京城「閱河堤」
「閱河堤」實登與簡介
RC，地上15F，地下4F，57戶，住五。基地面積 1121.74m2=339.33坪。總樓地板面積 10517.69m2=3182.6坪，陽台約209.8坪，總建築面積3392.4坪，車位58個，無容轉
「閱河堤」使用執照
104/09，土地3.05億。339.33坪。89.9萬/坪
土地購入公告
完工107/12，約3年，土地資金成本，假設年息2%，3.05*1.0612=3.24億
可銷售建物土地成本：
3.24億/3392.4坪=9.55萬/坪
新建工程預算：（結構1.48+裝修1.27）億=2.75億，建誌營造
京城107年報
51/273
建築成本：2.75億/3392.4坪= 8.11萬/坪（一分錢，一分貨）
建物營造間接成本（設計、監造、管理、雜支）15%，2.75*0.15=0.41億
總成本（土+建+間）=（3.24+2.75+0.41）= 6.4億
銷售估算
假設（管理+廣告）3%，代銷4%
預計總銷11億，樓層價差約0.7%
地產銷售新聞
車位220～170萬/個，平均175萬/約7.56坪/個，共58個，共約438.5坪，共約1.13億。
住宅部分單價25～27.1萬/坪，平均26.1萬/坪。
住宅部分約2590.8坪，共約6.76億
店面6戶，約363.1坪，共約3.11億
以上僅為預估，非實際成交價格。
目前實登均價33.2萬/坪，26.1/33.2=0.79，確實與近年京城其他建案的實價灌水%類似了。
我認為真實成交價可能是實登*<0.8，但有興趣的人，請更努力殺價，說不定實際成交價格更低。
此建案為特殊結構工法，提升制震力，可視為安全係數加乘。
地下層造價，通常為地上層*2～3，因地質與周圍環境有所不同。平均為*2.5
假設地上層結構體*2.5，為地下層造價。
則此建案：
地上層2487坪，地下層905.4坪
地上層結構造價：3.12萬/坪（強化結構）
地下室結構造價：7.79萬/坪
假設地下層為極簡裝修，裝修費1.27億皆用於地上層，則：
地上層2487坪，裝修5.11萬/坪
