youpa wrote:
觀察花蓮你就會知道，花蓮工作機會並不多，且收入並不高，高一點的多半是公務員 公務員和老師都買的起一千多萬的房子嗎？更不用說一般人...(恕刪)
這個我在另一篇上美崙房價的討論文說過
其實不要小看花蓮人的財力
如同我說的 早期花蓮做玉石生意的有錢人可是不少呢!!
以前中華路靠軒轅路那段有多少家大理石藝品店? 老花蓮人就知道!
這些人只要有守住的 基本上都會有一定的財力 千萬對他們而言不過是小錢
但是我還是覺得花蓮目前的房價還是太高了
高考及格或初任教師,月薪約$45,000,普考更少,高中/國中/小學教師薪水有差異,但差異不大,一年約拿14.5個月(考績甲).
花蓮縣政府科長(八職等),爬到八等到頂,含主管加給也不過約$74,000.
以上是正規收入,符合多數人的情形,若有非本業收入,不予討論.
看年收入來討論房價比使用月收入簡單:若是雙薪,就是上述乘2,所以雙薪高考(或老師)家庭,年收入約130W,這在花蓮算高的.假設夫妻都是花蓮縣政府科長且職等到頂,家庭年收入約215W,就算有也是少數.
(另外還有一些國營事業人員,或前國營事業人員,e.g.CHT,他們收入也不錯)
130W的1/3是43W,43W的1/12是3.6W,意思是每月房貸最好不超過3.6W.
假設貸720W,20年房貸年限,期間利率都是2%,每月付房貸$36,424,與3.6W差不多.進一步看,貸款720W,可以合理估算可以買的房價是1029W,即房價自備三成,貸款七成,所以要自備或長輩幫忙309W,若是自備且年收入是130W,我猜兩人4~6年可以存到,當然若愛玩或有小孩...可能要拉長.
以上是花蓮有穩定且較高收入的公教人員,那其他人呢?收入較高嗎? 20年都穩定嗎?還是有業外收入?還是有富爸爸/媽媽?
看看以上數字,再思考要不要跳下去.
如果我是建商,我推出一批房子,我會想我主要客群在那裡,我才有後續的房子定價策略.
(e.g.後續純屬自己的推理臆測,我從沒去看過,也不曾詢價)
以煙波旁的建案舉例,他應該就是定位在上述年收入130W上下的族群,有點積蓄但不多,為孩子想,渴望文化氛圍,嚮往閒暇時休閒運動,可能距上班場所近,族群的同質性高,但拔鵝毛要多拔一點點,又不能拔到他們受不了,付自備款還算乾脆,不會有走合約拖拉情形.哪地方似乎也不適合蓋大戶豪宅.
至於海悅飯店後面那豪宅就不適合給這130W族群了,蓋成1000餘萬別墅基地面積又太小了,不如登高望遠,只是苦了旁邊別墅,壓迫感變大.
當然這都是指平均值概念,統計學上的變異仍有可能存在.
想想自己收入被定位在那一群(抱歉,有點現實),順向操作是一招,逆向入世風險高,但說不定有不一樣的風景.
延續上篇分析,那不買房,就租房吧,那怎麼算才划算.
試著用供需來分析,先由供給面的房東說,目前一年期定存<1.5%,就假設兩倍定存當作上限報酬, 3%,
所以1029W*3%=31W, 31W的1/12是2.6W,意思說房價1029W的房子每月2.6W的租金,房東應該很感激,很偷笑,個人認為在花蓮應該是上限了,不只應該房新,地段好,裝潢好,房東服務要好,甚至要有基本的白色家電.如果是上美崙還不錯的1029W房子,我猜2W per month就該有以上優點了,2W的月租, 24W per year, 24W / 1029W = 2.3%,房東的年報酬率不過 2.3%.
再講需求面,房客每年花費24W(可能不需要這麼多)租1029W的不錯房子,算租5年好了(因為上篇,我說存自備款要準備4~6年), total payment = 120W,我猜這期間若有房租上漲,機會不大,且你可以用CPI去跟房東坳,頂多3% per year.
重點來了,這1029W的房子,5年內會不會跌到909W或以下,會,房客就賺到;不會呢?那就來比誰的氣長,個人覺得,花120W(可能不需要這麼多),租5年1029W的房子,賭它未來房價下跌的機率頗高,當然是現在這個時間點,與花蓮這塊區域,若時空不對,要再斟酌.
我說賭,是自己對於大環境的感覺,當然有機率輸,我只是覺得用每年24W來觀察5 Years,在目前可以一搏,當然賭不賭,也與自己對大環境與房產的知識有關,懂得愈多,愈有信心,出手錯的機會就不大,若渴望看看討論群組就能有個好標的,這是緣木求魚,像上篇分析的數據,都是網路上公開的資料,並非內線消息,我只是判斷基本數字的真偽與合理性,再加以排列組合.
總而言之,房子這個標的,房東對它的態度是什麼?是要求資本利得(價差),還是一份穩定的月租,知道的話會比較好,儘量朝雙贏方向幫房東與自己想.
e.g.
事實上,散戶房客也可以參考國外商業租賃,簽一個短租+長租, e.g. 3M+5Y(3M是試用期),再加公證,價格上會有好處,而且可以強迫自己規劃買房計畫,長租對房東每年有固定穩定收入就如同月退,加上若是公務員/教師的身分,且有公證,這都是對雙方有好處.當然不見得房東會接受.
(萬一房東的氣更長,就
)最後,再貢獻一些數字,
20130903更生日報新聞談到花蓮縣人口數字的變化，細節自己找，我就摘要幾點有意思的：
1. 今年7月底，全縣跌至334,302人，創了42年來最低紀錄。
2. 經建會預估到125年，花蓮縣的人口數將降到247,000人。
3. 自民國80年迄今，花蓮市沒有增減變化，僅在一、二千人間震盪，目前約108,000餘人。
4. 吉安鄉從80年的63,000人，到今年7月底81,899人。
5. 秀林鄉從80年的14,355人，到今年7月底為15,142人。
1.91年花蓮縣人口有352,154人,101有336,485人,少了15,669人.
2.吉安鄉同期間增加約2,804人.
3.花蓮市同期間增加約1,133人.
4.花蓮縣房屋稅稽徵(應稅+免稅)91年有132,949戶,101年有144,888戶,增加11,939戶.
(以下推理,若有誤請指正)
本來想查新成屋完工數,找不到資料,第4點可以看出花蓮縣房屋淨增加數,我猜測大部分應該集中在大花蓮(花蓮市+吉安鄉),壽豐應該也有一些,但大花蓮人數沒有增加這麼多啊(2+3)?可能原因:
1.每戶人口數減少.
2.蓋民宿.
3.戶籍人口與居住人口有差異,但花蓮並非北部城市,差異應該不大
4.養蚊子,如果這也是一份好職業的話.
...
EastChia wrote:
surfing一些政府網站,
1.91年花蓮縣人口有352,154人,101有336,485人,少了15,669人.
2.吉安鄉同期間增加約2,804人.
3.花蓮市同期間增加約1,133人.
4.花蓮縣房屋稅稽徵(應稅+免稅)91年有132,949戶,101年有144,888戶,增加11,939戶.
(恕刪)
有數字有真相，按個讚！
在台灣的房價都是炒作上來的，絕對不只是簡單的供給需求關係。
台灣房價極度不合理的高，花蓮這兩年也明顯漲了一大波，但又該怎麼辦呢？
看待房價這檔事，有錢人想法是很不一樣的。我去慈濟看病時，和醫生聊天，他建議我去買農舍，說價格很超值，我一查價格，動輒都是兩三千萬起跳的高價！
兩千萬？台北市只能買一間3、40年的老公寓，這裡可是全新數百坪農舍耶！醫師再對我補一句！唉！
....................
趕著出門，下次再來說說我的想法！
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