第一次預售屋簽約心得分享(土地基本資料查詢)

首先，如果建案已在你的口袋名單內，進入招待中心，直接跟他說我要借買賣契約回去看，如果代銷要帶參觀也可以，但一定要在你將建商的契約書和內政部的公版契約書核對之後，再來和代銷喬樓層、位置及價格。所有建商與公版有出入的地方，都是買方可以拿出來議價的點。

(補充資料：原來還有不動產說明書(預售屋)這種東西，不過會有代銷業者整理資料並主動提供？我很懷疑，大多都是用很漂亮的簡報檔來做說明及介紹。

回去後，一定拿建商的契約來和公版比對，可以去行政院：首頁>資訊與服務>消費者保護，下載
1、預售屋買賣契約書範本
2、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(第11點及第19點規定之生效日期，修正自109年5月1日生效)
(詳細修正內容可以查修正總說明)

(修正重點)
一、應記載事項：
(一)、附屬建物部份，自107.01.01之後申請的建照，只有陽台能登記。(第四點)
(二)、共有部份分配比例及面積計算方式明確化。(第五點)
(三)、用語修正(第七點之一)
(四)、禁止「電弧爐煉鋼爐碴(石)」再利用。(第十一點)
(五)、接通自來水、電力及預售屋內天然瓦斯管線費由賣方負擔。(第十三點)
(六)、增列結構保固項目(基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂、及明確雜項工作物)(第十七點)
(七)、增列預售屋使用之建築材料、除第十一點第二款、第三款之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止發付貸予賣方。(第十九點)

二、不應記載事項：
附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。(第七點)

多花一點時間比對，你可以發現建商的良心有多少。

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什麼，有兩本契約？
我不是只是買一間大樓的房子嗎？
怎麼需要兩本契約，這是我第一時間的想法。

原來一本是土地，一本是房屋。
沒事幹麻拆兩本，這就有玄機了。
有可能是稅務上的考量，也有可能是當初土地入手時並非是在起造人名下。
所以我手上拿到的就是兩本。
但是分別在會土地契約和房屋契約中都有註明聯立契約條款。
這一點需特別注意。

<土地部份>
本契約土地之房屋，由買方另向房屋權利人價購，該房屋買賣契約與本土地買賣契約為聯立之契約，應同時生效、履行、消滅，不可分割。

<房屋部份>
本契約房屋之士地，由買方另向土地權利人價購，該土地買賣契約與本房屋買賣契約為聯立之契約，應同時生效、履行、消滅，不可分割。

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基本條件，一定要有土地標示，也就是確定土地坐落的地號，面積及使用分區。
另外，也必需要有建物的建照執照，依政府規定，要有建照才能開始銷售(含預售)。

好，現在開始重點來了，我們就從土地來開始認識。

一、了解都市計畫通盤檢討案及相關計畫

一定要去看這個地區的都市計劃。高雄市都市計畫地理資訊
以苓雅區為例：
在上面搜尋欄打苓雅，可以找到最近一次的『變更原高雄市（前金、新興、苓雅地區）細部計畫（第四次通盤檢討）案』這一個主計畫一定要看。你可以看到這一個地區，自有都市計畫以來所有修正的歷程，讓你對這一個區域有更深一層的認識。而其他搜尋中有關苓雅相關的計畫也要一併參閱，尤其是和你要買的地點附近的區域有關的計畫，一定要特別注意。建議有關該區的所有計劃要全部下載下來看過一遍。
『都市計畫法高雄市施行細則』、『高雄市都市設計審議原則』也是大略要看過一遍。
而未來可能會實施的『高雄市國土計畫資訊網』也要看一下高雄市在國土規劃上所要發展的趨勢。『高雄市國土計畫(草案)』(文字檔)、『高雄市國土計畫（草案）第一場公聽會（苓雅區公所）』(簡報檔)

二、歷史地圖

首先從百年地圖下去看，我會選以下的圖層來比對、
『日治二萬分之一(台灣堡圖)』(這一個建議一定要看)、
『高雄市舊航照影像』、
『高雄市一千兩百分之一都市計畫航測地形圖』、
『高雄市一千分之一都市計畫航測地形圖』(這一個建議一定要看)

而『AFASI 農航所瀏覽平台』也可以看歷史的航測圖，不過當初不一定有照到，要看運氣。

三、周邊環境及管線

『土壤液化潛勢查詢系統』、
『國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站(含淹水潛勢)』、
『高雄市政府水利局污水管網』、
『高雄捷運都會線(黃線)路線規劃示意圖』、
『土壤及地下水污染整治網』、
『交通部民用航空局禁限建管制查詢系統』、
『高雄市環保局-噪音管制區圖』、
『空氣品質監測網』、
『全國環境輻射監測』、
『工業管線查詢系統(這一個一定要看)』可以了解附近的工業管線，來當議價的籌碼。

四、地籍資料及士地使用分區

『地籍圖資系統』、
可立即查到面積、公告土地現值、公告土地地價
『土地開發資訊系統』
如果閒閒想多了解該地區土開資訊，也可以利用此網站查詢。
『高雄市都市計畫地理資訊』
可以查詢土地使用分區。而各縣市的『都市計畫使用分區及公共設施用地建蔽率及容積率』規定並不一樣。
在此簡述，就住宅區第一種~第五種而言，第五種住宅區(建60、容420)已經是這一個住宅區形態的土地使用到極限了。
而商業區第一種~第五種，第五種商業區(建70、容840--你看看你看看，建敝率只多10%，而容積率卻多出420%，這不恐佈嗎？)則是這一塊土地所使用到最頂的形態，就是這一塊土地已經可以開發到極限了。在商五的狀態下，居住的品質不會太好，而且該大樓可從事商業行為。就都更而言，建商也會比較偏好整合商五土地內的舊公寓及華廈，因為可以創造出更多的利潤。

五、調閱土地謄本

調閱土地謄本可以了解，賣給你土地的人是不是真的土地的持有人。(不過這個我後來也沒有刻意去查，但是最好是要去查一查，尤其是買中古屋時一定要土地及建物謄本，建物最好是已有做過登記。)（土地謄本3/24查完了，確實和簽約買賣的是同一人。）

六、建商土地入手價格

這一個就要在網路上查新聞，或是去看實價登錄的士地買賣部份。可以和建物一起捉出建商的開發及建造成本，換算出建商每一坪的成本。不過這一個計算有些累人，我也不太會算，有興趣的人可以看別人的文章來試算一下，當作議價的考量。不過有時候知道太多低價，可能失去買房子的衝動，結果失去買到好房子的機會，這是一個兩面刃。

光土地坐落的部份就先寫到這裡。後續會開始來寫契約書的內容。

如果在這個部份有大大覺得有缺漏的部份，大家來交流交流，我再來補充。