110年即將結束，高雄房市在實登2.0及台積電來高雄設廠等效應下，從下半年開始展開一波波補漲，呈現價、量齊揚態勢，勇奪六都之冠，面對新的一年，在通膨危機、資金即將緊縮之際，歡樂派對是否隨之結束，還是正如建築業界大老所言，繼續漲勢，讓我們持續追蹤下去。
賴正鎰：明年房市推案少2成 「量縮、價微揚」
2021年12月23日 週四
【自立晚報記者柯安聰台北報導】全國商總主席、鄉林（5531）集團董事長賴正鎰22日表示，後疫情時代的全球資金氾濫、低利率與通膨現象，為求保值，資金搶進股市、房市與黃金市場，台灣今年推案爆量突破1.83兆元，年增11%，逆勢上演五連漲。他認為，政府祭出四波打房後，看來短期還不打算縮手，而開發商土建融資貸款難，購地將轉趨保守，土地交易量可能會減少20%。
對於明年房市表現，賴正鎰說，航運塞港至少還要2年，建商難以控制物價與利潤的情況下，在通膨與建材成本飆漲下，消費者為求保值，明年還是會照買房，但因為自備款要增加，所以房市應該會轉溫和，只是房價仍會續升，且建商購地與推案趨於保守，可能會改變供需結構。他預估明年總推案量將縮20%，約為1.45兆元，呈現「量縮、價續揚」格局。他認為政府打房失靈，是搞錯方向，建議應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。
賴正鎰分析國際局勢指出，新冠疫情對全球經濟與空海運交通產生嚴峻且複雜的影響，歐美國家為拯救經濟，大舉印鈔產生全球資金潮，採貨幣寬鬆、低利率、紓困救濟等大規模刺激消費措施，但全球航運塞港造成貨運延遲，貨物與晶片短缺，物價持續上揚造成通膨壓力。
美國的新冠疫情對經濟成長及通膨的衝擊，11月消費者物價指數CPI年增率更飆升到6.8%，創下39年來新高，儘管第4季就業率提升，但經濟表現仍無法達到年初預期的8%，甚至被迫下修到5.5%至6.2%。隨著物價漲勢淩厲，聯準會為解決通膨壓力，已經預告明年將加快貨幣寬鬆政策QE的退場速度，甚至可能會有3次升息機會。
賴正鎰表示，各國新冠肺炎疫苗施打覆蓋率快速增加，也在追加第3劑，且口服疫苗已進入第二期的臨床試驗，預計明年下半年就可正式問世，疫情可望在明年下半年終結，屆時全球商務與旅遊的門戶邊境開放，景氣復甦腳步會更加快。全球持續低利率政策和空前的寬鬆貨幣政策環境，加上政府大規模的財政刺激政策，加重通膨現象，全球為求資產保值，大量投入股市，房市與搶購黃金，連台灣回流資金與低利，使房市出現前所未有的空前繁榮。
他指出，去年原預測今年房市受房地合一2.0閉鎖期延長為5年影響，全年總推案量會減少10%左右，總銷減為1.48兆元，將終止連4年漲，但全球通膨與打房等因素，今年全國總推案量竟逆勢突破1.82兆元，年增率達11%，意外上演了「五連漲」，成為2016年房地合一實施後連5年正成長的新高點，而且是不分蛋黃、蛋白區，全面翻揚，甚至六都之外的縣市，更有外溢效應，出現落後補漲趨勢，跌破眾人眼鏡。
房市有史以來的爆熱。也讓政府很緊張，從去年12月起祭出4次打房措施。行政院去年12月「健全房市方案」啟動首波打炒房，央行也以選擇性信用管制、金管會實施不動產專案金檢；立法院火速通過三讀通過預售屋實價登錄2.0、房地合一稅2.0修法並於今年7月1日起實施，將預售屋與紅單納管，限制5年的45%高額稅金閉鎖期。
財政部今年下半年起，更要求各縣市政府祭出囤房稅，提高持有第3戶以上的房屋稅率；央行緊接著宣布12月17日起降低自然人購屋及購地貸款成數為4成的新制，這已是央行自去年12月以來三度調整選擇性信用管制措施；甚至內政部準備提案修法，祭出「預售屋新五規」，嚴懲炒作最高處3年徒刑並最高可罰5000萬元。只是政府各部會接連打炒房措施，也都沒有將房價壓下來，而且越打房，房價越漲。
賴正鎰認為，政府推動多項重大公共建設，又碰上台商回流擴廠等需求，土地與資金熱，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，至今年11月的營建工程物價指數，更創下2008年金融風暴後近13年之高點。各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，建商為了要存活，只好繼續推案，就算政府緊縮土建融貸款額度，只能咬牙買地推案，也因為貸款難借，所以明年的土地交易預估將降20%。
他預估新冠疫情約在後年上半年結束，所以全球航運在未來兩年內，都還會塞車，物價持續維持高檔，而且建材物價飆升也吃掉開發商的利潤，每年平均利潤僅剩3%，進入微利時代，建商也因為利潤難以控制，紛紛取消預售，改採先建後售的成屋銷售，避免衍生合約糾紛。他也預告明年房價還會繼續漲，而且還可能再漲10%左右。
回顧今年房市表現，六都之中推案及總銷年成長率最多是南台灣，以高雄市的18.6%與台南市的16.9%，分居冠亞軍，以台南永康、新市及高雄橋頭、仁武受惠於南科與台積電等高科技大廠的擴廠題材，加上房價基期低，醞釀比價補漲行情。
連年推案量居冠的台中市，今年推案增幅未如高雄與台南，但中部為台商大本營，中科今年營業額首度衝破兆元，各重大建設陸續到位，周邊西屯區、龍井、大雅、沙鹿成推案一級戰區，大台中地區今年維持去年水準，而推案戶數在3萬戶大關上下，甚至外溢到彰、投地區。
他說，2022年房市將有五大趨勢(一)各國升息調控通膨，流動資金影響股房市。(二)政府若禁止預售轉約，自住置產比例提高，投資客改長期佈局，走入包租代管市場。(三)金管會提高金融土建融及房貸管制，不利中小建商布局。(四)建商參與土地標售意願減低，都更與合建土地更搶手。(五)土地價格推升未來房價，建商減少預售，新成屋更為搶手，供需失衡。（自立電子報2021/12/22）
2021-12-23 00:48:46經濟日報 記者宋健生／台中報導
台中都上百了.高雄豈會輸人~~
(今周刊)回顧2021年全年的房地產市場，據房仲業者統計，全台七大都會區的漲幅至少接近１成以上。不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會在2020年底時，預估2021年房市代表字為「宜」，在政府推動打炒房的政策之下，去除短期投機，讓房地產市場供需更加合理穩健。
對於2022年的房市預測，全聯會認為，不動產市場在通膨效應、全球股市大漲及低利環境等三大因素推升之下，2022年的買氣將持續上漲，蛋白區漲勢更勝蛋黃區，買方以自住及自用為主，投資以中長投資與資產配置為主，減少短期投資，因此房房產市場整體穩定安穩，雖然仍受疫情威脅，但也能順利度過，因此選「安」字為2022年的房市代表字。
從今年全台買賣移轉登記棟數觀察，全聯會指出，1至10月為279,039棟，較2020年同期的260,054棟，增幅約7.3%，以此推估2021年全年棟數約為334,847棟，較2020年成長2.53%，續創2014年以來的新高。
以目前公布的2021年1至10月登記量來看，包括新竹市在內的七都，普遍都較去年同期增加，「南熱北溫」態勢十分明顯，特別是台南市大增18.28%、高雄市年增率16.95%、台北市增幅2.73%、新北市年增6.60%，桃園市小增1.86%、台中市年增3.63%、新竹市持平微增0.64%。
全聯會也提到，2022年缺工缺料所造成的成本上升影響仍會持續，且影響為全台性，加上屋主惜售供給量減，因此預估雙北市為價增量平，漲幅約5%左右；桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數將持續增加約5至8%，房價增幅則視區域公共建設發展而定。
另外，如台中市的捷運效應預料將在2022年持續發酵，沿線房市價量續走強；台南市及高雄市預估仍將是2022年的焦點，需求仍將持續擴大，房價直起直追雙北及桃園與台中，仍有10%左右空間。
至於近期熱議的房市政策，全聯會表示，台北市已自2014年起已施行囤房稅率，針對持有非自住用房屋兩戶以下（含兩戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，３戶以上（含３戶）每戶按3.6％課徵房屋稅，台南市囤房稅審議中，預計2022年7月起施行。
但是，從韓國在2018年實施提高綜合不動產稅率來看，這樣的政策調整，反而造成首爾房價飆漲5成，租金也大漲2成，引發更高的民怨。因此，囤房稅若要擴大實施，應採循序漸進的方式，也建議5戶為基準，5戶以上每戶再課以2.4%，避免增加自用者負擔，避免發生租金轉嫁效應，引發全台租金大幅上漲。
至於房市飆漲讓青年族群購力壓力大增的情況，全聯會也呼籲政府應提供更低利環境，以及更優惠的貸款方案，以此縮減貧富差距。建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝「高成數」、「高年限」、「高寬限期」、「低利率」等「三高一低」方向進行。
如由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%，全聯會認為，拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部份本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。
鉅亨網記者張欽發
2021年12月27日 週一 上午10:24
全台房市交易熱度高 ，根據市調統計目前已揭露的預售案成交價格對比開價，全台預售建案議價率僅 9.8%，不到 1 成，七都之中議價率最低的為高雄市僅 5.4%。主要原因在實登新制上路後，預售屋價格越來越透明化，加上今年房價漲但大部分建商開價不敢貿然喊高，怕嚇跑客戶，因此開價與成交價越趨於一致。
「591 實價登錄」統計目前已揭露全台六都加上新竹縣市預售案價格比對開價，計算平均議價率，全台議價率不到 1 成，與過去多殺多，一出價殺個 2-3 成的房市氛圍完全不同，天龍國的台北市預售案議價率約 14%，591 房屋交易網主管表示，主因北市燙金地段，房價基期全台最高，各預售建案價格有其指標性，因此保留一定的議價空間。
新北市預售屋目前揭露筆數多在像是林口、新莊、三重等推案量大的行政區，區域預售案供給量多，互相競爭下，開價不走追高，且今年房市熱買方信心夠，反倒讓成交價一路上漲，拉近與開價距離，預售議價率低於 1 成，僅有 6.5%。桃園市目前揭露的預售案價格不少為去年或是今年初的預售案，揭露價格較早期但開價已跟隨市場反應往上調，因此議價率落在 12%。
新竹縣市今年房市買氣很旺，591 實價登錄指出，房市交易火熱，部分指標預售案屢屢開出天價，測試區域成交行情天花板，然而竹科買盤收入高口袋深，部分願意追價買房價未來性，買賣雙方拉扯下，預售屋議價率落在 10% 上下。
中南部今年預售市場同樣蓬勃發展，台中房市也因應實價登錄 2.0 上路，喊出「不二價」銷售的案子，相較往年成長約 2-3 成，像是北屯區的「心之所向」、北區「微笑之心」等都是指標建商推案，均喊出不二價銷售，實登單坪價格跟開價差距極小，台中市全區預售議價率約 6.3%，不過也因缺工、缺料成本激增關係，也出現建商「一周三漲」開價的情形出現，後續買方是否能跟上這波追漲，值得觀察。
南台灣房市買氣也是強強滾，以台南來說目前預售屋揭露不少像是精華地段 2000 萬上下的中高總價透天產品，戶數相對稀少，透天買盤更重「感覺」，建商開價會保留「議價」空間，讓買方享受殺價的樂趣；高雄今年迎來房價「井噴」，諸多科技大廠加碼投資議題推升，讓房價更多想像空間，買方願意加價買未來性，拉近開價與成交差距，推進議價率降為 5.4%，為全台最低。
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