京城「青海Line」簡介
京城「青海Line」
RC,地上15F,地下5F,1幢,1棟,122戶,基地面積1389.46m2(420.3坪),總樓地板面積14402.76m2(4356.8坪),未記入樓地板面積之陽台299.7坪,總建築面積4656.5坪,平面車位88個
容轉875.35m2=264.8坪
平均38.2坪/戶(含0.72個車位)
http://163.29.241.127/bupic/IDCheck?id=26822812266827852747&index_key=107100028770000&canflag=1
土地購入:102/04,1筆387.5坪,單價35萬/坪,其餘部份無實登,應為更早取得,在此假設同價,420.3*35萬=1.47億

假設土地容積成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉132.4坪*5.95萬=788萬
代金部分,青海段508地號,公告現值414658元/坪,420.3坪,住五,容積率420%,總容積1765.3坪。


另一半用代金來繳1/2*430.3*414658*264.8/1765.3=1339萬
預估移轉容積成本:移轉土地+代金=2127萬=0.21億
預計完工112/09,約10.5年,土地資金成本,假設年息2%,(1.47+0.21)*1.2312=2.07億
可銷售建物土地成本:
2.07億/4356.8坪=4.75萬/坪
新建工程造價:
參考地上層,地下層類似的建案
「閱河堤」:地上15F,地下3F,105年開工,108年完工
配備:
Villeroy & Boch衛浴、凱特馬桶、Grohe五金、主臥Panasonic暖風機、大雅廚具、林內三機,戴雲發Alfa Safe耐震系統工法,戶戶配有建築安全履歷。
公設:
接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、信箱區、曬被區
建物營造成本:8.11萬/坪(強化結構)
「閱河堤」估算
「聯上居謙」:地上15F、11F,地下4F,107年開工,預計110年完工
配備:
美國ERIE自動過濾淨水+日本AVS活水系統、TOTO衛浴、五合一暖風機、GROHE單槍龍頭、Villeroy&Boch下崁盆面盆、義大利MITON廚具
公設:
接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區
建物營造成本:8.23萬/坪(標準結構)。
「聯上居謙」估算
「遠雄明水漾」:地上15F,地下2F,108年開工,預計110年完工
配備:
前陽台設置6+6mm複層膠合微反射玻璃,全戶配德國GREEN WEB防霾紗窗;3道淨水配備,大雅廚具配櫻花牌3機,TOTO免治馬桶,力霸鋁門窗
公設:
法式花園、多功能教室、閱覽室、兒童遊戲室、戶外遊戲空間、健身房、空中花園。
建物營造成本:9.6萬/坪(強化結構)
「遠雄明水漾」估算
「聯上WE」:地上15F,地下3F,109年開工,預計113年完工
配備:
地板採用60公分見方拋光石英磚,TOTO衛浴、櫻花廚具、全棟淨活水、隔音氣密窗、鑄鋁鋼木防暴門、FAULTLESS三合一電子鎖。
公設:
接待大廳、中庭花園、空中花園並設有太陽能板、游泳池、健身房、信箱區、曬被區、多功能教室、兒童遊戲室
建物營造成本:8.14萬/坪(標準結構)
「聯上WE」估算
「青海Line」,地上15F,地下5F,109年開工,預計112年完工
配備:
RC鋼筋混凝土,廚具:大雅、林內三機、GLEMGAS蒸烤箱、瑪格麗特石檯面,衛浴:V&B、GROHE、Panasonic四合 一暖風機,其他:阿拉斯加全熱交換器
公設:
接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、健身房、KTV、信箱區、自助洗衣區
預估建物成本(標準結構):
營造工程物價指數
105年1月 99.38
106年1月 101.67
107年1月 104.44
108年1月 106.92
109年1月 108.98
8.18萬/坪*108.98/101.67=8.77萬/坪(物價指數加乘)
8.91萬/坪(參考109年追加預算之新營造合約)
平均預估造價:
(8.77+8.91)/2=8.84萬/坪
預估建物營造總價:8.84*4356.8=3.85億
建物營造間接成本(設計、監造、管理、雜支)15%,3.85*0.15=0.58億
總成本(土+建+間)=(2.07+3.85+0.58)= 6.5億
可銷售建物總平均成本=(土+建+間)/總建坪=6.5億/4356.8坪=14.92萬/坪
根據網友的資料,可能成交的房屋單:24.45~29.58萬/坪,車位210~170萬/個,總銷約12億。
若(管理+廣告)3%,代銷4%,回推利潤%為:(13/1.07/6.5-1)*100%=86.9%
對比高雄市近年新建案的價格,賣價不誇張,但利潤%高的誇張,建商單案的利潤%,通常約30%上下。
這代表當初土地取得成本,對比近幾年,實在超級低,坦白說,對建商而言,養地,炒地皮,真的比蓋房子來賣的本業好賺多了。
籌碼超多的人才能影響區域行情,一般買家/投資客很難比得過建商,建商很多案子都50戶起跳,更別說有些幾百戶的案子了。
我個人認為,除了特殊案件,如:景觀第一排,中古屋是隨著新屋波動的,如同非限量的經典款名牌包,二手包保值,甚至增值,是因為原廠新貨漲價,如果新貨價降得比過去還低,二手包只有超跌價的份了。
聰明的中古屋投客都懂,波浪放射,蛋黃新屋起漲時,買蛋黃或蛋白中古屋,等補漲,等已漲不動,或蛋白與蛋黃近價時,先賣出蛋白,再賣出蛋黃,因為房價崩潰,通常是蛋白先崩,等時機,現金在手,若蛋黃崩,再往蛋黃買,周而復始。
建商購地成本不降,建物成本不降,新屋價就難跌;銷量差,土建融成數低,小建商可能會倒,大建商則會縮減推案量,等小建商倒光後,大建商獨大,新屋價格他們說了算,中古屋主繼續硬撐,長期來看,房價仍是易漲難跌。