京城「京城大苑」
「京城大苑」實登與簡介
RC，地上29F，地下6F，284戶，基地面積3869.6m2(1170.6坪），總樓地板面積64838.1m2(19613.5坪），陽台約1682.3坪，總建築面積21295.8坪，車位384個
容積移轉7090.18m2=2144.8坪
「京城大苑」使用執照
土地價格：
無實登，建照為102/09開工，故假設102/01購入土地
京城108年報，Page 44，在建土地，新光段356，總價10.52億
京城108年報
假設土地容積移轉成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉1072.4坪*5.95萬=6380.8萬
代金部分，新光段356地號，公告現值400265元/坪，1170.6坪，商四，容積率630%，基礎總容積7374.8坪。
另外1/2用代金來繳1/2*1170.6*400265*2144.8/7374.8=6813.4萬
預估移轉容積成本：移轉土地+代金=萬=1.32億
完工107/12，約6年，土地資金成本，假設年息2%，（10.52+1.32）*1.1261=13.33億
可銷售建物土地成本：
13.33億/21295.8坪=6.26萬/坪
新建工程預算：17.09億
京城108年報，Page 78，新光段356，大樓工程合約，百鋐營造，17.09億
京城108年報
可銷售建物營造成本：
17.09億/21295.8坪=8.03萬/坪（一分錢，一分貨）
建物營造間接成本（設計、監造、管理、雜支）15%，17.09*0.15=2.56億
總成本（土+建+間）=（13.33 + 17.09 +2.56）= 32.98億
銷售預估：
樓層價差約1%，假設車位價不變，車位250～140萬/個，平均195萬/約7.2坪/個，共384個，約2764.8坪，共約7.49億。
店面9戶，約388.6坪，住宅部分約18142.4坪。
假設（管理+廣告）3%，代銷4%
若總銷55億，則利潤%為：
（55/1.07/32.98-1）*100%=55.86%
住宅部分平均單價24.5萬/坪。
21.5～27.3萬/坪，實價約*0.76
107年地產新聞
若總銷60億，則利潤%為：
（60/1.07/32.98-1）*100%=70.03%
住宅部分平均單價27萬/坪。
23.7～30.1萬/坪，實價約*0.83
108年地產新聞
若實價約*0.7，為真實成交價，則住宅部分平均單價22.7萬/坪。19.9～25.3萬/坪。
總銷約51.58億，則利潤%為：
（51.58/1.07/32.98-1）*100%=46.79%
根據網友提供的代銷數據，可成交價為
平均單價26.4萬/坪。23.3～29.6萬/坪，我猜實際可再殺價的空間已不大。
然而，若參考區域行情，我認爲真實成交價，實價*0.7～0.76比較合理，然而，京城也可能因應現況，調漲售價，試水溫，以上僅為預估，有興趣者，請更努力殺價，說不定可實際成交價格更低。
目前實登均價32.4萬/坪，26.4/32.4=0.81，確實與近年京城其他建案的實價灌水比例類似了。
