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阿添添
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樓主

2013-12-28 1:32

抱歉上面會把之前11月8號訊息複製過來

只是因為有網友寄信問我現在宜蘭房地產是不是高點還能不能進場

我不知道啥時是高點啥時是低點

我自己認為自己有需要有做功課合理價格買進哪時買差別不大不要想去猜測高低點

所以才會把之前的訊息打出來安慰那位網友不用想太多

強調股市房市的高低點都是事後才知道的很多人說台灣股票8000點要賣 4000點在買進

可是誰又說的準? 誰又知道以前沒漲到30000點以後是否就一定不會漲到30000點

就像黑天鵝效應人們習以為常以為不會發生的事情結果常常出乎意料

所以您就不要嘲諷w大他只是隨口說說而已網路上素不相識沒必要去貶低別人證明自己

雖然小弟看了您的言論也不知道你把我的意思又說一遍有甚麼意義? 不過你高興就好謝謝指教

小弟沒有企圖要當專家學者也沒有想要當副市長更沒有想要說明多空趨勢

只是把觀察到的現象用自己理解的角度說出來而已不用做過度的臆測與解讀謝謝指教

至於您上面那篇文章說到的房屋貸款餘額和房價的關係寫了洋洋灑灑一堆

小弟也是看不出個甚麼結果可能小弟資質駑鈍花了幾十分鐘看也看不到作者的結論

唯一談到建商融資貸款就跟股市主力融資貸款一樣融資多當然商品或股票價格就會有較大波動

也不能證明融資多價格就一定高歷史上融資高點也常是價格高點

不過誰知道有沒有黑天鵝效應? 點點點

所以講了半天還是沒講害我浪費時間去看點點點

最後宜蘭版誰都有可能來像小弟沒打算在宜蘭買房也沒打算賣房

不也來這裡亂講了1年多

不用把別人對號入座也許人生會更加寬廣您說是吧? 微冷笑

版規好像沒有規定不能談宜蘭的外賣年菜不能談宜蘭的獨立筒床墊不能談宜蘭會不會淹水

所以好像也沒限定來此宜蘭版就一定要當某建商打手或僅能談建案吧! 幫不了你

畢竟大家真實身分是什麼? 言論代表意義又是什麼誰知道呢?

如果您想發表限定只能談某宜蘭建案的討論您可以考慮專門發一篇我想沒人會反對謝謝指教

就像當初小弟會發表這篇文章只是根據自己偏頗的角度

想要讓多點宜蘭人正視天龍國人來宜蘭觀光及買房後所造成的影響

僅是分享而已您既然不認同天龍國人所造成影響試圖把他們移出影響宜蘭房價的原因之外

其實您根本就不適合在這裡發表高論你說是嗎? 幫不了你

就像您說台北客來礁溪買房都是看了幾百次還不出手就跟小弟觀察到現象不一樣

小弟上次陪台北友人去礁溪老爺泡湯泡完出來一起去看某個建案預售(他第一次去)

他只看10分鐘就下定價格抓得非常精準連小弟也佩服這就和你說得不一樣點點點

連小弟當初礁溪的凱悅二套房賣350萬台北人看一次二話不說345萬成交害小弟措手不及

以為自己賣得太便宜如果那時有人能告訴我會有這種台北人來搶房的現象不知道多好呢!

所以你我的個人言論不重要重要的是大家有沒有充足資訊可以參考不要蒙著頭做決策比較重要

您說是嗎? 謝謝指教

ROCKYFORFUN wrote:
原來這樣就滿足了，也...(恕刪)

ROCKYFORFUN

ROCKYFORFUN
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192樓

2013-12-28 10:05

阿添添 wrote:
抱歉上面會把之前1...(恕刪)

既然提到兩次黑天鵝,
那我就必須說黑天鵝效應一般都是拿來討論預期外的事件,
通常都是負面的事件,譬如911或次級房貸
拿來頌楊資產創新高點的也有,但因為泡沫總會吹破,
所以這種言論很快就會隨著資產泡沫化消失,
(實際上次級房貸在吹破前也被視為人類金融史上偉大的創新,FED前主席當初可是讚賞的很)

以統計學來說黑天鵝就是所謂的離峰值
(或稱為極端值,一般統計上因為機率太小通常會直接忽略,或提出合理解釋後予以忽略),
但在投資上,現實的報酬率分配反而不是呈常態分部,
機端的獲利和虧損的機率是高於常態分配的假設的,
因此在投資心理學上,
虧損和獲利通常都會高於預期,
做好風險的控管才能避免資產受到預期外的嚴重虧損,

那篇文章的量價分析不是重點,
只是作者以技術分析的角度去看房市的漲跌,
發現也呈正相關,故認為可以做一個參考的指標,
結論也不是重點,因為還是要看未來走勢,
那篇主要看的是房產的長期走向,
因為老是看到近10年的看得有點無趣,
貼個長一點的給大家參考,
台灣在此波多頭前可是走了近10年的空頭,
另外一個資訊是,根據今年的第2季住宅資訊統計,
住宅建築貸款核准金額,宜蘭縣減少64.55%全國最高,
住宅建築貸款核准筆數,宜蘭縣減少38.46%也是全國最高,

再分享一個訊息,
之前講過好幾次的榮耀天下在賣了3個月後,
已經在這個月從1580砍了近100萬,
(連結不貼了,以免被刪文)
連這個稀有地段的物件已經委屈到要降價求售了,
是否還有投資客願意進場接炸彈,
大家心裡應該有個底!

weng193

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193樓

2013-12-28 11:22

兩位都很用心的互動，這就是我佩服的地方。

用佐證資料來證明自己的論點而不是光打嘴砲，這是值得學習的。

至於房市，上千萬的物件隨便說說就買了？又不是空阿？

0818mikeyou

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194樓

2013-12-28 12:34

weng193 wrote:

兩位都很用心的互動，這就是我佩服的地方。

用佐證資料來證明自己的論點而不是光打嘴砲，這是值得學習的。

至於房市，上千萬的物件隨便說說就買了？又不是空阿？

...(恕刪)

這樣的討論才會激盪出更多的資訊,畢竟決定權在自己, 無論怎麼樣的決定, 未來的自己要對現在的決定負責

阿添添

阿添添
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樓主

2013-12-29 15:34

R大:

只要您理性討論我非常樂意分享自己的一些買賣心得

至於總經個經論述就各彈各的調好了大家都有點財經和經濟背景書本上的就不用多說了

甚麼無異曲線偏差偏誤 CAPM等說多了也是各有各的看法各自解讀對買賣實務操作幫助有限

目前市場上喊空的都是經濟學者按照理論來說房地產7年循環也早就該邁入空頭了

另外一群喊空的都是這幾年沒買到眼看著房價越來越高希望喊空跌下來給他買的 100分

但是最近幾年買房的都在喊多因為我們的第一現場在買的真的都是越來越貴滾來滾去

像有名的投資客帥過頭常說他只有小學五年級他的豐富買賣經驗都是他經年累月第一現場累積出來

比起小弟只有十幾次的買賣經驗小弟連邊都沾不到

就你談到榮耀天下個案我個人紙上談兵觀點如下給大家笑一笑參考參考

榮耀天下那間59.09坪建坪的開價從1598萬下殺到1498萬

我個人認為如果不是網路釣魚案件的話應該只是故意用降價噱頭想要趕在年底前賣掉的策略

一般買賣房子以宜蘭來說正常的案子大約就是要賣的底價X1.15~1.2倍=開價

通常由於一般約有些仲介放了一段時間或想要比別家先賣出就會把開價由1.2倍殺為1.1倍

以吸引一些潛在買家的注意點點點

所以個人猜測那間最小坪數的榮耀天下屋主應該是免奢侈稅想小賺1~200萬脫手

根據實價登錄資料他們1年多前預售成交價格大約成本為1250萬(含代書仲介費各項成本及貸款利息)

所以本來他打算賣1350萬小賺100萬 rock

但由於最近宜蘭市預售透天房價一直在漲所以目前底價應該調高在1400萬~1450萬

目前他想賺150萬~200萬左右滾來滾去

所以你看到牌價1598萬降為1498萬但是屋主應該底價已經調高為1400萬~1450萬

不太可能屋主佛心來的買1250萬賣1300萬那扣掉雜七雜八費用根本是義工

除非他傻了不然連台中這兩年房價都漲了40~60%了宜蘭怎麼可能連10%都沒有?

所以如果我是有需求的買家想買在這個超優的地點 100分

這個價格這個地段沒多久一定成交啦現在買家應該是在跟賣家磨價錢想多少省一點

不是我太樂觀而是光我服務的單位身邊至少有三對夫妻想買也負擔的起只是還在觀望

潛在買家不少未來正市區都開1800~3000萬了現在還買的到1400萬並不算貴

既然知道宜蘭市現在預售價格在漲放個1~2年漲更多那為何那間榮耀天下屋主還要脫手呢?

個人猜測這間應該是有資金需求的自用住宅小投資客或是建商留下的條件不太優的餘屋(建坪最小)

舉例來說旁邊50公尺軍民路剛成交一塊45坪的地成交價為近1400萬

新屋主有錢到買近40年的房屋來改建又花了幾百萬重建花下去總額連裝潢可能都破2000萬了

東花西花還不如去買榮耀天下地46坪那間也才1700萬全新屋

應該是屋主想買時已經都賣光了只好買老舊建地重蓋花更多成本來蓋

以上都是小弟憑實價登錄的不負責任猜測僅供大家參考笑一笑想感謝我的請我喝杯咖啡就好

也許可以幫有意願購買的朋友省個幾十萬以免外行被賺太多

謝謝指教

附錄:上面3個例子的實價登錄資料

開價1498萬那間

交易標的：房地(土地+建物)
交易年月：102年9月
交易總價：12,010,000元
建物移轉總面積： 59.47 坪
30/30 地圖明細

交易筆棟數: 土地：5筆建物：1棟(戶) 車位：0個
建物區段門牌：
宜蘭縣宜蘭巿復興路二段112巷51~100號
建物型態：透天厝
建物現況格局： 5 房 2 廳 4 衛有隔間
車位總價:
有無管理組織: 無

軍民路那間新的榮耀天下

交易標的：房地(土地+建物)
交易年月：102年9月
交易總價：16,930,000元
建物移轉總面積： 76.06 坪
1/2 地圖明細
交易筆棟數:土地：1筆建物：1棟(戶) 車位：0個
建物區段門牌：
宜蘭縣宜蘭巿軍民路1~50號
建物型態：透天厝
建物現況格局： 6 房 2 廳 5 衛有隔間
車位總價:
有無管理組織: 無

土地資料
土地區段位置土地移轉面積使用分區或編定
金六結段六結小段 46.58坪都市：住
建物資料
屋齡建物移轉面積主要用途主要建材建築完成年月總樓層數建物分層
76.06坪住家用鋼筋混凝土造 102/06 004 一層,二層,三層,四層

軍民路40年老透天

交易標的：房地(土地+建物)
交易年月：102年5月
交易總價：13,700,000元
建物移轉總面積： 45.33 坪
2/2 地圖明細
交易筆棟數:土地：3筆建物：1棟(戶) 車位：0個
建物區段門牌：
宜蘭縣宜蘭巿軍民路1~50號
建物型態：透天厝
建物現況格局： 0 房 0 廳 2 衛無隔間
車位總價:
有無管理組織: 無

土地資料
土地區段位置土地移轉面積使用分區或編定
坤門二段 22.70坪都市：住
坤門二段 22.73坪都市：住
坤門二段 3.55坪都市：住
建物資料
屋齡建物移轉面積主要用途主要建材建築完成年月總樓層數建物分層
35 45.33坪住家用鋼筋混凝土加強磚造 067/01 002 一層,二層

謝謝指教

ROCKYFORFUN wrote:
既然提到兩次黑天鵝,...(恕刪)

冰晶藍

冰晶藍
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5分

196樓

2013-12-29 22:29

這幾篇的互動真的蠻精彩的激盪更多思考的方向
我對房地產投資其實一直不感興趣

但是因為老婆娘家地緣關係選擇在宜蘭買屋可以就近照顧新成員
本來買一間自住,後來因為種種原因又多買一間打算投資或留著當商業用途
兩間都是60坪的透天明年交屋在宜蘭交流道往宜蘭市的方向
選擇那地方是很大一部分原因是因為我回台北家方便
請問添大,如果是你會選擇交屋前賣掉,還是留兩年避奢侈稅?
我個人覺得太市中心的房子其實對台北客吸引力不大(回到都市叢林的感覺)
但是市中心價格暴貴,都快可以買外圍兩間了
你對在交流道附近和市區不遠的新屋看法怎麼樣?

silvermumi

silvermumi
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140分

197樓

2013-12-30 0:22

市中心也要看地段

對很多年輕夫妻來說
最好的地段是有學區
小孩要不要接送
對生活影響是很大的

要真正遠離都市叢林
還是要員山, 三星獨棟才行

外圍就要什麼沒什麼
社區型集合蓋房
不上不下
就貪個便宜而已

boysst

boysst
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35分

198樓

2013-12-30 8:24

之前添哥所言勞耀天下都已交屋何來避賒侈稅近日又說(所以個人猜測那間最小坪數的榮耀天下屋主應該是免奢侈稅想小賺1~200萬脫手) 不是已經秀出實價登錄的資料了就乖乖繳稅吧
冰哥跟我一樣只不過我是自住你算投資客如果口袋夠深就擺者太淺就賣了吧沒人叫你賤賣喔不然添哥會有意見喔

0818mikeyou

0818mikeyou
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510分

199樓

2014-01-18 8:00

FYI.

宜蘭市推案冠全縣平均銷售率逾七成
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2014-01-17
【住展房屋網/台北報導】宜蘭縣政府所在地的宜蘭市，去年全年房市推案量達310戶，是全宜蘭縣推案最多的地區，但相對全宜蘭市的34,854戶(約九萬餘人口)而言，供給數量仍不到百分之一，供給戶數明顯偏低，故雖逢景氣走弱，但當地的房市買氣依然強勁。

「高峰匯」銷售接待中心。據住展雜誌實地調查，去年宜蘭市推出銷售的建案，平均銷售率高達七、八成，銷售成績相對亮眼。不僅如此，愈到年底推出的個案，房價還越來越高，如剛公開不久的預售屋「高峰匯」，基地位處大福路二段旁，雖屬都市計劃內範圍，但距市中心仍有一小段距離，每戶依然要1588萬起的高價位，相較附近前期個案的800-1000萬/戶而言，足足上漲逾500萬/戶。不過此案價位雖偏高，但因其規劃的產品跳脫出當地的思維，採飯店式的大主臥、層層退縮留有大露台，且戶戶地坪達35坪以上，故初期反應還不錯，據了解，該業主還將其店面保留，惜售味甚濃。

另外，位處宜蘭高商對面巷內的「芥川賞」，也已熱銷逾九成，而該業者也因一期快速熱銷，故將二期坪數再放大到90坪上下，走高品質路線，預計二、三月建照取得後推出預售；據了解，二期的總價將從1800萬/戶起跳，相對一期的1100萬/戶，直接跳漲逾700萬/戶。

「芥川賞」接待中心。不過仍有例外的個案，如「傳家堡no7」仍堅持推市中心地段，但市區內的素地較稀少、地價較貴，因此只好規劃地坪較小的透天住宅，來壓低其總價，因此雖位市區內的地段，單戶總價只約1088萬起，也因價位不貴，公開不久就售出逾六成，算是近期的熱銷個案之一。

greatsteve1201

greatsteve1201
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文章編號：48294678

1517分

200樓

2014-01-18 8:15

0818mikeyou wrote:
位處宜蘭高商對面巷內的「芥川賞」，也已熱銷逾九成，而該業者也因一期快速熱銷，故將二期坪數再放大到90坪上下，走高品質路線，預計二、三月建照取得後推出預售；據了解，二期的總價將從1800萬/戶起跳，相對一期的1100萬/戶，直接跳漲逾700萬/戶。

在這喊這房價太貴，
根本買不起的各位。
（我也是一個）
該好好檢討自己，
看來是自己的問題。

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