最近小弟想要購屋,預算大概在4～5百萬
一直不知道買大樓還是買透天比較好,畢竟這個預算透天大概只能買在楠梓或岡山地區
不過考量的因素,是要能保值,想問一下有沒有比叫好的建議～～～
KPNONE wrote:
最近小弟想要購屋,預...(恕刪)
能不能保值重點在你買的價格,
農16有學區旁變電所及總量管制的問題,
美術館有幾個邊緣地帶廢工廠尚未拆除的問題,
高捷R13凹子底站及台鐵地下通勤車站(美術館站,內惟站)範圍之內是極廣的農美新興重畫區,
不心急慢慢找才容易撿到便宜
農16特區除了5個特殊商業使用的特專區外(現幾乎都改作公園用地),
其他區段徵收標售出的建地跟一般重劃區一樣都是普通的住宅(住四)或商業住宅用地(商四),
並非嚴格規範及執行都審的特定住及特定商用地,
常見的騎樓式住商及騎樓式半開放中庭的住宅大樓(臨路退縮及棟距普遍很少)很普遍,
性質較接近河堤社區這種道路規劃較完善的重劃區,
不過地理位置更好許多,
可惜因為人口過於分散及密度不足的關係,
區內商業活動主要集中在明誠路及中華路週邊,
根據94年變更高雄都市計劃(第二次通盤檢討)案細部計畫案,
農16特區裕誠路以東的所有建地(全是商四用地)都可以額外接受高額的容積移轉,
地價過去幾年會過度飆漲也是有原因的(今年有筆14X萬/坪,共500坪建地,又破了全高雄紀錄),
因此此區建商不再像過去主打2~4房首購建案,
(以前豪宅型或換屋型的建案極少),
產生了不少興建中的小基地超高樓豪宅,
臨路退縮及跟隔壁棟的棟距極小的案例,
但由於建蔽率,容積率超高,
通風,採光,景觀,持分地坪,居住品質都會受影響
近10年來高雄市中心及農16特區/美術館都審區內平均地價漲了近10倍,
現在市區內不算太偏遠,地點普通的首購新建案也都開到20萬/坪上下,
所以現在12萬/坪不太容易有好的中古物件可選,
地點好的中古房價要跌真的要等這些建案因銷售成績不好而大幅降價才有用,
小港,舊前鎮,楠梓,鳳山,大寮...等相對外圍的區域工廠極多,
許多地點也近商圈,捷運,
但污染及人口外移較嚴重,
人口結構中工薪階級家庭所佔比例甚大,
便宜的新古透天相對才比較吸引外地人,
大樓要保值也比較困難
農16特區/美術館都審區比較便宜的大樓及透天大多都集中在開發較慢的西南邊,
耐心找還是會有相對便宜的物件(例如京城橘紅色系、北京、隆大、興X發建設或小建商),
不過此區每年雖然倒貨不少,成交量同樣也很驚人,
農美區歷年來每年新成屋+中古屋成交量都是以千件為單位,
區內房仲店面能夠開這麼多也是有條件的,
條件夠好價格不算太高的物件通常很短時間內就會下架,
但其實就算是同區附近2~4房大樓建案相比還是一樣有可能有不少價差,
例如去年底01有網友以近950萬成交(開價1XXX)一間美北岸4房平車高樓層(約4年屋)中古屋,
平均每坪超過16萬(太普藏風景高樓層超過他的預算),建坪53坪,主建物坪數31.X,
美術館後排美明路上的美XDC(興X發齊裕建設)小三房+機械車位二樓(約7年屋),
有路沖+管線+車道上方2F+4戶共用一梯+大樓正面冷氣主機稍嫌凌亂+正門前停滿機車...等問題,
每單坪開價相對偏低許多但一樣在住商掛很久還沒賣掉,
城揚(北京)跟京城、永信、興富發...等算等級差不多的大型建商,
推案等級較高的建案與較陽春的低階建案中古行情一樣落差不小
農16美術館特區/漢神巨蛋瑞豐商圈/高鐵特區/明誠自由商圈(西),
地理位置適中,都市化發展快速,離南高也夠近,
所以才會是北高最熱門的大區域
不過區域行情參考用就好,
現在已不是約1.5~5年前那種餘屋過剩的時代,
除非距離遠到超過1個行政區,
決定住宅價格的主要因素在於:
交通、環境、學區、公園；建材、管理、公設、外觀；
棟別、樓層、風水、地點；通風、採光、座向、景觀；
地價、景氣、供需、商圈；屋齡、屋況、格局、面寬。
車位、裝潢價值另算
所以同一個大區域有熱門的物件可以賣貴,
相對一定也有便宜缺點多的可以選擇
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以大高雄的經濟發展狀況，除非能有改變，否則現在不保值的機會很高，若真的不急，建議可以慢慢看，
慢慢談價，預計下半年可能有變化。
若自住的話，應以滿足自己需求，經濟能力為主，農16的大樓保值性以10年來看的話，除非物件本身條件有支撐，否則現在入手價要保值很有挑戰。
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