就居住安全來說，我認為不應該有中間標準。
就依你的邏輯來說，仍然會有業者因為達不到"中間標準"，而成為非法業者。
TWTIDAK wrote:
能合法是最好,但是某...(恕刪)
當然基本的一定要做
但是有些條件就很多餘
比如說一定要設置殘障空間和旅館面前的道路要有8米這幾點
不是每個業者都做的到
mtsui wrote:
就居住安全來說，我認為不應該有中間標準。
就依你的邏輯來說，仍然會有業者因為達不到"中間標準"，而成為非法業者。
那是因為你不了解標準的高度在哪裡
消防的可以要求到最好ok這我也贊成 但是下面的其他標準不是每間都做的到
你是要為了這些高到不行的標準讓非法的繼續營業？還是降低標準來控管他們？
西卡大叔的青年旅館/什麼樣的房子才能順利取得旅館執照經營-合法的-青年旅館呢
一、土地使用分區
土地使用分區是由各地的地方政府所制定，它和我們平常說的 "住宅區"、"商辦"、"廠辦" 不太一樣，實際的分區與規定還是以官方的規定為主。
以台北市為例，旅館必須設在 "商二、商三、商四" 分區的土地，其他住商混合/住宅區的土地，不是不得設立，就是有一堆條件 (例如整棟使用、獨立出入口與樓梯、馬路寬度、甚至社區參與！)。
(延伸閱讀： 青年旅館創業筆記(2) - 我家的青年旅館該開在哪？)
而新北市也有類似的規定，旅館可設置在 "商業區" 用地，
在 "工業區"、"住宅區" 也可以 "有條件設置"：
● 工業區內設置的條件包含：總量管制 (區域內最多只能蓋多少間旅館)、整棟使用，還有 "回饋金" . . 等！
● 住宅區內設置的條件包括：整棟使用 (或獨立的出入口)、巷道寬度、10間房以上 . . 等。
實務上來說，商業區的土地當然問題最少；
但像台北市、新北市，這類的土地可能只有 10% 左右！這是花錢都沒辦法克服的規定。
至於其他縣市，應該也都有相似的土地分區規定，可以向當地政府查詢看看。
二、門前巷道寬度
根據 "建築設計施工編第一百十八條" ：
旅館 "使用樓地板面積之和" 超過二百平方公尺，建築物應臨接寬八公尺以上之道路。
也就是說，旅館門前的巷道最少要 8 米寬！ (差不多兩邊停了車，還能夠會車的寬度)
一般巷道內的房屋大都無法符合此條件，這條也是無法解決的先天條件。
三、出入口
根據 "建築設計施工編第九十條"：
● 樓地板 面積合計超過五○○平方公尺 (154坪) 者，應在避難層之適當位置，開設二處以上不同方向之出入口。
● 直通樓梯於避難層 開向屋外之出入口，寬度不得小於一‧二公尺，高度不得小於一‧八公尺。
一般的大樓出入口寬度通常夠寬，但一些較老舊的大樓可能會只有一個出入口。
而透天厝如果不是租整棟 (例如一樓有店面，2樓從旁邊的樓梯上去)，則很可能卡到 "出入口寬度不足" 的問題 . .
四、電梯與樓梯
電梯的部分，法規上只有規定 "六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機通達避難層"，所以多數的建築物大都可以符合。
樓梯的部分就有比較多相關規定了
根據 "建築設計施工編第九十五條"、"建築設計施工編第九十六條"，裡面有以下的規定：
● 八層以上之樓層，應自各該層設置二座以上之直通樓梯達避難層或地面。
● 建築物 使用類組為B-4組 (旅館屬於這組)，且該樓層之樓地板 面積超過二四○平方公尺 (大概74坪)，應設置兩座椅上之直通樓梯。
另外，根據 "建築設計施工編第三十三條"：
● 每層 之居室樓地板 面積超過二百平方公尺(61坪多)，樓梯及平臺寬度需 1.2公尺 寬以上。
● 其餘建築物，樓梯及平臺寬度需在 75公分 寬以上。
其他還有一些 "特別安全梯"、"居室任一點至樓梯口之步行距離" 等規定就太專業了，交給專家去評估吧！
在我的經驗中，一些比較新的大樓 (大概民國80幾年之後) 大都比較沒問題；
但一些更老的大樓，有的可能只有一支樓梯，有的可能樓梯寬度不足。
至於透天厝的部分，有時也會碰到樓梯連 75公分 都不到的狀況 . .
如果只是承租大樓中的某一層 (或幾層)，或是承租透天厝的 2樓以上，大都沒辦法去動樓梯寬度；所以碰到樓梯不夠寬、甚至少一支樓梯的話，那也可以開始找新的房子了 . .
五、走道寬度
在 "建築設計施工編第九十二條" 中規定：
● 樓地板 面積在二百平方公尺(61坪多) 以上，走廊兩側有居室，其寬度需 一‧六公尺以上。
● 樓地板 面積未滿二百平方公尺 或 其他走廊，寬度需一‧二公尺以上。
如果是商辦大樓，幾乎都需要重新隔間，較沒有影響。
但若是一般的住宅，室內的走道常常會不到 1.2 米/ 1.6 米，所以也是得重新隔間過。
至於透天厝，大馬路邊的房子通常面寬很窄 (大都是 4~5公尺)、房子很深，這樣的寬度無法在走道兩側設置房間 (等於只能一排走道一排房間)，可能會造成空間使用率降低不少。
六、停車空間
是的，停車空間也需要檢討，但這部分是 對整棟建築物去做檢討，而不是說你要有停車位的產權 (整棟大樓有就好了) 。
在 "建築設計施工編第五十九條" 中：
● 旅館、招待所 . . . 總樓地板面積在五百平方公尺以下，免設置停車位；五百平方公尺以上，每兩百平方公尺設置一個停車位。
因為他是以 "總樓地板面積" 計算，所以一般透天厝幾層加起來不太會超過 500平方米 (154坪)，可以不需要檢討停車空間。
商辦大樓的部分，因為總樓地板面積一定超過500平方米，所以如果是 "沒有地下室的老大樓"，或是 "地下室被占用" 的狀況，停車空間這條可能就過不了了。
除了一個例外的狀況：舊大樓本身的使用執照，就是店鋪、餐廳 . . 等類別，而停車空間要求與旅館相同 (甚至更高) 者，在這樣的狀況下，停車空間就不需要特別檢討，可以閃過沒有停車位的問題
不過，後來發現 "臺北市土地使用分區管制自治條例" 之中，還有提到另一條
第四十一組：一般旅館業
（一）二、○○○以下之部分，
每滿一○○平方公尺設置一輛
所以實務上要如何檢討，真的還是得請建築師仔細評估了！
七、室內消防栓
消防的部分，有許多的防火、通風、設備的規定，非專業人士很難搞懂；
不過自己在找房子的時候，還是有一些設備可以先去評估，過濾房子的可行性，例如消防栓就是其一 . .
根據 "各類場所消防安全設備設置標準 第十五條"，旅館相關的 室內消防栓設置規定如下：
● 五層以下建築物，任何一層樓地板面積在五百平方公尺以上者；
● 六層以上建築物，任何一層之樓地板面積在一百五十平方公尺以上者。
所以一般的透天厝不需要設置消防栓，沒有這方面的問題。
但大樓的話，絕大多數都超過6層樓高、每一層也超過 150平方公尺(46坪)，
所以要是一些老舊的大樓沒有消防栓，可能就會很難搞了！
因為若要加設消防栓的話，包含管線、消防幫浦、消防栓 . . 整套都得弄，費用不便宜不說，這些設備還不見得有地方放呢！
八、室內灑水設備
我們在地下停車場，或是高樓層的建築物，常常可以看到天花板上有個一些金屬的水管 & 噴頭，那就是室內的灑水設備。
如果是一般的住家、商辦大樓，只需要在 11樓以上的樓層設置自動灑水設備即可；但因為旅館屬於公眾用途，在設置的規定上更為嚴格。
根據 "各類場所消防安全設備設置標準 第十七條"：
下列場所或樓層應設置自動撒水設備：
● 十一層以上建築物供第十二條第一款所列場所使用者。
很不幸的，旅館就在其中。
所以 只要大樓高超過10層，不管旅館設置在幾樓都得加裝自動灑水設備！
一些不算太舊的大樓本身 11 樓以上就有灑水設備，只要想辦法去把管線接到室內就好。
(但若需要自己重新拉室外的管線就會很貴 . . 之前一間房子估價時就因此多了50萬以上的預算 >_
但要是比較老的大樓 (像一些老的12層大廈)，他根本連幫浦、管線都沒有，甚至沒有地下室可以安裝，基本上就可以放棄了。
九、違建
違建的問題，也是在看屋時常會遇到的狀況 . .
如果是一般的大樓，可能遇到的違建就是 "露臺外推"；
而透天厝的違建，常見的有 "占用防火巷" 跟 "頂樓加蓋"。
雖然一些較早期的違建，常會宣稱是 "合法使用"，但實際上都只是 "既有違建緩拆除" 而已！
但因為申請旅館執照，會牽涉到房屋的使用執照變更，主管機關也幾乎 100% 會到現場會勘，所以如果房子要拿來登記成合法旅館，所有的違建都要拆除回復原狀！(依照權狀/原始圖面為主)
先不講屋主是否同意拆，有的違建根本沒辦法拆 (例如佔用了防火巷)；
再不然就是拆除了，使用面積變小，但租金卻不會因此而下降 . .
所以基本上有違建的房子，可行性都非常低就是了。
呼！大概寫到這裡。
如果你在找房子的時候，發現上面的這些都沒有問題、或是至少都能在預算內解決，
那麼恭喜你，你可以去找專業人士 (建築師、消防設備師、設計師) 去做更近一步的法規檢討 & 開始跑後續的流程了。
因為還有許多像 "防火構造"、"通風"、"裝修材料"、"消防設備"、甚至"建築結構" 等細項需要符合 . .
但至少問題已經解決了大半，能合法申請旅館執照的機會已經高很多了。
希望這篇文章，對於也想開設 合法hostel、甚至小型旅館的朋友，會有一些的參考價值吧！
若有任何錯誤也歡迎指正囉~
西卡大叔 Sicaa (sicaashostel@gmail.com)
2012. 2. 3
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