「享京城」估算與討論
喜歡美術館生活圈的買家，其實可以去看看，我找出此建案的資料，理性思考，並估算了一下，有興趣的人，請自行斟酌。
京城「美術皇居」
「美術皇居」實登與簡介
RC，地上29F，地下4F，366戶，基地面積9944.85m2(3008.3坪），總樓地板面積113742.02m2(34407坪），陽台約2917.3坪，總建築面積37324.3坪，車位826個
容積移轉12527.93m2=3789.7坪
「美術皇居」使用執照
101/02。土地購入，「永信建設」出售，9944.85m2(3008.3坪），總價23.8億
土地購入新聞連結
京城107年報，Page 109，青海61、63在建土地
京城107年報
假設土地容積移轉成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉1894.85坪*5.95萬=11274.4萬
代金部分，青海段61地號，公告現值403538元/坪，3008.3坪，住五，容積率420%，總容積12634.9坪。
另外1/2用代金來繳1/2*3008.3*403538*3789.7/12634.9=182057514=18205.8萬
預估移轉容積成本：移轉土地+代金=29480.2萬=2.95億
完工107/11，約7年，土地資金成本，假設年息2%，（23.8+2.95）*1.1487=30.73億
可銷售建物土地成本：
30.73億/37324.3坪=8.23萬/坪
新建工程預算：29.89億
京城108年報，Page 78，青海61、63大樓工程合約，建誌營造，29.89億
京城108年報
108/12/19
追減預算2.44億，29.89-2.44=27.45億
可銷售建物營造成本：
29.89億/37324.3坪=8萬/坪（舊合約）
可銷售建物建築成本：
27.45億/37324.3坪=7.35萬/坪（新合約，一分錢，一分貨）
建物營造間接成本（設計、監造、管理、雜支）15%，27.45*0.15=4.12億
總成本（土+建+間）=（30.73+27.45+4.12）= 62.3億
銷售預估：
假設（管理+廣告）3%，代銷4%
樓層價差約0.6%，車位150～190萬/個，平均170萬/約5.92坪/個，共826個，約4889.9坪，14億。
若實登75折，則可能真實成交價，平均23.2萬/坪，單價20.5～25.9萬/坪，
住宅部分約31339.4坪，共72.7億。
店面12戶，約1095坪，約8.3億。
總銷約95億，則京城利潤%為：
（95/1.07/62.3-1）*100%=42.5%
若如新聞所說，總銷100億，車位價不變
住宅部分的可能真實成交價21.7～27.4萬/坪，平均24.6萬/坪。
總銷100億，則京城利潤%為：
（100/1.07/62.3-1）*100%=50%
地產銷售新聞
以上僅為預估，有興趣者，請更努力殺價，說不定實際成交價格更低。
目前實登30.9萬/坪，24.6/30.9=0.8，23.2/30.9=0.75
