是真的沒差嗎?景氣差時,房仲業者總是告訴購屋者,如果自住沒影響?其實這是一種話術,精密計算如后:
如果你買一間800萬房子:房市走跌,假設第一年跌10%....之後到第10年跌30%...（假設這10年的平均通膨和一年期定存利率都是1％）：
第一年損失:
房地產在台灣至少會走十幾年的空頭，我們可以試算要是買一棟一間800萬的房子，要是第1年內房價下跌10％，那會賠多少
房價損失：800萬×10％ ＝80萬
這一段時間的存款利息：800萬×1年×1％ ＝8萬
通膨的損耗：800萬×1年×1％ ＝8萬期第一年間繳交利息(假設銀行利率平息分攤2%):貸款640萬20年...每月繳款32376元(本金26667元+利息5709元) 損失68506元
房仲服務費2%=16萬
第一年總共約損失1188506元! (約119萬)
10年之後:
房地產在台灣至少會走十幾年的空頭，我們可以試算要是買一棟一間800萬的房子，要是10年內房價下跌30％，那會賠多少
房價損失：800萬×30％ ＝240萬
這一段時間的存款利息：800萬×10年×1％ ＝80萬
通膨的損耗：800萬×10年×1％ ＝80萬10年繳的利息:685060元
房仲服務費2%=16萬
10年總共約損失427萬，大概是一個4萬元上班族......不吃不喝13年的收入！
因此以台灣現在的房價來說，現在買房根本就是人生最錯誤的決定。因此我奉勸各位徹底扭轉要在台灣買房子的陳舊觀念，擺脫房奴的羈絆！
不管怎算.....現在買房真的划不來.....別給仲介話術騙了.....
如虎似蜥 wrote:
是真的沒差嗎?景氣差...(恕刪)
這一段時間的存款利息：800萬×1年×1％ ＝8萬
通膨的損耗：800萬×1年×1％ ＝8萬期第一年間繳交利息(假設銀行利率平息分攤2%):貸款640萬20年...每月繳款32376元(本金26667元+利息5709元) 損失68506元
房仲服務費2%=16萬
第一年總共約損失1188506元! (約119萬)
10年之後:
房地產在台灣至少會走十幾年的空頭，我們可以試算要是買一棟一間800萬的房子，要是10年內房價下跌30％，那會賠多少
房價損失：800萬×30％ ＝240萬
這一段時間的存款利息：800萬×10年×1％ ＝80萬
通膨的損耗：800萬×10年×1％ ＝80萬10年繳的利息:685060元
房仲服務費2%=16萬
10年總共約損失427萬，大概是一個4萬元上班族......不吃不喝13年的收入！
因此以台灣現在的房價來說，現在買房根本就是人生最錯誤的決定。因此我奉勸各位徹底扭轉要在台灣買房子的陳舊觀念，擺脫房奴的羈絆！
不管怎算.....現在買房真的划不來.....別給仲介話術騙了.....
看完了樓主的敍述,有幾個問題請教一下,
1. 關於通膨的計算, 如果計算基礎是以資產來計算, 那麼怎又會和利息有關呢? 看不太懂你的計算方式.
2. 而計算貸款利息支出, 那麼就不能計算存款收入了(而且應該用複利計算)
3. 再則, 第一年的利息支出和十年之後的利息支出是重疊的
4. 房價假設十年後下跌30%, 那扣掉貸款後資產總值是= 800*0.7 - 356.8203(貸款餘額)~203萬,
5. 再加上十年利息支出= 8425(第六十期的利息支出,假設為單純線性)*120 =101.1萬
6. 而這十年間, 每月的房貸支出= 33779 *120 =388524~389萬
7. 而以租房子,租金以每年1%通膨計算, 則每月一萬,十年共需付=> 126萬
8. 如果以每個月33779元, 零存整付(年利率1.00%), 則10年可存4087758元=409萬
總結一下, 如果現在有160萬現金, 買了房子, 十年後以七折賣掉, 那麼總共資產約為203萬,且交給了銀行101萬的利息,
如果以租房子代替, 則總資產約為=> 160+409-126 = 423萬,
看起來租房子可以省 429-203 = 226萬,
但如果房市有週期循環, 那麼如果在十年後房市又向上30%, 十年後房價到1040萬的水準,
那麼買房子就會有203+240+(1040-800)= 683萬
就看個人怎麼想囉~
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