國泰 R13
國泰R13基本資料與實價登錄
土地成本
101/10/16。590.18坪，8.05億
建物成本
三井工程承攬
水泥毛胚結構體4.04億
三井工程承攬
裝修與機電。5.49億
國泰R13使用執照
RC造，地上28層。地下4層
基地面積1951㎡（590.2坪）
總樓地板面積21683.28㎡（6559.2坪）
容積移轉2058.35m2（622.7坪）
其他預估性的土地成本
1. 容積轉移成本
2. 資金投入土地相對應的利息成本
容積轉移成本預估
假設以較高成本的情況來容積移轉：商五，周邊土地市價100萬/坪，以道路用地以50萬/坪收購，容積率840%，50萬/8.4坪≒5.95萬/坪，實際容積移轉成本絕對會少於我的假設，使用執照上有註記轉移送出地點。
1/2為土地容積移轉311.35坪*5.95萬=1852.5萬
代金部分，新莊段八小段162地號，公告現值668033元/坪，590.2坪，住五，容積率420%，總容積2478.8坪。
另外1/2用代金來繳1/2*590.2*668033*662.7/2478.8=52703883元=5270.4萬
預估移轉容積成本：移轉土地+代金=7122.9萬=0.71億
資金投入土地相對應的利息成本
購地時間爲民國101/10/16，交屋爲106/07底，共約5年，假設全貸款，年利率2%，只繳利息（8.05+0.71）*1.1≒9.64億
所有權狀與使用執照的面積差異
使用執照中總樓地板面積，其實有部份陽台未計入，但買方的所有權狀中會有登記，我比對實價登錄的資料，推估少計入約382.2坪，應該與實際相差不遠，誤差值對大數據影響不大。
總可銷售面積：6559+382.2=6941.4坪
可銷售建物平均造價：
9.53億/6941.4坪≒13.73萬/坪
可銷售建物土地成本：
9.64億/6941.4坪≒13.89萬/坪
平均可售單坪成本：
（建物+土地）≒27.62萬/坪
總銷售額（含店面）約24.2億
國泰106年財報
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國泰106年財報公布的總成本，無細目，其中必定連大樓設計費、規費.......全包了。
19.18億，與我估的18.79億差異不大
個人心得
三井工程的承包價比其他營造廠高很多，有沒有物有所值是其次，重點是國泰不能不養它。
大環境，R13，農16，整體無懈可擊，未來周邊商機無限，但國泰R13的位置不夠好，緊鄰教會與醫院，目前博愛二路的車流量已很大，未來會更驚人，且富邦將在對面的舊龍華國小蓋42層的商場，視野將受限，預算4000萬以上，在農16裡，或許有更好的選擇。
富邦投資凹子底商業大樓新聞
此外，「R13」建物成本最高，平均單戶總價也最高，為何只配「中華鋁門窗」，不直上「YKK氣密窗」？真的搞不懂國泰的產品規劃。
「R13」的建物營造成本，只有出現在總成本區，營造成本是我用google找出公告，自己合計出來的，真的很奇怪，如果當時我有參加股東會，我一定會提問，為什麼沒有列出。
國建102年報
Page 116/315。工程合約總價
Page 175/315。總成本
國建103年報
Page 133/311。工程合約總價
Page 178/311。總成本
國建104年報
Page 131/306。工程合約總價
Page 180/306。總成本
國建105年報
Page 135/305。工程合約總價
Page 180/305。總成本
國建106年報
Page 139/309。工程合約總價
Page 183/309。總成本
