「國泰 R15 YOO 馥建築」建築成本分析

房價高低無法預測，建商成本亦不可能公開給大眾知道，只能猜，隨建商說，或許花一流的錢，結果買到二流的貨。

國泰 R15 yoo 馥建築，當年高雄的銷售奇蹟之一，我整合了一些網路上的公開資料，並附上連結，算出「國泰 R15 yoo 馥建築」的建物成本、土地成本與建商可售總坪的相對關係，網路資訊真假難辨，但應該還是有參考價值，建商開價不只包含土地和建物成本，還有其他成本，例如：管銷，再加上利潤，想買房者可用來自行斟酌，比較其他建案開價是否合理。

國泰 R15 yoo 馥建築
國泰 R15 Yoo 馥建築 基本介紹（含建材配備）與實價登錄

土地成本取得成本
國泰建設土地購入新聞
資料上寫購入821.71坪，但基地是1029坪，沒記到的應該是零散收購，沒資料，姑且都用89.95萬/坪計。
土地總價，1029*88.9萬/坪≒9.15億

建物成本
國建103年財報
建物成本。12.15億
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R15 YOO馥建築使用執照
高雄市左營區博愛三路
(104)高市工建築使字第01665號
RC造，地上28層。地下4層
基地面積3401.52㎡（1029坪）
總樓地板面積38052.38㎡（11511坪）（包含容積移轉1296.5坪）

其他預估性的土地成本
1. 容積轉移成本
2. 資金投入土地相對應的利息成本

容積轉移成本預估
假設以較高成本的情況來容積移轉：商五，周邊土地市價100萬/坪，以道路用地以50萬/坪收購，容積率840%，50萬/8.4坪≒5.95萬/坪，實際容積移轉成本絕對會少於我的假設，使用執照上有註記轉移送出地點。
容積移轉成本：1296*5.95萬/坪=0.77億

資金投入建案的利息加成
購地時間爲民國100年底，交屋爲104年底，共4年，假設全貸款，年利率2%，只繳利息（9.15+0.77）億*1.08≒10.71億

實際銷售總坪數與總銷金額
內政部實價登錄查詢
高雄市左營區博愛三路，民國104年11月起
R15使用執照登記的總樓地板面積，沒有包含絕大多數的陽台面積，會有所失真，我利用實價登錄找出了105戶（含店面）第一次登記的資料，也就是國泰交易的第一手成交價，缺少的那一戶，則用同樓層對稱戶的數字替代，對大數據而言，誤差應該非常小。

總銷售坪數：12644.86坪
總銷金額（含店面）：324934萬元
銷售平均價：25.7萬/坪


綜合整理
土地成本（基地土地總價+容積移轉成本）*利息加成1.08≒10.71億
可銷建坪建物平均成本：
12.15億/12644.86坪≒9.61萬/坪
可銷建坪土地平均成本：
10.71億/12644.86坪≒8.47萬/坪
可銷建坪平均成本（土地+建物）≒18.08萬/坪

國建104年財報
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國泰104年財報公布的總成本，無細目，但其中必定連大樓設計費、規費.......全包了。
23.58億，與我估的22.96億差異不大


個人心得
1. 國泰R15 Yoo 精裝屋，實際可售坪數的建物平均造價爲9.61萬/坪
2. 總銷售坪數：12644.86坪，總銷金額：324934萬元，銷售平均價：25.7萬/坪
3. 「國泰建設」果然不是吃素的

R15 繁華度遠比不上R13和R14，但建案周圍沒有明顯的嫌悪建施，且車流較少些，機能依舊良好，相較於國泰R13建案，較低的價格，或許是另一個實惠的選擇


「國泰」在高雄不同的建案，建物成本會不一樣，我猜應與土木結構和產品定位有關，配備與公設亦稍有不同。我算出另一間國泰建案的單坪建造成本就比R15高2成以上，土地成本/銷售總坪則是高近8成，然而開價自然就高R15許多了。