請教多個房子不利的因素及其價格帶應落於多少？請前輩指導！

小弟最近在看中正路的建案原因是女友工作地點近 又夠高
看上的物件樓高27層 48坪含車位 座南朝北 房子面北一半被另一棟大樓擋到 導致四面中的一面窗只能看到牆壁 棟距應在三四米內 客廳左側三分之一的景觀就是隔壁大樓
且轉角對到客廳和廚房 車位是地下四樓的機械平面車位
三房兩廳兩衛浴 一衛浴沒開窗 陽台採光很差 應該說 因為被擋到 其實整個房子採光都不好
客廳朝北 風沙超大
優點大概只有高和捷運站....好像沒了 高速公路的車聲還是很清楚 因為座向也看不見衛武營 或是技擊館
五年屋 全新未住
99-100年這個社區的房子在內政部的網站上價格成交在13-15之間 而且是沒有被擋住的其他座向
找了幾個住戶聊天 發現這個位置的整排3-28樓全都因為位置和採光 當初第一手為全社區最便宜的
當初購入價格約為十萬多一些（住戶原文：十通萬）我們姑且翻譯成11-12 因為住戶買15 他說我要的這戶便宜很多
平面機械車位 休旅車可能有困難 我沒停過 但是找了一下沒人停休旅車 我想大概不敢吧
雖然以上的缺點我都不在意 因為工作性質 白天幾乎不在家 也沒有大車
但考慮到可能的脫手價格 家人對於以上的缺點非常在意
整理起來：壁刀 風沙 採光 陽台 方向 噪音 車位等

屋主開1000萬 似乎底價約800萬 但家人都覺得 12.5/p 600w就差不多了 他們覺得這些缺點是導致五年賣不掉的主因 600都有可能被套牢 仲介也覺得800太貴

請教各位版友的開價會是多少呢？ 是否應該放棄這個物件？

常說再爛的房子 價格還是最主要決定因素

小弟的女友很喜歡 希望版友能幫小弟決定底限 謝謝！