「美術館1號」成本與銷售估算

「美術館1號」先前網路行銷打很大,建照出來了,那就來算算,有興趣的人隨意看看。


「美術館1號」資料

建照
地上24F,地下5F,781戶,RC
汽車位684個,機車位781個
基地6762.96m2=2045.8坪
總樓地板面積81679.48m2=24708坪
陽台2788.94m2=843.7坪
共建25551.7坪

土地購入新聞
19.21億,2045.8坪

容轉4260.54m2=1288.8坪
預估容轉成本5.95萬/坪*1288.8坪=0.77億
高雄厝回饋金0.44億

19.21+0.77+0.44=20.42億(不計時間利息成本)

土地成本/銷售建坪=20.42/25551.7坪=7.99萬(不計時間利息成本)

銷售新聞
預計總銷70億/銷售建坪=70億/25551.7坪=27.4萬/坪(含車位)

如果建商放出的消息屬實,我猜測,裝修建材中等(進口國產各半,豐富公設) ,目前建築成本約10萬/坪
利潤20%+管銷廣10%+其他成本5%,約佔總銷的35%
土+建成本約佔總銷的65%
2020-01-23 11:46 發佈
現在15層RC大樓,每坪造價10萬,已是入門版,這建案樓高24層,又標榜高級建材,造價估11.5至12萬較符合現況,其餘贊同樓主所推估事項。
derekyu928 wrote:
「美術館1號」先前網...(恕刪)
這樣換算下來28/坪以上算合理嗎?
開價好像都到30以上了
HWT2013 wrote:
現在15層RC大樓,(恕刪)

沒看到建材資料,若是國產進口配備各半+豐富公設,我估是10萬/坪;若是全進口配備、加YKK,才能到達11萬/坪以上。

RC,15F,國產配備,陽春公設,我估現在是9.5萬/坪以下。
大高雄不動產開發公會榮譽理事長卓永富表示,這波營建成本墊高趨勢,主要源頭在於砂石帶頭漲價,後續造成預拌混凝土、土方跟進漲價,造成目前單坪營建成本已漲至10萬甚至11萬,超高層大樓恐將達12萬元以上,去年預售階段低估的營建成本,明後年完工時,恐將面臨須自行吸收數千萬元的預期外營建成本。
隆大營建董事長陳武聰預測,近來高雄土地價格漲幅高達2、3成,營建成本漲幅也相當驚人,以一般樓高15層、地下2層的住宅大樓來說,去年發包成本每坪約8萬出頭,目前已漲至10.5~11萬元,後續新購地成本仍持續上揚,預估明年房價漲幅恐將達2成 
derekyu928 wrote:

沒看到建材資料,若...(恕刪)
cooljeff wrote:
這樣換算下來28/坪(恕刪)


價格合不合理,有興趣者自評,我只是依當時建商放出的新聞去算,現在實際成交價未知。

開價高低,打幾折,不是重點,成交價才是。
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