兩個租屋物件你們會如何考量選擇?

想請問大家兩個租屋條件，你們會如何考量?

我租房子在員山，現在的租屋租約到今年6月底，房東說可以保證兩年不漲價，兩年後不確定會不會漲，也可能收回自用。
剛好我朋友的房子在附近，他搬至外縣市了，他問我要不要租他家，出的價格比市價低很多，如果我沒有要租他要賣房。
這幾天陷入天人交戰，我列出這兩間房子的條件，請大家給我一些意見想法，謝謝!

一、我現在租的房子:
1.一萬一，水電自付。
2.是透天，門前有車庫，兩層樓+三樓鐵皮加蓋，空間大，住起來舒服。
3.我有需求想寄戶口，房東不方便。
4.兩年內不漲價，兩年後還不確定，會漲多少也不知道。

二、我朋友的房子:
1.含車位一萬二，水電、管理費1500自付。(有管理員可代收信、丟垃圾)
2.公寓，四房一廳兩衛，有一間房有漏水，朋友會再處理。
3.我有需求想寄戶口，朋友說OK。
4.可以讓我住到至少小孩上大學(可以至少住5年)。

我們是兩個人，我跟小孩(國一)。
我卡住的點是:
1.透天已經住五年，東西太多，要搬進4房的公寓，就算丟掉很多東西，應該還是很擠，光想就頭大。
2.小孩兩年後會考，若考上羅東學校，因為交通不方便，我會想搬至羅東。
3.如果我沒租我朋友房子，他賣房之後，我的寄戶口需求也是個問題。
4.小孩喜歡透天，有成長回憶，捨不得搬離透天，不太想搬進公寓。

請問各位有沒有什麼想法給我參考?謝謝